3. Целевой жилищный заем
Каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года после его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях:
1) приобретения жилого помещения или жилых помещений под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений;
2) погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по такому кредиту (займу);
3) приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве.
Целевой жилищный заем является разновидностью заемных обязательств, регулируемых гражданским законодательством.
По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороны (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (ст. 807 ГК РФ).
Закон о НИС предусматривает только возможность предоставления целевого жилищного займа, т.е. денежные средства предоставляются участнику накопительно-ипотечной системы на строго определенные цели, указанные выше.
При целевом займе заемщик обязан обеспечить возможность осуществления заимодавцем контроля за целевым использованием займа.
Сторонами целевого жилищного займа являются участник накопительно-ипотечной системы (заемщик) и уполномоченный федеральный орган (заимодавец). В соответствии с Указом Президента Российской Федерации "Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" от 20 апреля 2005 г. N 449 на Министерство обороны Российской Федерации возложены функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
Денежные средства предоставляются на возвратной и в установленных Законом о НИС случаях безвозмездной или возмездной основе.
Безвозмездность займа означает обязанность заемщика вернуть заемные средства заимодавцу в том размере, в котором они были предоставлены (беспроцентный заем). Беспроцентный целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы (п. 3 ст. 14 Закона о НИС).
Возмездность займа означает обязанность заемщика вернуть заемные средства заимодавцу в размере, в котором они были предоставлены, а также уплатить проценты за пользование заемными денежными средствами. Возмездным заем становится при досрочном увольнении участника накопительно-ипотечной системы с военной службы, если у него не возникли основания, предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 10 Закона о НИС, начиная со дня увольнения.
Договор займа по гражданскому праву является реальным договором, т.е. моментом его заключения является не момент подписания сторонами соответствующего договора, а перечисление денежных средств уполномоченным федеральным органом в установленном Законом о НИС порядке на предусмотренные им цели.
Типовой договор целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы, а также порядок оформления ипотеки утверждаются Правительством Российской Федерации (см.: Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. N 370). Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы и является беспроцентным в этот период.
Предельный размер целевого жилищного займа не может превышать общую сумму расчетного суммарного взноса и учтенных на именном накопительном счете доходов от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения на день предоставления целевого жилищного займа.
Целевой жилищный заем на погашение обязательств по ипотечному кредиту (займу) предоставляется в соответствии с графиком погашения этого кредита (займа), определенного соответствующим договором, но не чаще одного раза в месяц, при этом объем предоставляемых средств не должен превышать фактический объем средств, учтенных на именном накопительном счете участника на конец месяца, предшествующего осуществлению очередной выплаты.
Источником предоставления участнику накопительно-ипотечной системы целевого жилищного займа являются накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника.
Со дня предоставления целевого жилищного займа учет дохода на именном накопительном счете участника осуществляется, исходя из остатка накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на этом счете.
Погашение целевого жилищного займа осуществляется уполномоченным федеральным органом при возникновении у получившего целевой жилищный заем участника накопительно-ипотечной системы обстоятельств, указанных выше (ст. ст. 10 и 12 Закона о НИС).
Члены семьи участника накопительно-ипотечной системы, использовавшего целевой жилищный заем для получения ипотечного кредита (займа), могут принять на себя его обязательства по указанному ипотечному кредиту (займу). В случае если кредитный договор (договор займа) переоформляется на лицо, принявшее на себя обязательства участника, данное лицо получает право на продолжение погашения ипотечного кредита (займа) за счет начислений на именной накопительный счет участника до даты, указанной в договоре предоставления целевого жилищного займа на погашение обязательств по ипотечному кредиту (займу). В этом случае именной накопительный счет участника закрывается с первого числа месяца, следующего за днем наступления указанной даты.
При досрочном увольнении участника накопительно-ипотечной системы с военной службы, если у него не возникли вышеуказанные основания (обстоятельства), начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором о предоставлении целевого жилищного займа.
При этом уволившийся участник накопительно-ипотечной системы обязан возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы в погашение целевого жилищного займа, а также уплатить проценты по этому займу ежемесячными платежами в срок, не превышающий 10 лет. Процентный доход по целевому жилищному займу является доходом от инвестирования. Проценты начисляются на сумму остатка задолженности по целевому жилищному займу.Целевой жилищный заем может погашаться досрочно. При продолжении прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы по контракту после погашения целевого жилищного займа начисления на именной накопительный счет участника производятся на общих основаниях.
Участник накопительно-ипотечной системы или члены его семьи имеют право на выплату денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника, до расчетного размера денежных средств, которые он мог бы накопить в период от даты предоставления таких средств до даты, когда общая продолжительность его военной службы (в календарном исчислении) могла бы составить 20 лет (без учета дохода от инвестирования).
Право на выплату предоставлено:
- участникам накопительно-ипотечной системы, указанным в ч. 2 ст. 10 Закона о НИС, при общей продолжительности военной службы от 10 до 20 лет;
- членам семей участников накопительно-ипотечной системы в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 12 Закона о НИС.
Указанное право на выплату корреспондирует с обязанностью осуществить указанную выплату по решению федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, за счет средств федерального бюджета, выделяемых соответствующему федеральному органу исполнительной власти, в размере и в порядке, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации. Выплата производится в трехмесячный срок начиная со дня поступления в соответствующий федеральный орган исполнительной власти заявления в письменной форме от участника накопительно-ипотечной системы или членов его семьи с просьбой о получении выплаты.
Обязательным условием для осуществления выплаты указанным лицам является признание их нуждающимися в жилых помещениях, которое осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. Основания, по которым военнослужащие признаются нуждающимися в жилых помещениях, установлены ЖК РФ (ст. 51).
Каждый участник накопительно-ипотечной системы имеет право на заключение договора целевого жилищного займа при соблюдении следующих условий:
- право возникает по истечении трех лет после включения военнослужащего в реестр участников. Дата включения в реестр фиксируется в уведомлении о включении в реестр участников, направляемом каждому участнику системы федеральным органом исполнительной власти (п. 6 ч. 1 ст. 7 Закона о НИС);
- договор заключается с уполномоченным федеральным органом;
- договор займа имеет целевое назначение, т.е. заключается в целях, указанных ранее.
Предметом договора целевого жилищного займа являются денежные средства, необходимые для жилищного обеспечения военнослужащих в формах, установленных Законом о НИС.
По общему правилу договор целевого жилищного займа безвозмездный (ч. 3 ст. 14 Закона о НИС). Однако из общего правила имеются исключения. Так, согласно ч. 2 ст. 15 Закона о НИС при досрочном увольнении участника накопительно-ипотечной системы с военной службы, если у него не возникли основания, предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 10 данного Закона, начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором о предоставлении целевого жилищного займа.
Сторонами договора являются заимодавец и заемщик.
Заимодавцем по договору целевого жилищного займа является уполномоченный федеральный орган.
Заемщиком - военнослужащий - участник накопительно-ипотечной системы или член его семьи, принявший на себя обязательства, в случаях, предусмотренных ст. 12 Закона о НИС.
Закон о НИС определяет общее правило относительно сроков договора.
Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы (ч. 3 ст. 14), т.е. конкретный срок в договоре не указывается, а определяются лишь некоторые правила его окончания (ч. 2 ст. 15).Сумма займа определяется сторонами. Однако, поскольку погашение займа будет осуществляться за счет федерального бюджета, ч. 4 ст. 14 Закона о НИС определяет предельный размер целевого жилищного займа, который не может превышать общую сумму расчетного суммарного взноса и учтенных на именном накопительном счете доходов от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения на день предоставления целевого жилищного займа.
Часть 5 ст. 14 Закона о НИС устанавливает общие правила предоставления целевого жилищного займа на погашение обязательств по ипотечному кредиту (займу), согласно которым предоставление средств осуществляется не единовременно, а в соответствии с графиком погашения этого кредита (займа), определенного соответствующим договором, но не чаще одного раза в месяц. Поскольку при этой форме жилищного обеспечения военнослужащих ипотека (залог недвижимости) оформляется на кредитора (заимодавца) по ипотечному кредиту (займу), постольку объем предоставляемых средств не должен превышать фактический объем средств, учтенных на именном накопительном счете участника на конец месяца, предшествующего осуществлению очередной выплаты.
Для обеспечения исполнения участником накопительно-ипотечной системы обязательства по возврату займа приобретаемое жилье оформляется в залог с заключением договора об ипотеке. Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ, действующего с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ.
Статья 15 Закона о НИС регламентирует особенности погашения целевого жилищного займа. Необходимо обратить внимание на то, что речь в данном случае идет не о возврате денежных средств, предоставленных по договору целевого жилищного займа, а о погашении займа, т.е. аннулировании обязательств участника накопительно-ипотечной системы по возврату заемных средств.
Погашение осуществляется уполномоченным федеральным органом при возникновении у получившего целевой жилищный заем участника накопительно-ипотечной системы определенных обстоятельств:
- оснований возникновения права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, указанных в ст. 10 Закона о НИС. Поскольку заем предоставляется в пределах средств, учтенных на именном накопительном счете участника накопительно-ипотечной системы, постольку при наличии ранее указанных оснований уполномоченный федеральный орган фактически будет производить зачет встречных требований в целях погашения займа;
- в случае исключения участника из реестра участников в связи с гибелью или смертью, признанием безвестно отсутствующим или объявлением умершим (ст. 12 Закона о НИС).
Часть 2 ст. 15 Закона о НИС устанавливает правила погашения целевого жилищного займа при досрочном увольнении участника накопительно-ипотечной системы с военной службы, если у него не возникли основания, предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 10 данного Закона. В этом случае:
- начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором о предоставлении целевого жилищного займа. Процентный доход по целевому жилищному займу является доходом от инвестирования, который аккумулируется уполномоченным федеральным органом для последующего учета на именных накопительных счетах участников накопительно-ипотечной системы в целях их жилищного обеспечения. Проценты начисляются на сумму остатка задолженности по целевому жилищному займу;
- уволившийся участник накопительно-ипотечной системы обязан возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы в погашение целевого жилищного займа, а также уплатить проценты по этому займу ежемесячными платежами в срок, не превышающий 10 лет с момента увольнения. Днем увольнения с военной службы считается день исключения военнослужащего из списков воинской части (организации).
Целевой жилищный заем может погашаться досрочно. При продолжении прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы по контракту после погашения целевого жилищного займа начисления на именной накопительный счет участника производятся на общих основаниях.