В. Урядовий контроль за нерухомим майном 1. Регулювання використання землі
Деяке регулювання використання землі здійснюється на федеральному рівні. Наприклад, існують федеральні інструкції стосовно збереження навколишнього середовища. Однак у більшості випадків регулювання використання землі здійснюється місцевими урядовими структурами .
Хоча вважається, що право на регулювання земельних питань «зарезервовано» за штатами. Деякі штати прийняли всеохоплюючі акти щодо управління використанням землі для того, щоб місцеве регулювання відповідало цілям планування на рівні штату .Розподіл на зони. Розподіл на зони — сьогодні головний засіб регулювання використання землі в Америці. Прийнята і діє постанова щодо розподілу муніципалітету на зони. Вона визначає, яке використання землі дозволяється в кожній зоні, а яке забороняється. Наприклад, одна зона може бути визначена як зона «проживання людей», а інша — як зона «індустріального розвитку». Це означає, що фабрика не може бути збудована в зоні проживання, а будинки для проживання не можуть будуватися в індустріальній зоні. Муніципальні постанови щодо розподілу на зони вважаються дійовим засобом реалізації повноважень штату стосовно регулювання використання землі, якщо вони сприяють громадському та загальному добробуту, здоров'ю, безпеці, моралі.
Будівельні вимоги. У більшості районів країни потрібно брати дозвіл на будівництво ще до початку зведення будь-якої конструкції або на знищення будівель. Потрібно також мати план будівлі, а методи будівництва повинні відповідати встановленим інструкціям. Це так звані місцеві інструкції, розроблені округом або містом. Однак майже всі вони базуються на модельному кодексі, проголошеному Building Officials and Code Administrators International, Inc. (BOCA). Існують варіанти залежно від специфіки окремих районів. Наприклад, у Каліфорнії дотримуються сейсмостійких методів будівництва, а у Флориді зводять будівлі з урахуванням ураганів.
Інструкція щодо поділу.
Уповноважена особа ділить великі ділянки землі на менші, дотримуючись інструкцій. Обов'язково подається план будівлі, де вказується, як об'єкт зв'язуватиметься з існуючими комунальними спорудами та вулицями. Крім того, від цієї особи муніципалітет може вимагати «передачі в громадське користування» частини землі для громадських цілей, таких як школа чи парк. Однак, як буде показано нижче, коли йдеться про постійне володіння землею, вступають в дію деякі обмеження, встановлені штатом або місцевими урядовими структурами.2. Право держави на примусове відчуження приватної власності, конфіскація
Право уряду взяти приватну власність для громадського використання називається правом «держави на примусове відчуження приватної власності». Найчастіше уряд застосовує таке право, щоб «конфіскувати» власність, для здійснення громадських удосконалень, наприклад для будівництва автомагістралі чи парку. Однак стаття 5 поправки передбачає, що «приватну власність не можна взяти для громадського використання без компенсації» . Це означає, що у кожному
17 Див. Daniel R Mandelker. Land Use Law, 3d ed. (Michie Co. 1993, 1994).
18 Див. Oregon's statute, Ore.Rev.Stat. §§ 197.005-197.860.
Хоча 5 поправка формально стосується федерального уряду, на практиці її застосовують таким же чином і до місцевих урядів та урядів штатів, тому шо вона була «включена» стосовно штатів через відповідну статтю 14 поправки. Див. розділ VIII.
Майнове право 415
випадку конфіскації уряд повинен довести, що «відчуження» власності робиться в інтересах громадськості і що він виплатить власнику адекватну компенсацію.
Вимога «громадської доцільності». Якщо суд встановив, що уряд взяв приватну власність не для громадських потреб, такі дії уряду скасовуються і може бути порушене питання про повернення власності. Встановити громадську доцільність відчуження приватної власності (землі) взагалі досить легко. Часто це випливає з природи самого проекту, наприклад такого, як будівництво автомагістралі чи урядового будинку.
Бувають проекти, де громадська доцільність проявляється не так очевидно. Одного разу Верховний суд штату встановив, що конфіскація містом цілого району для будівництва приватної фабрики, була зроблена в інтересах громадськості, бо підприємство дало змогу створити нові робочі місця і зменшити безробіття в районі . Верховний суд Сполучених Штатів нещодавно встановив, що оволодіння власністю певних землевласників Гаваїв і передача цієї власності як нерухомості орендарям з простим правом власності були зроблені у громадських інтересах. Суд зробив висновки, що більшість землі Гаваїв контролювалася невеликою групою землевласників, і це було зроблено в інтересах громадськості, щоб уникнути монопольного володіння нерухомістю 21.Вимога «справедливої компенсації». Друга вимога стосується того, щоб уряд заплатив «справедливу компенсацію». Вона утримує уряд від того, щоб змушувати людей жертвувати на суспільні потреби. По справедливості такі витрати повинне робити все суспільство. Вимагаючи, щоб уряд платив за те, що він бере у власника, закон у такий спосіб розподіляє тягар суспільних витрат поміж усіма платниками податків.