ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ УКРАЇНИ З ПИТАНЬ ЖИТЛОВО-КОМУНАЛЬНОГО ГОСПОДАРСТВА НАКАЗ від 7.05.2005 № 76

Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій

Жилий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно- правовими актами, і призначена для постійного в ній проживання.

Допоміжні приміщення житлового будинку — приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

Житлово-комунальні послуги — результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та перебування осіб у жилих і нежилих приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил.

Балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі — балансоутримувач) — власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.

Виконавець послуг — суб’єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання житлово-комунальної послуги споживачу відповідно до умов договору.

Виробник — суб’єкт господарювання, який виробляє або створює житлово-комунальні послуги.

Власник приміщення, будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі — власник) — фізична або юридична особа, якій належить право володіння, користування та розпорядження приміщенням, будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, зареєстроване в установленому законом порядку.

Внутрішньобудинкові системи — мережі, арматура на них, прилади та обладнання, засоби обліку та регулювання споживання житлово-комунальних послуг, які розміщені в межах будинку, споруди, системи протипожежного захисту.

Житлово-будівельний кооператив — юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі об’єднання їх майнових пайових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації.

Прибудинкова територія — територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.

Засіб вимірювальної техніки — технічний засіб, який застосовується під час вимірювань і має нормовані метрологічні характеристики.

Кількісний показник житлово-комунальних послуг — одиниця виміру для обчислення обсягу отриманої споживачем послуги, визначена відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством.

Комунальні послуги — результат господарської діяльності, спрямованої на задоволення потреби фізичної чи юридичної особи в забезпеченні холодною та гарячою водою, водовідведенням, газо- та електропостачанням, опаленням, а також вивезення побутових відходів у порядку, установленому законодавством.

Непереборна сила — дія надзвичайної ситуації техногенного, природного або екологічного характеру, яка унеможливлює надання відповідної послуги відповідно до умов договору.

Норми споживання — кількісні показники споживання житлово-комунальних послуг, затверджені згідно із законодавством відповідними органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування.

Споживач — фізична чи юридична особа, яка отримує або має намір отримати житлово-комунальну послугу.

Точка розподілу — місце передачі послуги від однієї особи до іншої, облаштоване засобами обліку та регулювання.

Управитель — особа, яка за договором з власником чи балан- соутримувачем здійснює управління будинком, спорудою, жит- ловим комплексом або комплексом будинків і споруд (далі — управління будинком) і забезпечує його належну експлуатацію відповідно до закону та умов договору.

Утримання будинків і прибудинкових територій — господарська діяльність, спрямована на задоволення потреби фізичної чи юридичної особи щодо забезпечення експлуатації та/або ремонту жилих та нежилих приміщень, будинків і споруд, комплексів будинків і споруд, а також утримання прилеглої до них (прибудин- кової) території відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством.

Ремонт будинку — комплекс будівельних робіт, спрямованих на відновлення, з можливим поліпшенням експлуатаційних показників елементів будинку.

Експлуатаційні параметри елементів будинку — це сукупність технічних, санітарно-гігієнічних, екологічних, ергономічних та естетичних характеристик будинку, які визначають його експлуатаційні якості.

Реконструкція жилого будинку — комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одночасним приведенням їх показників відповідно до нормативно-технічних вимог.

Капітальний ремонт будинку — комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов’язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або ого- роджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об’ єкта та його техніко-економічних показників.

Перепланування — до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.

Переобладнання — улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку — юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

Спеціалізована організація — юридична особа, що відповідно до законодавства має повноваження надавати (виконувати) ті чи інші послуги (роботи).

1. Основні положення

1.1. Ці Правила визначають порядок надання послуг з утримання будинків і прибудинкових територій:

— забезпечення нормального функціонування жилих будівель та прибудинкових територій протягом усього періоду їх використання за призначенням;

— проведення єдиної технічної політики в житловій сфері, що забезпечує виконання вимог чинних нормативів з утримання, поточного і капітального ремонту та реконструкції жилих будинків та прибудинкових територій.

Контроль за дотриманням законодавства щодо захисту прав споживачів здійснюється відповідно до Законів України «Про місцеве самоврядування в Україні» (280/97-ВР), «Про захист прав споживачів» (1023-12) та інших нормативно-правових актів.

1.2. До складу технічної документації постійного зберігання включаються:

— технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок;

— проектно-кошторисна документація зі схемами влаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо;

— акти державної комісії про приймання жилого будинку в експлуатацію;

— паспорти котельного господарства, котлові книги, у разі наявності вбудованих та прибудованих котелень;

— паспорти ліфтового господарства;

— акти приймання-передачі жилого будинку у разі зміни його власника чи балансоутримувача.

1.3. Виконавці послуг з утримання будинків і споруд та при- будинкових територій повинні мати технічні паспорти на квартирні (багатоповерхові) жилі будинки та забезпечувати своєчасне внесення змін до них.

1.4. Умови і порядок переобладнання, перебудови, перепланування будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень.

1.5. Утримання житлового фонду передбачає виконання робіт, передбачених наказом Держжитлокомунгоспу України від 10.08.2004 № 150 (z1046-04) «Про затвердження Примір- ного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибу- динкових територій та послуг з ремонту приміщень будинків, споруд», зареєстрованим у Мін’юсті України 21.08.2004 за № 1046/9645 (із змінами).

1.6. Повноваження органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування у сфері житлово-комунальних послуг; регулювання відносин у сфері житлово-комунальних послуг; порядок доступу до житла та іншого володіння для ліквідації аварій, проведення оглядів технічного стану, перевірки показів засобів обліку; права та обов’ язки споживачів, виконавців, виробників; оформлення претензій споживачів до виконавців; порядок укладання договорів у сфері житлово-комунальних послуг визначаються згідно із Законом України «Про житлово-комунальні послуги» (1875-15).

1.7. Усі працівники, зайняті обслуговуванням житлового фонду, проходять навчання із знання цих Правил.

2. Технічне обслуговування жилих будинків

Технічне обслуговування жилих будинків — комплекс робіт, спрямованих на підтримку справності елементів будівель чи заданих параметрів та режимів роботи технічного обладнання.

Система технічного обслуговування жилих будинків повинна забезпечувати безпечне та безперебійне функціонування будинків, інженерних мереж та обладнання протягом установленого терміну служби будинку.

Технічне обслуговування жилих будинків включає роботи з контролю за його станом, забезпечення справності, працездатності, наладки і регулювання інженерних систем тощо.

Контроль за технічним станом здійснюється шляхом впровадження системи технічного огляду жилих будинків.

2.1. Система технічного огляду жилих будинків

Система технічного огляду жилих будинків включає проведення планових та позапланових оглядів.

2.2. Позаплановий огляд жилих будинків

2.3. Технічне обслуговування жилих будинків

2.4. Організація і планування поточного ремонту

Поточний ремонт — комплекс ремонтно-будівельних робіт,

який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Поточний ремонт повинен проводитись з періодичністю, яка забезпечує ефективну експлуатацію будівлі з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту, реконструкції) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт або реконструкцію.

Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що належать до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі).

2.5. Організація і планування капітального ремонту

Капітальний ремонт — комплекс ремонтно-будівельних робіт,

який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель у зв’язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об’ єкта.

2.6. Організація технічного обслуговування жилих будинків, що плануються на капітальний ремонт.

2.7. Організація і здійснення технічного нагляду.

2.8. Підготовка житлового фонду до сезонної експлуатації.

2.9. Організація і функціонування ОДС, аварійно-ремонтної служби (далі — АРС).

3. Утримання приміщень

3.1. Утримання допоміжних приміщень житлового будинку

3.1.1. Утримання допоміжних приміщень включає:

— технічне обслуговування (планові, позапланові огляди, підготовку до сезонної експлуатації, поточний ремонт конструктивних елементів та інженерних систем і будинкового обладнання);

— заходи, що забезпечують нормативно-вологісний режим допоміжних приміщень;

— обслуговування сміттєпроводів;

— обслуговування автоматичних замикальних пристроїв, вхідних дверей;

— обслуговування ліфтового обладнання;

— обслуговування системи протипожежного водопроводу, пожежогасіння та димовидалення;

— обслуговування допоміжних приміщень, спрямоване на комфортне обслуговування мешканців.

3.2. Особливості утримання горищ та технічних поверхів

3.2.1. На горищах та технічних поверхах повинен забезпечуватися:

— температурно-вологісний режим горищних приміщень, що перешкоджає випаданню конденсату на поверхні захисних конструкцій;

— доступ до всіх елементів і чистота горищного приміщення.

3.3. Особливості утримання підвалів і технічних підвалів

3.3.1. У підвалах і технічних підвалах повинен забезпечуватися:

— температурно-вологісний режим приміщень підвалів і технічних підвалів, що перешкоджає випаданню конденсату на поверхнях огороджувальних конструкцій;

— доступ до всіх елементів підвалу і технічного підвалу і чистота;

— захист приміщень від проникнення тварин: гризунів, кішок, собак;

— належне освітлення підвальних приміщень.

3.5. Прибирання прибудинкової території

3.5.1. Прибирання майданчиків, садів, подвір’я, доріг, тротуарів, дворових і внутрішньоквартальних проїздів територій здійснюється прибиральниками; тротуари допускається прибирати спеціалізованою малогабаритною (самохідною та ручною) при- биральною технікою (підмітально-прибиральною, снігоприбиральною, розкидачами протиожеледних сумішей, газонокосарками та ін.) з робочою шириною захвату до 1,5 м.

3.6. Санітарне прибирання, збирання сміття і вторинних матеріалів

3.6.1. Санітарне прибирання, збирання сміття і вторинних матеріалів здійснюється шляхом:

— установлення на обслуговуваній території збиральників для твердих побутових відходів, а в неканалізованих будинках необхідно мати, крім того, збиральники (вигреби) для рідких відходів;

— своєчасного прибирання прибудинкової території і систематичного спостереження за її санітарним станом;

— вивезення відходів відповідно до графіка прибирання відходів та контроль за його дотриманням;

— забезпечення вільного під’їзду і освітлення біля майданчиків під установлення контейнерів і сміттєзбиральників;

— утримання у справному стані контейнерів і сміттєзбиральників для відходів (крім контейнерів і бункерів, що числяться на балансі інших організацій) без переповнення і забруднення території;

— миття контейнерів за допомогою щіток та мильно-содових розчинів у сміттєзбиральній камері. Контейнери, які є у власності спецавтопідприємств, повинні встановлюватися в межах домоволодінь чистими;

— проведення серед населення широкої роз’яснювальної роботи щодо дотримання чистоти.

3.7. Організація пожежної безпеки.

3.8. Озеленення.

4. Технічне обслуговування і ремонт будівельних конструкцій

4.1. Фундаменти і стіни підвалів

4.1.1. Під час експлуатації будинку необхідно забезпечувати:

— нормований температурно-вологісний режим підвалів і тех- підвалів;

— справний стан фундаментів і стін підвалів будинків;

— усунення ушкоджень фундаментів і стін підвалів у міру виявлення, не допускаючи їх подальшого розвитку;

— запобігання вологості і замочуванню ґрунтів основ і фундаментів та конструкцій підвалів і техпідвалів;

— працездатний стан внутрішньобудинкових і зовнішніх дре- нажів.

4.2. Стіни

4.2.1.1. Під час експлуатації будинку необхідно забезпечувати:

— заданий температурно-вологісний режим усередині будинку;

— справний стан стін для сприйняття навантажень (конструктивну міцність);

— усунення ушкоджень стін у міру виявлення, не допускаючи їх подальшого розвитку;

— теплозахист, вологозахист зовнішніх стін.

4.3. Перекриття і підлоги

4.3.1. Під час експлуатації будинку необхідно забезпечувати:

— справний стан перекриття для сприйняття навантажень (конструктивну міцність);

— усунення ушкоджень перекриттів у міру виявлення, не допускаючи їх подальшого розвитку;

— теплозахист, вологозахист перекриттів, не допускаючи перевантажень.

4.4. Дах

4.4.1. Під час експлуатації будинку необхідно забезпечувати відсутність:

— дефектів металевих з’єднань у сполученнях дерев’яних конструкцій крокв, гідроізоляції; ураження деревини дереворуй- нувальними комахами і будинковим грибком, наднормативний прогин риштування, крокв, прогонів;

— у залізобетонних дахах — руйнування поверхні бетону, корозії оголеної арматури, тріщин, патьоків, висолів та ін.;

— у металевих дахах — пошкодження фарбування і корозії металу, особливо у вузлах з’єднання (болти, зварювальні шви, косинки тощо).

4.5. Водовідвід і очищення дахів від снігу

4.5.1. При огляді водовідвідних улаштувань з особливою увагою потрібно проконтролювати:

— справність і чистоту жолобів та водоприймальних лійок, а також місця сполучення їх із покрівлею;

— кріплення ринв до стін будинку, щільність з’єднань окремих ланок труб;

— стан водовідвідних пристроїв після злив;

— стан антикригових систем з електрокабельним підігрівом.

Огляд водовідвідних улаштувань повинні виконувати особи,

які мають спеціальну підготовку.

4.6. Вікна і двері

4.6.1. Під час експлуатації будинку необхідно забезпечити:

— контроль стану віконних і дверних коробок, кріплення їх до стін, віконних плетінь і дверних полотен (правильність навішення і якість віконних і дверних приладів, а також плетінь кватирок, фрамуг тощо);

— засклення віконних плетінь, балконних і вхідних дверей;

— закладання в стіни підвіконних дощок;

— обрамлення дверних і віконних прорізів (лиштв, відливів тощо);

— фарбування віконних і дверних плетінь;

— підготовку до зими зовнішніх дверей і вікон;

— ремонт дерев’яних дверей і вікон у місцях, підданих зволоженню, а також пошкоджених дереворуйнувальними комахами і будинковими грибками.

Крім того, у спарених віконних плетіннях і балконних дверях необхідно звертати увагу на стан стяжних гвинтів, з’єднання зовнішніх і внутрішніх плетінь, стопорів чи металевих рейок, що служать для закріплення плетінь у потрібному положенні, вентиляційних приладів, ущільнювальних прокладок (наприклад, силіконових) між плетіннями та у притворах, кріплення скла до плетінь, випусків для конденсату в міжрамному просторі, обладнання дверей пристроями для самозачинення і їх працездатність.

4.7. Сходові клітки і світлові ліхтарі

4.7.1. Під час експлуатації жилого будинку повинен перевірятися стан таких елементів: сполучень площадок та маршів між собою і зі стінами, сталевих закладних деталей, кріплення поручнів, поверхонь сходів, стін металевих кліток, внутрішніх панельних стін із закладеними інженерними комунікаціями (водопровід, каналізація, внутрішній водостік, електрокабель та ін.).

4.8. Печі

4.8.1. Під час експлуатації будинку необхідно стежити та перевіряти стан:

— кладки печей на наявність тріщин та щілин у зовнішніх стінах печей і сліди кіптяви на них;

— протипожежних перегородок у дерев’яному та інших спалимих перекриттях, паливника, колосникових ґрат, топкової арматури, передпаливних листів;

— щільність притвору дверей топки, укладання чавунних обрамлень у кухонних плитах і наявність повного комплекту кружків;

— кладки димарів та каналів;

— ковпака і парасолів над димарями, духової шафи в кухонних плитах, перекидних лежаків, місць їх з’єднань з димовими каналами чи трубами;

— зовнішніх стінок лежаків, надійність основи під лежаками.

4.9. Спеціальні заходи щодо утримання жилих будинків

4.9.1. При утриманні дерев’яних конструкцій особлива увага звертається на ознаки, що свідчать про ураження деревини чи на наявність сприятливих умов для цього (вологість деревини, вологість повітря в приміщеннях, червоточини тощо).

У процесі експлуатації проводяться профілактичні заходи щодо попередження ураження деревини, пошкодження вогнезахис- них покриттів (штукатурки, спеціальних фарб, лаків, обмазок тощо) будівельних конструкцій, горючих оздоблювальних і теплоізоляційних матеріалів, повітроводів, металевих опор та перегородок повинні негайно усуватись.

4.10. Технічна експлуатація жилих будинків в особливих умовах

4.10.1.При експлуатації будинків в особливих умовах (на просадних ґрунтах, у районах гірських виробок, у сейсмічних районах, на підроблювальних та підтоплювальних територіях) необхідно враховувати загальні вимоги технічної експлуатації та цих Правил, що відображають особливості технічної експлуатації таких будинків.

5. Технічне обслуговування і ремонт інженерного обладнання

5.1. Центральне опалення і гаряче водопостачання

5.1.1. Система центрального опалення жилого будинку в опалювальний сезон повинна працювати безперебійно і забезпечувати нормативну температуру повітря у всіх приміщеннях при мінімальній витраті палива.

5.2. Вентиляція

5.2.1. При утриманні та експлуатації системи витяжної вентиляції необхідно забезпечувати нормативний повітрообмін у всіх жилих кімнатах, кухнях, туалетних і ванних приміщеннях при зовнішній температурі 5 град. С і нижче.

Під час експлуатації житлового будинку необхідно:

— знати систему вентиляції за кресленнями і в натурі (за відсутності креслень керівництву організації, що веде технічну експлуатацію системи вентиляції, необхідно одержати чи скласти виконавчі креслення);

— усувати несправності вентиляційних пристроїв.

5.3. Водопровід і каналізація

5.3.1. Водопровідно-каналізаційна система жилого будинку повинна забезпечувати можливість безперебійного подання води до всіх санітарних приладів квартир, інших водорозбірних пристроїв, відводити використану воду в міську каналізаційну систему.

5.4. Сміттєпроводи

5.4.1. Для безперебійної роботи сміттєпроводів необхідно дотримуватись вимог державних будівельних норм.

5.5. Ліфти

5.5.1. При обслуговуванні ліфтів необхідно дотримуватися вимог нормативно-технічних актів.

5.6. Системи протипожежного захисту

5.6.1. Системи протипожежного захисту повинні відповідати державним будівельним нормам.