Составление отчета об оценке

Результаты оценки недвижимости должны оформляться письменно в виде отчета об оценке.

Отчет об оценке — документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта является надлежащим исполнением оценщиком обязанностей, возложенных на него договором.

Требования к содержанию отчета об оценке

Общие требования к оформлению результатов оценки установлены Федеральным законом от 29.07.1998 № 153-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ст. 11 указанного Закона «отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете». Если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии их установления и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.

В отчете должны быть указаны (ст. 11 Закона об оценочной деятельности):

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может содержать и иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Оценщик имеет право запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной. Если отказ в пре-доставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик должен указывать это в отчете. Оценщик не должен разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки» итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Законом об оценочной деятельности, стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Недобросовестность оценщика может привести к значительным финансовым потерям со стороны его клиентов, банков-кре- диторов. Оценщик должен составлять и передавать заказчику отчеты об оценке имущества в установленные договором сроки и хранить копии отчетов об оценке в течение трех лет.

Результаты оценки действительны только для указанной даты оценки и заявленной цели.

Характеристика

основных разделов отчета

Характеристика основных разделов отчета представлена в табл. 9.1. Здесь представлены наиболее общие требования. Каждый оценщик в зависимости от особенностей ситуации может менять количество разделов, их содержание. Главное — придерживаться требований законодательства к содержанию отчета (см. раздел 9.1).

Таблица 9.1 Характеристика основных разделов отчета об оценке бизнеса Разделы отчета об оценке Содержание разделов Введение Задание по оценке: цель оценки, исполнители работ по оценке

Вид определяемой стоимости

Описание оцениваемой доли предприятия

Краткая характеристика предприятия

Краткая характеристика применяемых методов оценки

Величина стоимости

Дата оценки

Допущения и ограничивающие условия Отсутствие личной заинтересованности оценщика Разделы отчета об оценке Содержание разделов Описание макро-экономических параметров Основные макроэкономические факторы (на национальном и региональном уровнях), влияющие на результаты оценки

Тенденции макроэкономических факторов и их воздействие на перспективы бизнеса Описание отрасли, в которой функционирует исследуемое предприятие Состояние отрасли

Рынки сбыта и особенности сбыта продукции Условия конкуренции в отрасли, наличие основных конкурентов, производящих товары-заменители (цены, качество обслуживания, каналы сбыта, объемы продаж, реклама) Описание оцени-ваемого бизнеса Тип организации (организационно-правовая форма, партнерство, корпорация)

Использованные источники информации Данные об истории предприятия Направления деятельности (основная производствен-ная деятельность, продукция, услуги)

Характеристика поставщиков и потребителей Чувствительность к сезонным и циклическим факторам Имущество, в том числе нематериальные активы и производственные мощности (собственные и арендуемые)

Рабочий и управленческий персонал (качество управления, квалификация, текучесть)

Перспективы развития бизнеса

Прошлые сделки с аналогичными долями в бизнесе Финансовый

анализ Анализ финансовых отчетов (за 3~-5 лет)

Пояснения внесенных в целях оценки корректировок финансовой отчетности (нормализующих и прочих) Анализ финансовых коэффициентов Принятые допущения, результаты сравнения с финансовыми показателями аналогов, прогнозы финансового состояния предприятия

Влияние финансовых показателей на стоимость бизнеса Выбор подходов к оценке Основания для выбора методов оценки, применимых в конкретной ситуации

Обязательное обоснование отказа от использования какого-либо подхода (в случае невозможности применить все три подхода к оценке) Определение стоимости предприятия выбранными подходами к оценке Расчеты и логика рассуждений по определению стоимости предприятия с применением выбранных подходов и методов оценки

Способы получения переменных (ставки дисконтирования, ставки капитализации, мультипликаторы) Определение итоговой стоимости объекта оценки Согласование полученных результатов в итоговую оценку стоимости бизнеса

Логические рассуждения, обосновывающие применение премий и скидок (скидок за неконтрольный харак-тер и недостаточную ликвидность, премий за контроль) Разделы отчета об оценке Содержание разделов Заключение Основные выводы и величина стоимости бизнеса Рекомендации по результатам проведенной оценки Список исполь- coai ых источни-ков Информационные агентства, органы статистики и т.п.

Методическая литература (книги, статьи, стандарты) Приложения Документы, на основе которых проводился финансовый анализ: данные баланса (форма № 1) и отчета о фи-нансовых результатах (форма № 2) за анализируемый период

Фотографии объекта оценки (в случае необходимости) Копии документов о квалификации оценщика Прочие сведения В ряде случаев при оценке предприятия с учетом ограничений, налагаемых продажей при банкротстве, делается корректировка на вынужденность продажи, учитывающая следующие факторы:

сроки продажи (могут быть ограничены);

способы продажи (торги, аукционы);

затраты на продажу (комиссионные посредникам, подготовка объекта к продаже) и др.

Согласование данных

в итоговую оценку стоимости

Согласно российскому законодательству оценщик обязан использовать три подхода к оценке, а в случае невозможности применения какого-либо из них — обосновывать отказ от его использования.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится оценщиком на основе анализа результатов примененных подходов к определению стоимости объекта оценки.

Сущность согласования результатов оценки

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися способами величины могут существенно различаться (от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса). Например, при анализе финансово неустойчивого предприятия, прибыль которого незначительна (если вообще имеется), величина стоимости, получаемая на основе доходного подхода, очень мала, однако предприятие обладает значительными материальными активами и полученная с применением затратного подхода величина стоимости может превышать предыдущую величину в десятки и сотни раз.

В соответствии с законодательством, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, то итоговое значение стоимости объекта оценки должно быть выражено в рублях в виде единой величины.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводят согласование результатов.

Согласованиерезультатов оценки — это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле

ще Сґі — итоговая стоимость объекта оценки;

С и, С„, Ct]] — стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами;

А'. А/, Л", — соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении этих коэффициентов выполняется равенство: Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке, округляются с точностью до 10% (реже до 5%) в целях использования данных весов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата. Итоговая величина стоимости — это лишь наиболее вероятная цена.

На основе округленных весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью каждого подхода результата на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей. Полу-ченное значение округляется.

При согласовании учитываются:

полнота и достоверность информации;

соответствие цели;

преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Например, преимущества метода дисконтирования денежных потоков — учет ожиданий администрации предприятия относительно будущих прибылей, расходов, капитальных вложений. Однако это всего лишь прогнозные оценки, которые могут измениться в реальности. Тем не менее данный метод показывает сумму, которую готов заплатить инвестор, ориентируясь на ожидания относительно результатов деятельности предприятия с учетом требуемой доходности вложений.

Сравнительный подход является единственным, учитывающим рыночную ситуацию, он представляет оценку, основанную на реальных данных о котировках акций и продажах аналогичных предприятий.

Методы определения

весовых коэффициентов

при согласовании результатов оценки

Методы выбора весовых коэффициентов:

— метод логического анализа;

метод анализа иерархий;

метод расстановки приоритетов;

метод согласования по критериям и др.

Методы различаются применением в итоговом согласовании данных неодинаковых способов выбора весовых коэффициентов, присваиваемых результатам оценки, полученным различными подходами к оценке. Если в первом методе используется только логический анализ, то в остальных — логико-математический, т.е. свои логические рассуждения оценщик накладывает на какую-либо оценочную шкалу, на основе выбранного способа расчета определяется предварительное значение весовых коэффициентов, полученные значения округляются (см. раздел 8.3.1).

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике. Далее мы приводим три примера, показывающих, каким образом в отчете может быть обоснован выбор метода определения весовых коэффициентов.

Пример 9.1. В настоящей работе по оценке использованы два из имеющихся в распоряжении оценщика подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта с точки зрения необходимых затрат и платежеспособного спроса.

Полученная в результате применения затратного подхода сто-имость, на наш взгляд, дает неполную характеристику стоимости объекта. Мы считаем обоснованным присвоение данному подходу весового коэффициента 0,2.

Рынок недвижимости города, в котором расположен объект оценки, на сегодняшний день довольно хорошо развит и структурирован, в связи с этим достоверность используемой информации риэлтерских агентств достаточна высока. Правильная интерпретация рынка предложений позволяет получить качественные и надежные результаты. В связи с этим сравнительному подходу придается максимальный весовой коэффициент — 0,8.

Ввиду отсутствия данных об уровнях расходов на содержание подобного объекта доходный подход в расчетах не применялся (вес подхода равен нулю).

Пример 9.2. В данном случае наибольший «вес» (70%) присваивается доходному подходу, так как объектом оценки является производственное предприятие, приносящее стабильный доход. Затратному подходу присвоен меньший «вес» (30%) по следующим причинам:

затраты не всегда соответствуют рыночной стоимости; оборудование оцениваемого предприятия специализированное, что усложняет возможность его реализации на рынке.

Результаты согласования №

ryh Подход к оценке Значение, тыс. руб. Весовой

коэффициент 1 Затратный 145 766 0,3 2 Доходный 92 655 0,7 3 Сравнительный — — Итого 108 588,3 1,0 Полученный результат можно округлить. По мнению оценщика, ры-ночная стоимость предприятия на дату оценки составляет 110 000 тыс. руб.

Пример 9.3. Для определения итоговой величины рыночной стоимости предприятия необходимо проанализировать каждый из примененных методов с учетом характера деятельности предприятия, структуры его активов, количества и качества данных, подкрепляющих каждый метод.

Преимуществом метода чистых активов является то, что он предполагает оценку имеющихся у предприятия активов. В то же время большая часть основных фондов оцениваемого предприятия имеет специализированный характер и значительный физический износ. Кроме того, метод на основе активов не позволяет учесть доходность бизнеса. Производственные мощности предприятия в среднем загружены на40%, что свидетельствует о том, что значительная часть активов предприятия не участвует в формировании прибыли.

В процессе оценки методом дисконтирования будущего денежного потока установлена стоимость предприятия с учетом существующих и планируемых объемов выручки от реализации продукции и затрат, а также рыночный аспект, так как ставка дисконтирования основывалась на рыночных данных. Доходный подход в наибольшей степени отражает интересы инвестора. В мировой практике он используется чаще других, точнее определяет рыночную стоимость предприятия, в наибольшей степени интересует инвестора, так как с помощью этого подхода оценщик выходит на сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих ожиданий от бизнеса, а также с учетом требуемой инвестором ставки дохода на инвестиции в этот бизнес. Однако использование доходного подхода затруднено из-за сложности точного прогнозирования.

Метод сравнительного подхода, используемый в настоящей работе, показал стоимость владения неконтрольным пакетом, а именно стоимость свободно реализуемой меньшей доли к тому же с достаточно большой погрешностью из-за недостаточности информации.

При использовании метода чистых активов и метода дисконтирования денежных потоков получается стоимость контрольного пакета акций. В первом случае владелец контрольного пакета может определять политику в области активов: приобретать, использовать или продавать их. Во втором случае он может определять политику предприятия, изменять стратегию развития бизнеса.

Исходя из вышесказанного необходимо правильно выбрать окончательный результат стоимости 100%-ного контроля над предприятием. Логичнее всего за величину рыночной стоимости собственного капитала предприятия принять сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих ожиданий от бизнеса, т.е. полученную в доходном подходе. К тому же прогнозы основаны на достоверных данных, на анализе показательной доходности предприятия за длительный ретроспективный период. По мнению оценщика, «вес» доходного подхода в итоговом согласовании составляет 80%.

Результаты сравнительного подхода из-за низкой достоверности использованной для оценки информации не следует учитывать («вес» сравнительного подхода — 0%), а результаты затратного подхода из-за значительного износа большей части основных фондов по мнению оценщика нужно учесть, как незначительно влияющие на итоговую стоимость предприятия («вес» затратного подхода — 20%). Данные о согласовании результатов оценки представлены в таблице.

Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке Подход к оценке Стоимость, тыс. руб. Вес, % Значение, тыс. руб. Затратный 201 346 10 40 269,2 Сравнительный 82 113 0 0 Доходный 210 789 90 168 631,2 Итого — 100 208 900,4 В итоге при согласовании получается следующий результат: 208 900 400 руб.

На основании приведенных данных и сделанных предположений, наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки с точностью до первой значащей цифры: 208 900 000 руб.

Метод анализа иерархий. Этот метод разработан в начале 70-х годов XX в. американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал «Analityc hierarchy process». Авторы русского издания перевели это название как «Метод анализа иерархий» .

Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется по сей день, в том числе и в оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим ее следующим образом:

Уровень 0: цель — оценить вес подхода к оценке.

Уровень 1: Критерии:

надежность получаемых результатов;

соответствие целям оценки.

Количество уровней не ограничено. Например, критерий 1-го уровня «надежность получаемых результатов» можно раскрыть уровнем 2 как:

надежность, обусловленная достоверностью информации;

надежность, обусловленная обширностью информации. Уровень 2 можно раскрыть уровнем 3 и т.д. На практике можно ограничиться и уровнем 1.

Нормирование данных аналогов с заданными параметрами

Затем нужно получить оценки каждой альтернативы по каждому критерию. Если существуют объективные оценки, то они просто выписываются и нормируются, чтобы их сумма была равна единице. Например, если бы при оценке здания нас интересовал критерий «эффективный возраст» и имелись бы соответствующие данные по каждому аналогу, то потребовалось бы составить следующую таблицу (табл. 9.2).

Таблица 9.2 Аналоги объекта оценки (альтернативы) Эффективный возраст, лет Нормированное

значение Аналог 1 35 0,33 Аналог 2 40 0,38 Аналог 3 30 0,29 Сумма 105 1,00 Однако при итоговом согласовании нет готовых численных данных, например, по критерию «надежность информации» для разных подходов. Тогда используются парные сравнения. Для фиксации результата сравнения пары альтернатив может использоваться, например, шкала, представленная в табл. 9.3.

Таблица 9.3

Шкала оценки результатов сравнения альтернатив Балльная оценка Характеристика похожести альтернатив 1 Равноценность 3 Умеренное превосходство 5 Сильное превосходство 7 Очень сильное превосходство 9 Высшее (крайнее) превосходство 2, 4, 6, 8 Промежуточные значения Результаты парных сравнений альтернатив записываются в виде табл. 9.4.

Таблица 9.4 Результат парных сравнений альтернатив Подход к оценке Доходный Затратный Сравнительный Доходный V, 'із % Затратный 3Л V, 7/1 Сравнительный % 'h 1/, На пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный» записана дро(}/(. Эго выражает мнение оценщика о том, что подход «Затратный» в данной ситуации имеет умеренное превосходство над доходным подходом, т.е. значимость затратного подхода в итоговом согласовании в три раза выше, чем доходного подхода.

Далее определяется сумма по строке, полученные значения нормируются и для целей согласования округляются (табл. 9.5).

Таблица 9.5

Расчет весовых коэффициентов методом анализа иерархий Подход к оценке Доход-

ный Затрат-

ный Сравни-

тельный Сумма по строке Нормирован-ное значение «Вес»,

% Доходный 1/, V, 5/, 6,33 0,3390 30 Затратный 3Л 7Л 11,00 0,5891 60 Сравнительный ’/5 V, 1,34 0,0719 10 Сумма 18,67 1,0000 100 Достоинства метода анализа иерархий:

использование парных сравнений, что упрощает выбор весовых коэффициентов при анализе трех и более альтернатив;

численная оценка превосходства одной альтернативы над другой посредством шкалы;

возможность оценивать альтернативы с учетом иерархичности уровней.

Однако выбор численной оценки (от одного до девяти) даже с применением шкалы — довольно сложный процесс с весьма условными результатами, зависящими все от того же детального логического анализа, представленного в первом методе (методе логического анализа), не требующего никаких математических расчетов. Иногда девятибалльная шкала с нечеткими характеристиками балльных оценок даже усложняет процесс принятия решений. Например, требуется выбрать: превосходство сильное, очень сильное или промежуточное между сильным и очень сильным, т.е. 5, 6 или 7 баллов.

Учесть указанные недостатки при оценке можно следующим образом: не придавая полученным численным значениям смысла абсолютной точности, еще раз логически оценить результаты расчетов для определения возможности использования весовых коэффициентов в согласовании.

Метод согласования по критериям. Для определения весов различ ных подходов используется четыре критерия, которыми описываются те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта .

Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:

строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;

определяется сумма баллов каждого подхода, затем — использованных подходов;

по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода в процентах;

расчетные веса подходов округляются.

Пример 9.4. Определение итоговой величины стоимости методом согласования по критериям.

Результаты согласования результатов оценки Подход Доходный Сравнительный Затратный Величина ориентира, руб. 3 574 984 Не применялся 4 215 672 Критерий Баллы 1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты 3 0 3 2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объ-екта 3 3 2 3. Способность подхода отразить мотивацию, действительные на-мерения типичного покупателя/продавца 4 3 2 4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости 4 4 2 Итого сумма баллов для данного подхода 14 — 9 Подход применялся да нет да Сумма баллов 23 Вес. подхода, % 60,87 — 39,13 Вес подхода округленно, % 60 — 40 Согласованная величина стои-мости, руб. 3831 259 Итого рыночная стоимость объекта оценки округленно, руб. 3 830 000 На основании приведенных данных и сделанных предположений, наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта оценки со-ставляет на дату оценки 3 830 000 тыс. руб.

Особенности выбора и согласования

подходов к оценке при определении стоимости

имущее-ва предприятия

В стоил, сти активов предприятия основную долю, как правило, составляет стоимость недвижимости, машин и оборудования.

При согласовании результатов оценки машин и оборудования учитывается наличие следующих затрудняющих оценку обстоятельств:

сложно выделить доход, который приносит отдельно взятая машина или оборудование;

стоимость приобретения нового объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки, является элементом затратного подхода и, следовательно, для применения методов сравнительного подхода необходимы данные о продажах таких же изношенных, как и объект оценки, сопоставимых объектов;

поиск достоверных обширных сведений о продажах похожего ранее использовавшегося оборудования часто затруднен.

Таким образом, при оценке машин и оборудования в большинстве случаев имеет максимальный вес при согласовании или даже является единственно возможным затратный подход.

При оценке недвижимости подобный вес затратному подходу можно придать лишь в некоторых случаях.

Если для применения сравнительного подхода есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды (например, рынок квартир), то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами.

Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады) и имеется соответствующая информация об аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать доходному подходу (независимо от примененного в подходе метода оценки). В этих двух случаях, при отсутствии развитого рынка земли и типичной для современной России несбалансированности спроса и предложения недвижимости, затратному подходу целесообразно придавать небольшой вес.

Если же рынок данного типа объектов не развит ни по купле- продаже, ни по аренде, и соответствующая рыночная информация почти недоступна, то по необходимости большой вес получает затратный подход, а два других имеют меньшие веса. При оценке здания какой-нибудь фермы, расположенной вдалеке от крупных населенных пунктов, единственно возможным к применению скорее всего будет затратный подход. Но при этом следует понимать, что полученная величина стоимости может не соответствовать платежеспособному спросу, а цена сделки на рынке может существенно отличаться от полученной затратным подходом оценки, ведь затраты часто не соответствуют рыночной стоимости (принцип вклада).

В настоящее время в оценочных фирмах наблюдается существенное увеличение количества заказов на оценку объектов жилой недвижимости, во многом это связано с развитием системы ипотечного жилищного кредитования, а неотъемлемой частью договора об ипотеке являются результаты оценки стоимости предмета залога. Жилая недвижимость имеется также на балансе некоторых предприятий, и ее оценка может рассматриваться как элемент оценки бизнеса.

Ключевой особенностью жилой недвижимости является то обстоятельство, что подобные объекты часто покупаются (про-даются), поэтому наиболее приемлемым к определению рыночной стоимости считается сравнительный подход. Однако отказ от использования какого-либо подхода к оценке не должен негативно повлиять на точность получаемого результата. Практика показывает, что за редким исключением при оценке типового жилья, обращающегося на вторичном рынке, оценщиками обосновывается отказ от использования сразу двух подходов к оценке — затратного и доходного, а расчеты проводятся с использованием лишь сравнительных методик. При этом информация для использования каждого из трех подходов довольно доступна.

Проанализируем целесообразность применения оценочных подходов при определении стоимости жилья.

Традиционно при оценке недвижимости начинают с затратного подхода, основанного на определении стоимости строительства. Однако жилой фонд даже сравнительно молодых городов России в основном возводился в течение последних 50—70 лет. Он представляет собой набор разнообразных по времени, материалу исполнения, планировке и состоянию объектов. Применительно к рынку вторичного жилья укрупненные нормы затрат представляются не отражающими реальных затрат на воспроизводство объектов в сегодняшних условиях по следующим причинам:

во-первых, укрупненные нормы дают очень приближенную оценку и их целесообразно применять в случаях, когда нет обширной и надежной информации по другим подходам (что неприменимо к жилью, особенно в крупных городах, так как имеется много достоверных данных о продажах аналогов);

во-вторых, информация о себестоимости нового строительства строительными организациями не открывается, что делает практически невозможным достоверную оценку затрат на строительство в сегодняшних условиях, к тому же строительные нормативы за последние пять-шесть лет очень сильно изменились, вследствие чего сравнение старого и нового жилья по критерию стоимости нового строительства представляется некорректным.

Даже привлечение квалифицированных сметчиков не сможет исправить ситуацию, на наш взгляд, по ряду причин:

величина оплаты работы сметчиков довольно высока — от нескольких тысяч за небольшой объект до нескольких десятков и сотен тысяч для более крупных объектов, что несовместимо со сложившейся на рынке величиной оплаты работ по оценке жилых объектов (для типового жилья эта величина составляет, как правило, не более 2000 руб.);

даже при имеющейся детально просчитанной смете на объект элемент неопределенности вносит, во-первых, величина вероятной предпринимательской прибыли, которая должна быть учтена в расчетах, и, во-вторых, оценка накопленного износа, которая должна уменьшать величину стоимости, определенную затратным подходом;

при расчетах в целях оценки срок строительства считается пренебрежительно малым, что возможно приемлемо для ожидания постройки одной квартиры, но слишком условно для пост-ройки целого многоквартирного дома, частью которого и является объект оценки;

риски инвестирования в строящееся жилье на сегодняшний день очень высоки, и далеко не каждый потенциальный покупатель квартиры на вторичном рынке в качестве альтернативного варианта будет рассматривать инвестирование в строящееся

жилье, которое, к тому же, дороже изношенных объектов вторичного рынка;

как бы точно не были просчитаны затраты, они далеко не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Учитывая вышесказанное, отказ от использования затратного подхода при оценке типового жилья на вторичном рынке представляется достаточно целесообразным.

Проанализируем преимущества и недостатки применения в этой ситуации доходного подхода, включающего совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от аренды и реверсии.

Прежде всего следует отметить, что цены на рынке аренды жилой недвижимости слабо соответствуют ценам на рынке продаж. На рынке аренды жилья главным ценообразующим параметром является отдельная единица — комната или одно-, двухкомнатная квартира, при этом качество постройки, материал стен, площадь и планировка жилья не оказывают такого же существенного влияния, как на рынке купли-продажи этих объектов.

Кроме того, в Российской Федерации на сегодняшний день отсутствует практика развитых западных стран, когда строительство жилого дома ведется с целью последующей сдачи его поквартирно в найм, а доходный подход предназначен для оценки объектов, приносящих доход.

Таким образом, доходный подход наиболее важен для инвесторов и прочих участников рынка при оценке объектов, непосредственно предназначенных для получения дохода: офисных и складских помещений, торговых площадей и др. Следовательно, отказ от использования доходного подхода при оценке типового жилья на вторичном рынке также нельзя назвать неприемлемым.

Рассмотрим особенности применения к оценке жилья сравнительного подхода. В крупных городах информации о ценах продаж и предложения жилья достаточно для того, чтобы считать объективными полученные на ее основе результаты оценки объектов жилой недвижимости.

Итак, на практике при определении рыночной стоимости жилья оценщик, с одной стороны, представляет некорректность данных, полученных затратным и доходным подходами в силу вышеуказанных причин, а с другой стороны, не может убедительно обосновать отказ от применения этих подходов. Однако в крупных городах рынок жилья довольно хорошо развит и отказ

от применения затратного или доходного подходов представляется целесообразным, что было бы невозможно при отсутствии или малом количестве аналогичных продаж на рынке.

Пример оценки стоимости предприятия

Цель оценки — консультирование заказчика относительно цены продажи ООО «Сладос».

Основным направлением деятельности анализируемого предприятия является производство и реализация кондитерской продукции.

Характеристика кондитерской отрасли. Состояние кондитерской отрасли оказывает влияние на условия функционирования предприятия, поэтому необходимо рассмотреть характеристику этой отрасли в России.

В кондитерской отрасли насчитывается около 1500 специализированных и прочих пищевых предприятий, выпускающих кондитерские изделия (бисквиты, продукцию из сахара, шоколад). Объем производства кондитерской промышленности России представлен в табл. 9.6.

Таблица 9.6

Объем производства кондитерских изделий в России по годам Год Объем производства кондитерских изделий, тыс. т 1996 1 530,3 1997 1 262,7 1998 1 369,9 1999 1 403,5 2000 1 508,5 2001 1 627,5 2002 1 792,8 Из таблицы видно, что объем производства кондитерских изделий в последние годы постоянно увеличивается.

Отрасль считается инвестиционно привлекательной, поэтому за последние годы организован целый ряд новых предприятий и цехов. Из имеющихся на сегодняшний день около 1500 специализированных предприятий по выпуску кондитерских изделий более половины — небольшие, мощностью до 5 тыс. тонн в год. В то же время растет число предприя-тий, располагающих мощностью свыше 20 тыс. тонн и наблюдается тенденция объединения и укрупнения с целью консолидации усилий в конкурентной борьбе, имеет место и специализация отдельных предприятий по выпуску более узких товарных групп кондитерских изделий. В настоящее время в России созданы объединения «СладКо» (3 предприятия), «Объединенные кондитеры» («Рот-фронт» и группа предприятий ОАО «Красный Октябрь, АО «Бабаевское»), фирма «Не-стле» (3 фабрики).

По информации российского подразделения швейцарской компании «Нестле» российский рынок кондитерских изделий к 2010 г. вырастет на 15%.

Большая проблема, с которой сталкиваются предприятия по производству кондитерских изделий, — рост мировых цен на сахар, какао-бобы, сою и др. Рост цен на сахар отрицательно сказывается на промышленности, так как на сахар приходится более 25% себестоимости всех кондитерских изделий.

Конкурентная борьба между существующими на рынке предприятиями достаточно интенсивна, рынок поделен между ними на сегменты и сферы влияния как по региональному, так и по потребительскому и дилерскому принципам. Нарастающая тенденция к слиянию и поглощению повышает барьеры вхождения на этот рынок. Так, формирование холдингов «Красный Октябрь» и концерна «Бабаевский» происходило за счет приобретения мощными московскими кондитерскими заводами профильных предприятий в регионах, что одновременно помогло расширить географию сбыта. Одно из последних событий — создание кондитерского объединения «СладКо», в состав которого вошли ульяновское АО «Волжанка», екатеринбургская кондитерская фабрика «Конфи» и казанское АО «Заря». При слиянии и поглощении предприятия продолжают ориентироваться на производство широкого спектра продуктов (конфеты, шоколад, торты, печенье, халва и т.д.). Это приводит к дальнейшему вытеснению или присоединению конкурентов.

В целом кондитерский рынок России характеризуется следующим:

тенденция роста объемов производства наблюдается с начала 1997 г.;

прирост объема выпуска кондитерских изделий в целом по России составил 8,8% по сравнению с приростом 2001 г., прирост в основном был обеспечен предприятиями, расположенными в Центральном, Северо-Западном и Сибирском округах;

среднегодовой рост производства в отрасли за шестилетний период составил 9,1%;

объем импорта кондитерских изделий за последний год составил более 16% от объема производства, объем экспорта — 5% от объема производства;

конкурентная борьба между существующими на рынке предприятиями достаточно интенсивна и все же отрасль инвестиционно привлекательна.

Характеристика оцениваемого предприятия. ООО «Сладос» за-регистрировано в 2001 г.

Основное направление деятельности — производство, оптовая и розничная торговля кондитерскими изделиями (конфеты, шоколад, карамель, печенье, вафли). В среднем около 60% ассортимента реализуемой продукции составляет продукция кон-дитерского объединения «Сладос», 40% — продукция других про-изводителей. Сбыт кондитерской продукции производится в Н-ске, Н-ской области и ряде городов региона.

Анализ финансовой отчетности предприятия. Для целей анализа составлен сравнительный (сокращенный) аналитический баланс (табл. 9.7).

Таблица 9.7 Сокращенный аналитический баланс №

п/п Статья

баланса Сумма, тыс. руб. Удельный вес в валюте баланса Изменение на

начало

года на

конец

года на

начало

года на

конец

года абсолютный прирост, тыс. руб. темп

прироста темп

роста 1 Имущество

предпри-

ятия 147828 196 977 1 1 49149 0,3325 1,3325 1.1 Внеоборотные активы 118370 118 744 0,8007 0,6028 374 0,0032 1,0032 1.2 Оборотные

средства 29458 78 233 0,1993 0,3972 48 775 1,6557 2,6557 1.2.1 Запасы и затраты 17846 25 278 0,1207 0,1283 7 432 0,4165 1,4165 1.2.2 Денежные

средства 1144 698 0,0077 0,0035 "146 -0,3899 0,6101 1.2.3 Дебиторская

задолжен-

ность 10468 52 257 0,0708 0,2653 41 789 3,9921 4,9921 №

п/п Статья

баланса Сумма, тыс. руб. Удельный вес в валюте баланса Изменение на

начало

года на

конец

года на

начало

года на

конец

года абсолютный прирост, тыс. руб. темп

прироста темп

роста 2 Источники

средств 147828 196 977 1 1 49 149 0,3325 1,3325 2.1 Собственные средства 127468 131 920 0,8623 0,6697 4 452 0,0349 1,0349 2.2 Заемные

средства 20360 65 057 0,1377 0,3303 44 697 2,1953 3,1953 2.2.1 Долгосрочные кредиты и займы 7000 29 431 0,0474 0,1494 22 431 3,2044 4,2044 2.2.2 Краткосрочные кредиты и займы 3 000 0 0,0203 0,0000 -3 000 -1,0000 0,0000 2.2.3 Кредиторская задолженность 10 360 35 626 0,0701 0,1809 25 266 2,4388 3,4388 По данным табл. 9.7 можно сделать следующие выводы.

В имуществе предприятия существенную роль составляют внеоборотные активы (80,07%), а в пассиве (источники средств) — собственные средства (86,23%). С одной стороны, это хорошо, так как внеоборотные активы и собственные средства являются соответственно постоянными активами и пассивами предприятия. С другой стороны, небольшая доля оборотных и заемных средств может свидетельствовать о замораживании деятельности предприятия, застое в его развитии.

На конец отчетного года краткосрочные кредиты и займы полностью погашены, частично — за счет собственных средств, о чем свидетельствует отрицательный абсолютный прирост денежных средств.

В отчетном периоде наиболее быстрыми темпами увеличивалось число именно оборотных и заемных средств. Темп их роста составил соответственно 2,66 и 3,20. Существенное увеличение оборотных средств связано в основном с увеличением дебиторской задолженности (темп роста — 4,99), а уве-личение заемных средств — за счет роста долгосрочных кредитов и займов (темп роста — 4,2) и кредиторской задолженности (темп роста — 3,44). На наш взгляд, это свидетельствует об оживлении производственной деятельности предприятия. Увеличение долгосрочных кредитов связано с расширением объемов оборота. А увеличение дебиторской задолженности объясняется интенсивным сбытом товаров с рассрочкой платежа.

Увеличение валюты баланса за год на 49 149 тыс. руб. главным образом связано с увеличением оборотных средств, в том числе за счет роста дебиторской задолженности, долгосрочных кредитов и займов.

Существует шесть признаков «хорошего» баланса:

валюта баланса увеличивается за период;

темпы роста оборотных активов выше темпа роста внеоборотных активов;

темпы роста дебиторской и кредиторской задолженности примерно одинаковы;

собственных средств больше, чем заемных;

темп роста собственных средств больше, чем заемных;

отсутствует статья «Убыток».

Баланс оцениваемого предприятия имеет пять из шести признаков «хорошего» баланса. Единственное несоответствие — п. 5. Поэтому в целом предприятие развивается достаточно стабильно, имеет хорошую структуру баланса и перспективы на буду-щее.

Также в анализ отчетности входит анализ финансовой устойчивости предприятия и ликвидности его баланса на основе абсо-лютных показателей.

Для оценки финансовой устойчивости рассчитывается трехкомпонентный показатель, включающий:

излишек (недостаток) основных средств;

излишек (недостаток) формирования функционального капитала;

излишек (недостаток) общей величины источников формирования.

Результаты расчета могут быть следующими:

а) «+ + +» — абсолютная финансовая устойчивость;

б) «- + +» — нормальная финансовая устойчивость;

в) «- -+» — неустойчивая финансовая устойчивость;

г) «- - - » —кризисная финансовая устойчивость.

Результаты расчета по предприятию «Сладос» представлены в табл. 9.8.

Таблица 9.8 Расчет трехкомпонентного показателя

(тыс. руб.) №

пУп Показатель Источник

информа

ции На начало года На конец года 1 Источники собственных средств (СС) Баланс 127 468 131 920 2 Основные средства и вложения Баланс 118 370 118 744 3 Собственные оборотные средства (СОС) Стр. 1 - - стр. 2 9 098 13 176 4 Долгосрочные заемные средства (ЗС) Баланс 7 000 29 431 5 Наличие СОС и долгосрочных ЗС Стр. 3+ + стр. 4 16 098 42 607 6 Краткосрочные ЗС Баланс 13 360 35 626 7 Наличие СОС и ЗС Стр. 5 + + стр. 6 29458 78 233 8 Запасы и затраты Баланс 17 845 25 278 9 Излишек (+) или недостаток (-) СОС Стр. 3 - - стр. 8 -8 748 -12 102 10 Излишек (+) или недостаток (-) СОС и долгосрочных ЗС Стр. 5 - - стр. 8 -1 748 +17 329 11 Излишек (+) или недостаток (-) СОС и ЗС Стр. 7 - - стр. 8 +11 612 +52 955 Трехкомпонентный показатель Стр.9 Стр. 10 Стр. 11 + 1 + + Вывод по данным табл. 9.8: на начало отчетного периода у предприятия было неустойчивое финансовое положение («- - +»); на конец года оно значительно улучшилось, и появилась финансовая устойчивость.

Анализ финансовых коэффициентов. Анализ финансового состояния предприятия проведен на основе его бухгалтерской от-

четности. Финансовые коэффициенты, рассчитанные поданным финансовой отчетности предприятия, представлены в табл. 9.9, остальные необхдимые показатели — в табл. 9.10—9.13.

Таблица 9.9

Показатели оценки финансовой устойчивости предприятия Коэффициент (К) На

начало

года На

конец

года Рекомен-

дуемое

значение Вывод Л концентрации собственного капитала 0,86 0,67 Больше или равен 0,5 Выше 0,5, т.е. все обязательства предприятия могут быть покрыты соб-ственными средствами К мобилизованных и иммобилизованных средств 0,25 0,66 1 Означает нехватку оборотных средств, особенно в начале периода К соотношения заемных и собстве)' ных средств 0,16 0,49 0,25—1 Коэффициент меньше 0,5. Значит, собственных средств на предприятии больше, чем заемных. Рост К к концу периода произошел за счет расширения деятельности предприятия К маневренности 0,07 0,10 0,5 Коэффициент всегда меньше 0,5, т.е. лишь небольшая часть собственных средств находится в мобильной форме К обеспечения запасов и затрат 0,51 0,52 Больше или равен 0,6—

0,8 Запасы и затраты полностью обеспе-чиваются собственными источниками формирования Вывод по данным табл. 9.9: в целом величина собственных средств предприятия в норме, однако лишь небольшая их часть находится в мобильной форме, что приводит к нехватке оборотных средств у предприятия, особенно в начале периода.

Таблица 9.10

Показатели ликвидности и платежеспособности Коэффициент (К) На

начало

года На

конец

года Рекомендуемое значение Вывод К абсолютной ликвидности 0,086 0,02 Больше

или равен 0,25 Коэффициент всегда ниже 0,25. Следовательно, абсолютной ликвидности нет к относительной ликвидности (общей

платежеспособности) 0,82 1,49 Больше

или равен 1 Коэффициент на конец периода больше 1, значит общая платежеспособ-ность нормальная К текущей ликвидности (покрытия) 2,15 2,2 Больше

или равен 2 И на начало, и на конец периода К > 2, следовательно, текущая ликвид-ность на предприятии есть Вывод по данным табл. 9.10: абсолютной ликвидности нет, но предприятие платежеспособно.

Вывод по данным табл. 9.11: наблюдается рост показателей рентабельности, что свидетельствует об увеличении эффективности деятельности предприятия. Показатель Формула

расчета На

начало

года, % На

конец

года,

% Рентабельность

оборота Прибыль от продаж: Выручка 8 15 Рентабельность

продукции Прибыль от продаж: Се-бестоимость 9 20 Рентабельность всего капитала Чистая при-быль : Итог баланса 8 13 Рентабельность собственного капитала Чистая при-быль : Себе-стоимость 9 22 Вывод

Рентабельность оборота, продукции, всего капитала и собственного на конец периода стала больше, чем на начало этого периода. Это свидетельствует об увеличении эффективности деятельности предприятия за анализируемый период

Таблица 9.11 Показатели оценки рентабельности

Таблица 9.12 Показатели эффективности управления Показатель Формула

расчета На начало года, % На

конец

года,

% Балансовая

прибыль

на 1 руб. оборота Балансовая при-быль : Выручка 8 15 Чистая прибыль на 1 руб. оборота Чистая прибыль: Выручка 6 11 Прибыль

на 1 руб. оборота Прибыль от реа-лизации : Выручка 8 15 Вывод

За период значения показателей увеличились, что свидетельствует об эффективности управления предприятием

Вывод по данным табл. 9.12: эффективность управления пред-приятием возросла.

Таблица 9.13 Показатели деловой активности Показатель На

начало

года На

конец

года Рекомен

дуемое

значение Вывод ” оборачиваемости капитала 1,45 1,83 Чем боль-ше, тем лучше Оборачиваемость ка-питала увеличилась, это хороший признак Л оборачиваемости оборотных активов 6,27 3,08 Чем боль-ше, тем лучше Оборачиваемость оборотных активов уменьшилась, это не-гативно Период оборота капитала 251,7 199 Чем мень-ше, тем лучше Период оборота капи-тала уменьшился, что хорошо Период оборота оборотных акти-вов 58 118,5 Чем мень-ше, тем лучше Период оборота обо-ротных активов увели-чился, это негативный признак 10 Оценка стоимости

Вывод по данным табл. 9.13: часть показателей деловой активности улучшились, другая часть указывает на наличие негативных тенденций в сфере деловой активности.

В целом почти все показатели, рассчитанные на основе финансовой отчетности ООО «Сладос», улучшили свои значения, что свидетельствует об улучшении работы предприятия, увеличении объемов продаж, улучшении результатов деятельности предприятия. Однако наблюдается недостаток оборотных средств, который желательно восполнить для расширения деятельности предприятия.

Выбор подходов к оценке. Методы сравнительного подхода нецелесообразно применять из-за отсутствия информации о ценах продаж аналогичных предприятий, котируются акции только очень крупных предприятий этой отрасли, а объект оценки несопоста-вим по размеру с этими предприятиями, к этому следует добавить невысокий уровень развития фондового рынка. Поэтому к оценке 000 «Сладос» применены два подхода: затратный и доходный.

Оценка стоимости предприятия согласно затратному подходу. Оценить предприятие с учетом издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим, позволяет метод стоимости чистых активов. Корректировка статей актива баланса предприятия проводилась по следующим основным на-правлениям: здания и сооружения, машины и оборудование, запасы, дебиторская задолженность.

Расчет стоимости чистых активов предприятия показан в табл. 9.14.

Таблица 9.14

Расчет стоимости чистых активов предприятия №

п/п Показатель Величина показателя по балансу, тыс. руб. Величина показа-теля по оценке, тыс. руб. 1. Активы 1 Нематериальные активы 8 312 8 312 2 Основные средства 110 432 130 568 3 Незавершенное строительство — — 4 Доходные вложения в материальные ценности — — 5 Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения — — 6 Прочие внеоборотные активы — — 7 Запасы 23 235 23 208 №

п/п Показатель Величина показателя по балансу, тыс. руб. Величина показателя по оценке, тыс. руб. 8 НДС по приобретенным ценностям 2 043 2 043 9 Дебиторская задолженность 52 257 52 257 10 Денежные средства 698 698 11 Прочие оборотные активы — — 12 Итого активы, принимаемые к расчету 196 977 217 086 11. Пассивы 13 Долгосрочные обязательства по займам и кредитам 29 431 29 431 14 Прочие долгосрочные обязательства — — 15 Краткосрочные обязательства по займам и кредитам — — 16 Кредиторская задолженность 35 626 35 626 17 Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов — — 18 Резервы предстоящих расходов — — 19 Прочие краткосрочные обязательства — — 20 Итого пассивы, принимаемые к расчету 65 057 65 057 21 Стоимость чистых активов 131 920 152 029 Представим рассуждения, которыми руководствовался оценщик при корректировке стоимости активов и пассивов предприятия.

Нематериальные активы. По мнению оценщика, рыночная и балансовая стоимость нематериальных активов совпадают, поэтому рыночная стоимость нематериальных активов на дату оценки принимается равной 8312 тыс. руб.

Основные средства. Эта статья подверглась существенной корректировке. В основном из-за того, что рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего предприятию, значительно выше его балансовой стоимости. По итогам проведенной оценки рыночная стоимость основных средств на дату оценки составила 130 568 тыс. руб.

Запасы. Выявлено устаревших запасов, подлежащих списанию, на сумму 27 тыс. руб. По результатам оценки остальных запасов установлено, что указанная в балансе и рыночная стоимость этих запасов совпадают. Таким образом, рыночная стоимость запасов на дату оценки составляет 23 208 тыс. руб.

НДС по приобретенным ценностям. Этот НДС принят равным балансу, поскольку соответствующие суммы НДС учтены в отчетности корректно. Таким образом, величина НДС по приобретенным ценностям на дату оценки составляет 2043 тыс. руб.

Дебиторская задолженность. При анализе дебиторской задолженности не выявлено ни сомнительных векселей, выпущенных другими предприятиями, ни нереальных для взыскания задолженностей. Отсутствует дебиторская задолженность с длительными сроками погашения, поэтому дисконтирования будущих основных сумм и выплат процентов к текущей стоимости не проводилось. Помимо авансов, выданных работникам оцениваемого предприятия, дебиторская задолженность состоит из сумм по продаже продукции надежным дебиторам в рассрочку на срок менее трех месяцев. Таким образом, по мнению оценщика балансовая и ры-ночная стоимость дебиторской задолженности совпадают и на дату оценки дебиторская задолженность составляет 52 257 тыс. руб.

Денежные средства. Статья «денежные средства» не подлежит переоценке. Величина денежных средств составляет на дату оценки 698 тыс. руб.

Пассивы. Стоимость пассивов, указанных в балансе, не корректировалась ввиду нецелесообразности и принята равной величине, указанной в балансе, и составляет 65 057 тыс. руб.

Таким образом, стоимость собственного капитала предприятия, определенная на основе стоимости его активов, составила 152 029 тыс. руб.

Оценка предприятии методом дисконтировании денежных потоков. Высокий уровень риска, характеризующий российский рынок инвестиций, делает неоправданным рассмотрение длительного периода в качестве прогнозного. В процессе расчета будущих денежных потоков был определен прогнозный период равный трем годам.

В результате проведенного анализа с использованием экспертных оценок величины премий за риск была определена ставка дисконтирования в размере 28,79%.

Расчет рыночной стоимости собственного капитала методом дисконтирования будущего денежного потока показан ниже.

В прогнозе доходов учтены планы руководства анализируемого предприятия (табл. 9.15). Таблица 9.15 Оценка собственного капитала предприятия методом дисконтирования денежных потоков Показатель 1-й год 2-й год 3-й год Постпрог-

нозный

период Выручка от реализации, тыс. руб. 395 514 415 290 427 748 436 303 Себестоимость продукции, тыс. руб. 316411 332 232 342 199 349 043 Валовая прибыль, тыс. руб. 79 103 83 058 85 550 87 261 Коммерческие расходы, тыс. руб. 9 215 9 814 10 216 10 625 Прибыль от продаж, тыс. руб. 69 888 73 244 75 333 76 636 Налог на имущество, тыс. руб. 3 261 3 982 4 735 4 730 Прибыль до налогообложения, тыс. руб. 66 627 69 262 70 598 71 906 Налог на прибыль, тыс. руб. 15 990,43 16 622,872 16 943,6 17 257,361 Чистая прибыль, тыс. руб. 50 636 52 639 53 655 54 648 Денежный поток Чистая прибыль, тыс. руб. 50 636 52 639 53 655 54 648 Начисление износа, тыс. руб. 14 100 15 120 15 780 15 600 Капитальные вложения, тыс. руб. 17 000 16 000 16 000 15 600 Денежный поток, тыс. руб. 47 736 51 759 53 435 54 648 Темп роста денежного потока в постпрогнозный период — — — 3% Стоимость реверсии, тыс. руб. — — — 211 897,28 Коэффициент текущей стоимости 0,7765 0,6029 0,4681 0,4681 Текущая стоимость денежных потоков и реверсии, тыс. руб. 37 067,29 31 205,557 25 012,8 99 189,118 Всего текущая стоимость денежных потоков, тыс руб. 192 474 Здания и сооружения непроизводственного характера, тыс. руб. 4 028 Итого стоимость предприятия, 60 п. боа. 196 502 Таким образом, рыночная стоимость собственного капитала предприятия, определенная методом дисконтирования денежных потоков, составила 196 502 тыс. руб.

Согласование полученных результатов. Применение двух подходов в процессе определения стоимости действующего предприятия дало результаты, значительно отличающиеся друг от друга. Для опре-деления итоговой величины рыночной стоимости предприятия не-обходимо проанализировать каждый из примененных методов с учетом характера деятельности предприятия, структуры его акти-вов, количества и качества данных, подкрепляющих каждый метод.

В процессе оценки методом дисконтирования будущего денежного потока установлена стоимость предприятия с учетом существующих и планируемых объемов выручки от реализации продукции и затрат, а также рыночный аспект, так как ставка дисконтирования основывалась на рыночных данных.

Методы сравнительного подхода невозможно применить из- за отсутствия информации о ценах продаж аналогичных предприятий ни целиком, ни по частям.

При использовании метода чистых активов и метода дисконтирования денежных потоков была получена стоимость контрольного пакета акций.

Исходя из вышесказанного, необходимо правильно выбрать окончательный результат стоимости полного контроля над предприятием. Логичнее всего за величину рыночной стоимости собственного капитала предприятия принять сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих ожиданий от бизнеса, т.е. полученную в доходном подходе, а результаты затратного подхода учесть, как менее существенно влияющие на итоговую стоимость предприятия. Поэтому более высокий вес (60%) присвоен доходному подходу, а результаты затратного подхода учтены как меньше влияющие на итоговую стоимость предприятия и предпочтения инвестора («вес» затратного подхода — 40%). Результаты согласования представлены в табл. 9.16.

Таблица 9.16

Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке Подход к оценке Стоимость объекта оценки, тыс. руб. «Вес», % Взвешенное значение, тыс. руб. Затратный 152 029 40 60 812 Доходный 196 502 60 117901 Сравнительный Не применялся — — Итого 100 178 713 В итоге при согласовании получается следующий результат: 178 713 тыс. руб. Рыночная стоимость предприятия составляет округленно 178 710 тыс. руб.

Рекомендации по результатам оценки стоимости предприятия. Анализ кондитерской отрасли показал, что отрасль развивается и считается инвестиционно привлекательной. ООО «Сла- дос», занимающееся реализацией продукции кондитерской отрасли, имеет достаточно устойчивое финансовое положение. Для расширения деятельности целесообразно привлекать заемные средства.

Важнейшая задача, стоящая перед ООО «Сладос», — обеспечение наличия товара в торговых точках. Отгрузка продукции кондитерских фабрик предприятию проводится только после оплаты.

Анализ баланса показал, что в имуществе предприятия существенную роль играют внеоборотные активы (80,07%), а в пассиве (источники средств) — собственные средства (86,23%). С одной стороны это хорошо, так как внеоборотные активы и собственные средства являются соответственно постоянными активами и пассивами предприятия. С другой стороны, небольшая доля оборотных и заемных средств может свидетельствовать о замораживании деятельности предприятия, застое в его развитии.

Коэффициент мобилизованных и иммобилизованных средств на начало года составил 0,25, на конец года — 0,66 при норме 1, что означает нехватку оборотных средств предприятия, особенно в начале периода. Коэффициент соотношения заемных и собственных средств на протяжении анализируемого ретроспективного периода всегда меньше 0,5. Значит, собственных средств на предприятии больше, чем заемных. Рост коэффициента к концу периода произошел за счет расширения деятельности предприятия.

Поскольку около 40% выручки от реализуемой продукции предприятие получает за счет реализации кондитерской продукции других производителей, важная задача, стоящая перед ООО «Сладос», — обеспечение денежных средств на закупку товара у других производителей. Возможна отсрочка оплаты, но не более чем на 14—21 день. При этом закупочная цена на приобретаемую без предоплаты продукцию увеличивается на 3%. Учитывая, что банковский процент составляет в среднем 2% в месяц, а без предоплаты в случае недостатка оборотных средств предприятие за 14—21 день теряет 3%, привлечение заемных

средств в случае недостатка собственных представляется целесообразным.

Для расширения деятельности ООО «Сладос» имеется возможность привлечь заемные средства под залог принадлежащего предприятию недвижимого имущества, однако этот вывод ориентировочный, в рамках оценки стоимости предприятия все активы оцениваются как часть функционирующего бизнеса, поэтому при использовании недвижимости в качестве залогового обеспечения кредита потребуется отчет об отдельной оценке подлежащего залогу недвижимого имущества.

Для обеспечения роста стоимости бизнеса его функционирование должно базироваться на оптимальном сочетании объема продаж, получаемой прибыли и финансовых ресурсов.

264