10.5. Жилищные накопительные кооперативы

В соответствии с пунктом 5 ст. 110 ЖК действие положений ЖК, регулирующих деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.

В связи с этим необходимо дополнительно выделить совершенно самостоятельную группу кооперативов — жилищные накопительные кооперативы. Правовые основы деятельности жилищных накопительных кооперативов регулируются Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах».

В статье 1 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» определены: правовое положение жилищных накопительных кооперативов; права и обязанности их членов; порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов; порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

п Жилищный накопительный кооператив — это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов (п. 1 ст. 2 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»).

Таким образом, жилищные накопительные кооперативы в процессе своей деятельности привлекают и используют денежные средства граждан (членов кооперативов) на приобретение или строительство жилых помещений с целью дальнейшей передачи этих помещений в пользование указанным лицам, а после внесения ими паевых взносов в полном размере — в их собственность (п. 2 ст. 2 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»).

Согласно пункту 4 ст. 5 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» жилищный накопительный кооператив создается по инициативе не менее чем 50 человек и не более чем 5000 человек.

Государственная регистрация жилищного накопительного кооператива осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В соответствии со статьей 16 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе:

привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства. Однако стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений ограничена законом и не должна превышать 20% стоимости имущества кооператива;

приобретать жилые помещения;

привлекать заемные денежные средства.

Жилищный накопительный кооператив также вправе оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь, а также другие соответствующие целям деятельности кооператива услуги.

Так же как и в ситуации с жилищным или жилищно-строительным кооперативом, членом жилищного накопительного кооператива может быть гражданин, достигший возраста 16 лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его письменного заявления. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в Единый государственный реестр юридических лиц в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса.

Особенностью жилищного накопительного кооператива является возложенная на данный кооператив законом обязанность вести реестр членов жилищного накопительного кооператива (п. 2 ст. 5 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»). В реестре членов жилищного накопительного кооператива должны содержаться следующие сведения:

фамилия, имя, отчество члена кооператива;

паспортные данные или данные иного удостоверяющего личность члена кооператива документа;

почтовый адрес, номера телефонов, адрес электронной почты члена кооператива;

форма участия в деятельности кооператива;

иные предусмотренные уставом кооператива сведения.

Внесение гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса осуществляется после внесения сведений о нем в Единый государственный реестр юридических лиц.

Согласно статье 23 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» на приобретение или строительство жилых помещений жилищный накопительный кооператив вправе использовать:

паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных членских взносов и членских взносов.

п              Паевые взносы - денежные средства, которые вносятся членом

кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (ст. 2 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»).

Паевые взносы должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

п              Вступительный членский взнос - денежные средства, единов

ременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива (ст.

Членский взнос — это денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (ст. 2 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»).

Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов. Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива (ст. 25 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»);

субсидии и субвенции;

кредиты и займы, получаемые кооперативом. При недостатке средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать 40% стоимости имущества кооператива;

средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;

добровольные пожертвования и иные не запрещенные законом источники.

В соответствии со статьей 28 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» право члена жилищного накопительного кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.

После внесения членом жилищного накопительного кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан:

приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;

2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

Передача жилого помещения в пользование члену жилищного накопительного кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение (ст. 29 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»).

Член жилищного накопительного кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, на основании статьи 30 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

В соответствии со статьей 33 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» к органам управления жилищного накопительного кооператива относятся:

общее собрание членов кооператива, которое является высшим органом кооператива. Общее собрание членов кооператива является правомочным принимать решения (имеет кворум), если в нем принимают участие члены кооператива (или их представители), которые составляют не менее 50% от общего числа членов кооператива. Каждый член кооператива имеет на общем собрании членов кооператива один голос (ст. 34 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»);

правление кооператива, которое осуществляет руководство деятельностью кооператива в периоды между общими собраниями членов кооператива (ст. 42 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»). Члены правления кооператива избирают из своего состава председателя правления кооператива, если иной порядок избрания председателя правления кооператива не предусмотрен уставом кооператива;

ревизионная комиссия (ревизор) кооператива, которая избирается общим собранием членов кооператива для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива (ст. 43 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»);

исполнительные органы кооператива (ст.

единоличный исполнительный орган кооператива (директор);

одновременно единоличный исполнительный орган кооператива (директор) и коллегиальный исполнительный орган кооператива (дирекция).

В кооперативе, число членов которого превышает 500 человек, образование коллегиального исполнительного органа кооператива является обязательным. Единоличный исполнительный орган кооператива без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы, совершает сделки от имени кооператива, утверждает штатное расписание, издает приказы и дает указания, обязательные для исполнения всеми работниками кооператива, осуществляет прием на работу с учетом сметы расходов на содержание кооператива, утвержденной общим собранием членов кооператива.

В соответствии со статьей 33 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» деятельность правления, ревизионной комиссии (ревизора) и исполнительных органов жилищного накопительного кооператива регламентируется уставом кооператива и внутренними документами кооператива, утвержденными общим собранием членов кооператива.

Согласно статье 54 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» ведение кооперативом бухгалтерского учета и бухгалтерская (финансовая) отчетность жилищного накопительного кооператива подлежат обязательной ежегодной проверке аудиторской организацией (аудитором). Принятие решения о проведении аудиторской проверки и выбор аудиторской организации (аудитора) осуществляются правлением кооператива. При этом выбор аудиторской организации (аудитора) осуществляется на конкурсной основе. Условия договора с аудиторской организацией (аудитором) утверждаются правлением кооператива. Договор с аудиторской организацией (аудитором) заключается от имени кооператива председателем правления кооператива или одним из членов правления кооператива, которые имеют соответствующие полномочия.

Согласно пункту 4 ст. 54 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» копия аудиторского заключения должна быть направлена жилищным накопительным кооперативом в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков в срок, не превышающий пяти дней со дня представления аудиторского заключения.

Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах» на сделки, совершаемые жилищным накопительным кооперативом, наложены определенные ограничения.

В соответствии со статьей 48 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» жилищный накопительный кооператив без предварительного решения общего собрания членов кооператива не вправе совершать сделки по отчуждению находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку).

Кроме того, кооператив не вправе:

выдавать займы физическим или юридическим лицам;

дарить жилые помещения;

передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;

выступать поручителем своих членов и третьих лиц, а также каким-либо иным способом обеспечивать исполнение обязательств указанными лицами;

вносить свое имущество в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать своим имуществом в формировании имущества юридических лиц, за исключением участия в формировании имущества саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов.

Кооператив может быть добровольно или принудительно реорганизован на основании статьи 13 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах».

Реорганизация кооператива может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования.

Жилищный накопительный кооператив может быть преобразован только в жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или в товарищество собственников жилья.

В случае, если число членов кооператива превысит предел в 5000 человек, кооператив подлежит принудительной реорганизации в судебном порядке в форме разделения или выделения.