Прекращение жилищных правоотношений. Расторжение договора найма жилого помещения
Согласно Конституции, никто не может быть произвольно лишен жн пья.
Прекращение жилищных правоотношений связано с расторжением договора найма жилого помещения, что означает прекращение субъективных прав и обязанностей нанимателя и его выселение.
Расторжение договора найма жилого помещения возможно, в частности, по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным ЖК.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по инициативе нанимателя и (или) наймодателя при выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение. Жилищное законодательство не устанавливает каких-либо ограничений по срокам выбытия из жилого помещения или временного отсутствия в помещении. Жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами независимо от срока отсутствия.
При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.
Досрочное расторжение договора найма возможно также, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним граждане систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению, систематически нарушают правила пользования жилыми помещениями, делают невозможным для других нанимателей проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и воздействия оказались безрезультатными. Такое расторжение договора найма сопровождается выселением.
По правовым последствиям выселение можно классифицировать на выселение с предоставлением другого жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения. В качестве основного вида выселения в жилищном законодательстве предусматривается выселение с предоставлением другого жилого помещения, а выселение без предоставления другого жилого помещения является исключением из общего правила.
Граждане выселяются из жилого помещения государственного жилищного фонда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств, если:
дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой;
дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом;
в других случаях, предусмотренных ЖК.
В указанных случаях гражданам предоставляются жилые помещения типовых потребительских качеств той организацией, ко торой отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию жилой дом (жилое помещение). Если жилой дом находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, гражданам, выселяемым из этого жилого помещения, по решению местного исполнительного и распорядительного органа предоставляется жилое помещение за счет собственника жилищного фонда. При этом предоставление жилого помещения осуществляется на условиях ранее заключенного договора найма жилого Помещения. Жилое помещение, предоставляемое гражданам в связи с выселением, должно находиться в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории поселкового, сельского Совета депутатов или территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов.
Одним из оснований выселения из жилого помещения, занимаемого по договору найма, является уклонение нанимателя без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. По этому основанию наниматель и члены его семьи могут быть выселены по решению суда в другое жилое помещение типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого, однако, на условиях ранее заключенного договора найма.
При проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома государственного жилищного фонда, если ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения, нанимателю и членам его семьи на время выполнения этих работ предоставляется другое жилое помещение без расторжения договора найма.
Если в результате такого ремонта занимаемое нанимателем жилое помещение не может быть сохранено или его площадь существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое жилое помещение типовых потребительских качеств до начала капитального ремонта или реконструкции. Однако названные обстоятельства не являются основанием для предоставления другого жилого помещения нанимателю, проживающему в жилом помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности.Выселение без предоставления жилого помещения допускается лишь в случаях совершения гражданами противоправных действий, нарушающих интересы государства и права других лиц. Выселение в этих случаях допускается, только если действия выселяемого являются умышленными и к нему принимались меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными.
Без предоставления жилого помещения выселяются и лица, самоуправно занявшие жилое помещение, а также временные жильцы, при отказе освободить жилое помещение.
Без предоставления другого жилого помещения подлежат выселению также граждане, если договор найма жилого помещения признан недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, членов его семьи и других совместно проживающих с ним граждан при получении жилого помещения в домах государственного жилищного фонда по договору найма. Если же эти граждане были ранее обеспечены жилым помещением государственного жилищного фонда, то они выселяются в то помещение, которое занимали ранее, а в случае его отсутствия им предоставляется другое жилое помещение.