1. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами

Жилые дома и другие жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Поэтому наниматель и члены его семьи должны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением для постоянного проживания.

В случае выбытия нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения на другое постоянное место жительства они утрачивают право на жилое помещение со дня выезда.

В случаях временного отсутствия нанимателя либо члена его семьи (либо всех членов семьи) право на жилое помещение сохраняется и на время их отсутствия.

Закон предусматривает общие основания сохранения жилых помещений за временно отсутствующими гражданами. Статья 71 ЖК РФ устанавливает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. К сожалению, ЖК РФ не дает далее каких-либо критериев для определения обстоятельств временного или постоянного отсутствия. В любом случае необходимо иметь в виду, что при действующем договоре социального найма занимаемая жилая площадь за нанимателем сохраняется. Только в случае расторжения указанного договора добровольно или принудительно жилое помещение за нанимателем не сохраняется, так же как и в случае гибели жилого помещения по каким-либо обстоятельствам.

2. Сохранение жилого помещения за гражданами,

призванными (поступившими) на военную службу

На первые пять лет военной службы (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования) военнослужащие не могут быть исключены из списков нуждающихся в жилых помещениях (улучшении жилищных условий) по месту жительства до призыва (поступления) на военную службу.

Период временного отсутствия граждан в месте постоянного жительства, в течение которого за ними сохраняется жилое помещение, включается в необходимый для постановки на учет для улучшения жилищных условий срок проживания в населенном пункте по месту нахождения сохраняемого жилого помещения.

Обеспеченность семьи военнослужащего жильем может измениться в результате выезда отдельных ее членов либо смерти кого-либо из них, обмена занимаемого жилого помещения на другое, выселения с предоставлением другого жилого помещения. Однако выезд на другое постоянное место жительства в связи с военной службой как самостоятельное основание для снятия граждан с учета нуждающихся в жилых помещениях на первые пять лет военной службы (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования) не применяется.

За военнослужащими, проходящими военную службу по призыву, курсантами военных образовательных учреждений профессионального образования сохраняются жилые помещения, занимаемые ими до призыва (поступления) на военную службу. Они не могут быть исключены из списков нуждающихся в жилых помещениях (улучшении жилищных условий) (ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих").

Сохранность жилого помещения обеспечивается возложением на наймодателя и нанимателя определенных обязанностей и осуществлением контроля за их соблюдением.

Согласно ст. 65 ЖК РФ на наймодателя возлагаются в числе прочих обязанности:

- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

С указанными обязанностями наймодателя корреспондируют субъективные права нанимателя требовать их соблюдения.

Кроме того, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем.

Под капитальным ремонтом, как правило, понимается восстановление в период службы жилых зданий износившихся конструкций и оборудования дома. На наймодателе как собственнике жилых помещений лежит обязанность по ремонту жилых помещений (в том числе и жилых зданий), вызванному их неисправностью или неисправностью домового (инженерного) оборудования. Результатом капитального ремонта является ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерного оборудования жилого дома.

При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении N 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда <63>.

--------------------------------

<63> Утверждены Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.

Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу в течение ближайших 10 лет, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок. Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.

Пользование жилыми помещениями должно осуществляться в соответствии с их назначением, т.е. для удовлетворения жилищных потребностей. Действующее законодательство Российской Федерации возлагает на граждан, являющихся нанимателями, обязанность бережно относиться к занимаемому ими жилому помещению.

Согласно ст. 678 ГК РФ на нанимателе жилого помещения лежит обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. ЖК РФ и Правила пользования жилыми помещениями возлагают на граждан обязанность обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Указанные обязанности должны выполняться не только нанимателями, но и членами их семей.

Согласно ст. 67 ЖК РФ на нанимателя возлагаются следующие обязанности:

- использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

- поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

- содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

- производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения;

- не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации. Порядок переустройства и перепланировки предусмотрен гл. 4 ЖК РФ.

Установление Правительством Российской Федерации конкретного перечня работ, относящихся к текущему ремонту, является несомненным достоинством Типового договора социального найма <64>, поскольку позволяет избежать разногласия в этом вопросе. К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

--------------------------------

<64> Утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315.

Необходимо обратить внимание лишь на следующие нюансы. Работы в квартире выполняются нанимателем за свой счет и соответственно с привлечением специалистов и организаций по своему выбору.

Лишь в том случае, если необходимость указанных работ вызвана неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связана с производством капитального ремонта дома, они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им. Следовательно, в указанном случае наниматель должен доказать факт необходимости выполняемых работ по независящим от него причинам.

Следует также иметь в виду, что работы по текущему ремонту нанимателем производятся по его усмотрению. Однако его проведение является обязанностью нанимателя в случае неисправности внутриквартирного оборудования, а также за пределами срока, указанного в акте приема-передачи жилого помещения. В случае непроведения текущего ремонта к нанимателю могут быть предъявлены обоснованные претензии со стороны наймодателя о ненадлежащем содержании жилого помещения, что может повлечь, в частности, расторжение договора социального найма и выселение.