А. Визначення інтересів у нерухомому майні
Інколи кажуть про людину, яка має чи володіє якоюсь частиною нерухомості: вона має «майно» чи «право» на власність. З подальшого викладу матеріалу ми побачимо, що майнове право США досить гнучке у можливостях визначення майнових прав.
Вони визначаються на основі (1) ступеня контролю, який має власник цього права, (2) тривалості права (часу), (3) фізичного простору, який має власник, (4) типу прав власності (єдиний власник чи спільне володіння).Стандартним курсом з майнового права є книга Roger A. Cunningham, William В. Stoebuck & Dale A. Whitman. Hornbook on the Law of Property, 2d ed. (West 1993). Див. також Roger Bernhard. Real Property in a Nutshell (West 1993); Barlow Burke. Jr. Personal Property in a Nutshell (West 1993).
Майнове право 407
1. Майнові права, які визначаються ступенем власності і контролю
Права власності: Просте абсолютне право власності. Найбільше право за ступенем контролю над власністю називається «простим абсолютним правом власності» чи «простим правом власності»2. Власник нерухомості з простим правом має всі можливі права та інтереси, пов'язані з власністю. Нерухомість з простим правом власності вільно передається протягом життя її власника, а також від покоління до покоління як спадщина. Отже, нерухомість з простим правом власності може передаватися за «юридичним документом» чи «заповітом». Юридичний документ — це письмовий документ, який засвідчує передачу права та власності через продаж чи у дарунок. Заповіт, письмовий інструмент передачі майна після смерті особи відповідно до побажань небіжчика.
Нерухомість з простим правом власності — це найбільш загальне право на землю. Права, обмеження та зобов'язання у зв'язку з цим детально розглядатимуться нижче. Продаж нерухомості з простим правом власності є найбільш поширеним методом, за яким передаються права на нерухомість. Тому про сучасні операції з продажу нерухомого майна також йтиметься далі.
Права власника на власніть: Оренда.
Власник майна може передавати іншій особі право володіти майном на обмежений період часу. Власник майна називається «орендодавцем» або «власником нерухомості». Особа, що використовує майно, називається «орендарем», «наймачем». Право орендаря називається «використанням на правах оренди». Воно оформляється в документ, що називається «орендною угодою». Після закінчення строку дії орендної угоди право на володіння власністю повертається до власника нерухомості, а права орендаря анулюються. Орендар не має права продавати орендовану нерухомість тому, що він може передавати тільки інтереси та права, якими він дійсно володіє. Єдине право, яке він може передати,— це його контрактне право за орендою на володіння власністю на певний період часу.Взагалі як землевласник, так і орендар можуть передавати своє право на орендовану землю. Однак орендні угоди між землевласником та орендарем часто обмежують можливості орендаря на передачу всіх чи частини прав орендаря. Землевласник зберігає «реверсивне» право на власність, яку він дає в оренду. Це означає, що майнові права, які він передає орендареві, повернуться до нього після закінчення строку дії орендної угоди. Землевласник, який продає свою землю, передає і своє реверсивне право. Покупець, купивши землю, повинен діяти відповідно до умов наявної орендної угоди. Враховуючи, що багато людей у США орендують своє житло, вашій увазі пропонується сучасний закон стосовно землевласника-орендаря. Але його ми розглядатимемо пізніше.
Орендована особиста власність — від машин до важкого обладнання — стає дедалі поширенішою і замінює безпосередню власність, яка вимагає грошових вкладень та інших витрат. Оренда персональної власності грунтується на тих самих концепціях, що і оренда нерухомості. Із поширенням орендних відносин до Уніфікованого комерційного кодексу (Uniform Commercial Code — иСС)додано нову статтю 2А, яка відповідає інструкціям статті 2 стосовно продажу товарів.
Використання та доступ до прав: Сервітут. Сервітут — це право використовувати землю, яка перебуває у власності іншої особи.
Сервітутні права на землю розглядаються нижче.Розподіл правового титулу та титулу на основі права справедливості. Власник нерухомості з простим правом власності може передавати власність до «трасту». Особа, що передає таке право, називається «довірителем», «кредитором» чи «попереднім власником». Коли така передача відбувається, тоді одна особа, «довірена особа», контролює та управляє власністю, а інша, «бенефіціар», отримує прибутки
Власник простої нерухомості має право на власність на невизначений період.
4W Розділ XII
від власності. Довірена особа отримує «правовий титул» щодо власності, але зобов'язана управляти та розміщувати прибутки згідно з умовами трастової угоди. Більше того, бенефіціар має привілейоване право на власність, і взагалі вважається, що він має «титул на основі права справедливості на власність».
Трасти — досить поширені інституції. Вони створюються особами, які розпо-ряджаються своїм майном так, щоб надати інший особі — часто дітям чи іншим родичам — деяких переваг власності (одержувати прибуток від власності), але, не перекладаючи на неї обтяжливих обов'язків контролювати, управляти чи продавати власність. Про трасти більш детально йтиметься далі у цьому розділі.