Договор финансовой аренды (лизинга) (2 часть)

Договор лизинга заключается на срок, определенный сторонами. Если срок аренды в договоре не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Независимо от своего срока действия договор лизинга заключается в простой письменной форме. При этом если объектом лизинга является недвижимое имущество (здание или сооружение), то договор лизинга совершается путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 ГК РФ), а если он заключается на срок не менее года, то в дополнение он подлежит государственной регистрации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, и считается заключенным с момента такой регистрации. В то же время договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации.

В Арбитражный суд Нижегородской области обратился заместитель прокурора Нижегородской области в интересах государственного образовательного учреждения «Лысковский агротехнический техникум» (техникум) с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и индивидуальному предпринимателю Е.С. Самсоновой о признании заключенного на неопределенный срок договора аренды от 24 мая 2006 г. N 02.4.4001 недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата техникуму нежилых помещений. Исковые требования были мотивированы, в частности, тем, что оспариваемая сделка не прошла государственную регистрацию.

Однако арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. С его решением согласился и Федеральный арбитражный суд ВолгоВятского округа, отметив, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма содержит указание на срок, обозначенный периодом времени, т.е. определенный срок. Таким образом, договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 ГК РФ).

Содержание договора составляют права и обязанности лизингодателя и лизингополучателя. Так, лизингодатель обязуется:

1) приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок и на определенных условиях в качестве объекта лизинга лизингополучателю. При этом арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (статья 667 ГК РФ).

Риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи, несоответствия объекта лизинга целям использования этого объекта по договору лизинга и связанные с этим убытки несет сторона, которая выбрала соответственно продавца или объект лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга. В частности, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли- продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность (пункт 2 статьи 670 ГК РФ).

Между ЗАО «Промышленная лизинговая компания» (лизингодатель) и ООО «Строительно-производственная компания «Арт-Сити» (лизингополучатель) был заключен договор лизинга имущества от 9 октября 2006 г. N 155201-Л, в соответствии с которым лизингодатель обязался приобрести в собственность имущество у определенного лизингополучателем продавца и предоставить его за плату лизингополучателю во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Во исполнение договора лизинга лизингодатель (покупатель) заключил с ООО «Западно-Уральская торгово-промышленная компания» (поставщик) договор поставки от 9 октября 2006 г. N 09-1006/2Ю 9, согласно которому поставщик должен был осуществить поставку и передать лизингополучателю, а покупатель — оплатить поставщику транспортные средства. Платежным поручением от 11 декабря 2006 г. N 5145 лизингодатель перечислил поставщику 8633500 руб. в счет оплаты объекта лизинга. Однако поставщик 18 декабря 2006 г. отгрузил лизингополучателю лишь один грузовой автомобиль — топливозаправщик «МАЗ 5334» с автоцистерной, а остальные транспортные средства лизингополучателю переданы не были.

В связи с нарушением срока отгрузки транспортных средств лизингодатель расторг в одностороннем порядке договор поставки и потребовал от поставщика возврата уплаченных денежных средств. Поставщик в добровольном порядке произвел возврат денежных средств в размере 200 тыс. руб. Не получив удовлетворения своих требований в полном объеме, лизингодатель обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к лизингополучателю. При рассмотрении данного дела в порядке надзора Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи объекта лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга.

2) предоставить лизингополучателю имущество, являющееся объектом лизинга, в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества. Такое имущество передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором лизинга;

3) предупредить лизингополучателя о всех правах третьих лиц на объект лизинга;

4) возместить лизингополучателю стоимость неотделимых без вреда для объекта лизинга улучшений, произведенных с согласия в письменной форме лизингодателя и за счет собственных средств лизингополучателя, если иное не предусмотрено договором лизинга;

5) выполнить другие обязанности, предусмотренные гражданским законодательством и вытекающие из договора лизинга.

Лизингодатель в соответствии с договором лизинга вправе:

1) уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга;

2) в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога объект лизинга, даже если он будет приобретен в будущем лизингополучателем по условиям договора лизинга;

3) осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров;

4) проводить финансовый контроль за деятельностью лизингополучателя в той ее части, которая относится к объекту лизинга, формированием финансовых результатов деятельности лизингополучателя и выполнением лизингополучателем обязательств по договору лизинга. При этом лизингодатель имеет право направлять лизингополучателю в письменной форме запросы о предоставлении информации, необходимой для осуществления такого финансового контроля, а лизингополучатель обязан их удовлетворять;

5) в случае существенного нарушения лизингополучателем сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный лизингодателем срок, если иное не предусмотрено договором лизинга.

6) осуществлять иные права, предусмотренные гражданским законодательством и договором лизинга.

В свою очередь лизингополучатель обязуется:

1) принять и пользоваться объектом лизинга в порядке, предусмотренном договором лизинга;

2) выплачивать лизингодателю в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга, лизинговые платежи;

3) обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым документам и объекту лизинга при проведении лизингодателем в соответствии с договором лизинга контроля за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров;

4) удовлетворять направляемые лизингодателем в письменной форме запросы о предоставлении информации, необходимой для осуществления в соответствии с договором лизинга финансового контроля;

5) за свой счет осуществлять техническое обслуживание объекта лизинга и обеспечивать его сохранность, а также проводить капитальный и текущий ремонт объекта лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга;

6) нести риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества после его передачи лизингодателем, если иное не предусмотрено договором лизинга;

7) по окончании срока действия договора лизинга возвратить объект лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга, или приобрести объект лизинга в собственность на основании договора купли-продажи. Если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может также требовать их возмещения;

8) выполнить другие обязанности, предусмотренные гражданским законодательством и вытекающие из договора лизинга.

Лизингополучатель вправе:

1) с согласия лизингодателя сдавать объект лизинга в сублизинг (субаренду, или поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору лизинга другому лицу (перенаем), предоставлять объект лизинга в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

2) произвести отделимые улучшения объекта лизинга, которые признаются собственностью лизингополучателя, если иное не предусмотрено договором лизинга. Что касается неотделимых без вреда объекта лизинга улучшений, то лизингополучатель после прекращения договора имеет право на возмещение их стоимости только в случае, когда лизингополучатель произвел их за счет собственных средств и с согласия лизингодателя;

3) выкупить объект лизинга по истечении срока договора или до его истечения при условии внесения лизингополучателем всей обусловленной договором выкупной цены, если возможность выкупа объекта лизинга предусмотрена договором лизинга. Если условие о выкупе не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Между ООО «ЕВРОТЕХНИКА» (лизингодатель) и ООО «ФИС-ТЕХНО» (лизингополучатель) был заключен договор лизинга от 26 декабря 2005 г. N 26-12/05-ФЛ, по условиям которого лизингодатель должен был приобрести в собственность указанное лизингополучателем оборудование (два фрезерных

станка и один токарный станок, которые имели срок полезного использования в 87 месяцев) у третьего лица (продавца) и предоставить его за плату лизингополучателю во временное владение и пользование на 29 месяцев. Договором был также предусмотрен переход к лизингополучателю права собственности на оборудование по истечении срока лизинга при уплате им всех лизинговых платежей.

При рассмотрении дела в порядке надзора Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил, что договор финансовой аренды с правом выкупа объекта лизинга лизингодателем следует рассматривать как смешанный, содержащий в себе элементы договора лизинга и договора купли-продажи. В таком договоре имущество изначально передается лизингополучателю лишь во временное владение и пользование; при последующем же выкупе право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа. При этом возмещение лизингодателю естественного износа имущества, образовавшегося в период временного владения объектом лизинга лизингополучателем и временного пользования этим имуществом, связано с арендными правоотношениями, а не с переходом права собственности. В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» в состав платежей по договору финансовой аренды с правом выкупа включается выкупная цена объекта лизинга, выплата которой обусловливается тем, что при переходе к лизингополучателю права собственности на оборудование последнее имеет отличную от нулевой текущую рыночную стоимость в связи с тем, что срок полезного использования оборудования значительно превышает срок лизинга. Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на объект лизинга при внесении всех лизинговых платежей без какой-либо дополнительной оплаты, выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей. Поскольку вопрос о величине выкупной цены нижестоящими судами надлежащим образом не исследовался, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на необходимость установления размера денежных средств, уплаченных лизингополучателем в составе лизинговых платежей в счет возмещения выкупной цены;

4) по истечении срока договора лизинга при надлежащем исполнении своих обязанностей заключить договор лизинга на новый срок при прочих равных условиях преимущественно перед другими лицами, если иное не предусмотрено законом или договором лизинга. При этом лизингополучатель обязан письменно уведомить лизингодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре лизинга, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такое преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, а сами условия договора при его заключении на новый срок могут быть изменены по соглашению сторон.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом. В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Принимая решение, арбитражный суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Поскольку согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежало передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности, арбитражный суд признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению;

5) осуществлять иные права, предусмотренные гражданским законодательством и договором лизинга.

Прекращение договора лизинга осуществляется в соответствии с общими правилами ГК РФ с учетом статей 619 и 620 ГК РФ, которые устанавливают основания для досрочного расторжения договора аренды, представляющие собой существенные нарушения договора одной из его сторон. В частности, это имеет место, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

ООО «Вавилон» обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к ООО «Лизинговая компания «Созидание» об обязании передать в пользование истца объекты лизинга — грузовой тягач с гидравлическим оборудованием и полуприцеп-цистерну. Исковые требования были мотивированы тем, что договор финансовой аренды (лизинга) не был расторгнут в установленном законом порядке и соответственно арендованные транспортные средства были изъяты ответчиком незаконно. В свою очередь ООО «Лизинговая компания «Созидание» обратилось со встречным иском к ООО «Вави- лон» о расторжении договора лизинга в связи с ненадлежащим исполнением лизингополучателем своих обязательств по внесению лизинговых платежей. Арбитражный суд Республики Марий Эл своим решением, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворил встречные исковые требования и расторг договор финансовой аренды, исходя из доказанности факта неисполнения обязательств по внесению лизинговых платежей с мая по 15 июля 2009 г., т.е. за три месяца подряд. Так, согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Поскольку по условиям договора лизинговые платежи должны были вноситься ежемесячно, то в данном деле имело место невнесение платежей более двух раз подряд;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

К существенным нарушениям договора со стороны арендодателя законодателем отнесены случаи, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ), которые могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о досрочном расторжении договора аренды. В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона. Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 619 ГК РФ и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды. Арбитражный суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее. Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. То обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Следует, кроме того, учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 ГК РФ, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Ответственность за сохранность объекта лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки объекта лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.

3.