3. Иные правовые регуляторы (источники права)
Жилищные отношения в силу их многообразия регулируются нормами различных отраслей, что требует применения не только жилищного, но и иного законодательства.
К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее иное законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ (ст.
8).Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора (ст. 9 ЖК РФ). Однако при этом следует иметь в виду также ст. 15 Конституции Российской Федерации, согласно которой общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации также являются составной частью правовой системы России. Прежде всего, речь идет о следующих актах: Всеобщая декларация прав человека, Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах, Международный пакт о гражданских и политических правах, Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод.
Систему жилищного законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения (источники жилищного права). Речь, прежде всего, идет о гражданском законодательстве.
ГК РФ содержит наиболее важные нормы, связанные с регулированием прав на жилое помещение (гл. 18 и гл. 35).
Глава 18 ГК РФ посвящена вопросам права собственности и другим вещным правам на жилые помещения. В частности, ст. 288 ГК РФ определяет, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.Глава 35 ГК РФ посвящена регулированию договора найма жилого помещения. При этом в указанной главе договор дифференцирован на две разновидности: собственно договор найма (договор коммерческого найма) (ст. 671) и договор социального найма (ст. 672). Следует обратить внимание на то, что ГК РФ признает самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. В то же время к такому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством, т.е. в субсидиарном порядке. В ст. 292 ГК РФ говорится о том, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Таким образом, гражданское законодательство по общему правилу применяется только в отношении жилых помещений, являющихся предметом экономического оборота (к ним относятся отношения собственности, иные вещные отношения в жилищной сфере), и в порядке исключения в отношении жилых помещений фонда социального использования, если это прямо предусмотрено ГК РФ (например, ст. 672).
Между актами жилищного законодательства существует следующая иерархия с точки зрения их юридической силы:
- общепризнанные принципы и нормы международного права;
- международные договоры;
- Конституция Российской Федерации;
- ЖК РФ;
- иные федеральные законы в жилищной сфере;
- федеральные подзаконные правовые акты;
- нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;
- нормативные правовые акты муниципальных образований.
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Верховного Суда СССР (РСФСР) по вопросам применения норм жилищного законодательства оказывают большое влияние на правоприменительную практику, содействуют единообразному пониманию правовых норм. Несомненно, что в условиях формируемого российского законодательства, которое подчас характеризуется пробельностью и противоречивостью, решения высших судебных органов Российской Федерации имеют прецедентное значение, что значительно усиливает позиции тех авторов, которые относят их к источникам права.
Ранее принятые постановления могут применяться в части, не противоречащей новому жилищному законодательству, поскольку, несмотря на то что они приняты на основе ЖК РСФСР 1983 г., они содержат разъяснения, не противоречащие новому жилищному законодательству. К ним, прежде всего, относится Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" от 31 октября 1995 г. N 8.
Ключевое значение имеет Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" от 2 июля 2009 г. N 14.
Особое место среди источников права занимают решения Конституционного Суда Российской Федерации, которые в отличие от решений судов общей юрисдикции и арбитражных судов имеют общенормативное значение; они имеют такую сферу действия во времени, пространстве и по кругу лиц, как акты законодательных органов, и, следовательно, такое же общее значение (как и нормативные правовые акты), не присущее по своей природе правоприменительным актам судов общей юрисдикции и арбитражных судов <7>. Так, Постановлением по делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действии Жилищного кодекса Российской Федерации" и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш.
Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой от 15 июня 2006 г. N 6-П Конституционный Суд Российской Федерации признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее ст. 19 (ч. 2), положение ч. 1 ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. (в редакции ст. 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Указанным Постановлением признан не соответствующим ч. 2 ст. 19 Конституции Российской Федерации запрет на бесплатную приватизацию жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 г., в пределах общих сроков действия норм о приватизации жилых помещений.--------------------------------
<7> См.: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации по делу о толковании отдельных положений статей 125, 126 и 127 Конституции Российской Федерации от 16 июня 1998 г.
В случаях если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения, т.е. аналогия закона.
При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (ст. 7 ЖК РФ).
Жилищное законодательство, являясь комплексным законодательством, включает нормы нескольких отраслей права и их структурных образований (подотраслей и правовых институтов), которые регулируют различные по своему видовому содержанию общественные отношения, составляющие относительно самостоятельную сферу жилищных отношений. Предметом регулирования комплексных отраслей законодательства в отличие от отраслей права является не вид, а сфера общественных отношений, объединяющая различные их виды. Будучи предметом регулирования норм нескольких отраслей права, они вместе с тем обладают определенным единством, обусловленным общностью целей и задач человеческой деятельности, например в сфере жилищного обеспечения граждан. Единство и взаимопроникновение отраслевых групп общественных отношений определяют общность и взаимосвязь регулирующих их норм права.