Е. Сучасний закон про землевласника-орендаря
Закон про землевласника-орендаря досить важливий. Багато фізичних та юридичних осіб орендують свої помешкання або місця для ведення бізнесу. Концепція орендування однакова для житлової і комерційної оренди.
Хоча існує декілька істотних особливостей у правовому захисті орендаря .1. Житлова довгострокова оренда
Оскільки орендарі житла в цілому менш, ніж домовласники, обізнані у правових питаннях і не зовсім впевнено почуваються під час укладення угоди, більшість штатів та населених пунктів прийняли спеціальні закони, спрямовані на захист орендарів житла. Наприклад, всі населені пункти мають місцеві закони, які зобов'язують домовласника проводити інспекцію власності, а місцевих посадових осіб добиватися готовності житлового фонду до того, як він буде здаватися в оренду. Багато юрисдикцій регулюють зміст орендних житлових угод, це убезпечує орендарів від укладення несправедливих угод.
Однак не завжди орендатори житла мали такий правовий захист. До 60-х pp. орендні угоди розглядалися як «право на власність», а орендні умови намагалися тлумачити за правилами майнового права. Фундаментальний принцип майнового права, який впливає на можливості орендаря житла захистити свої права, стосувався доктрини «незалежних угод». За цієї доктриною, зобов'язання, які брали на себе домовласник та орендар, були скоріше незалежними, ніж «взаємозалежними». Наприклад, якщо домовласник брав зобов'язання зробити необхідний ремонт, але не зміг його виконати, орендар все одно не звільнявся від орендної плати. Орендарям не дозволялося затримувати орендну плату, і вони ніяк не могли примусити домовласника відремонтувати приміщення.
В 60-ті pp. взаємовідносини домовласник — орендар зазнали значних змін у Сполучених Штатах. Суди почали аналізувати орендні угоди, виходячи не з майнового, а контрактного права, і не брали до уваги доктрину незалежних угод .
32 Див.
David S. Hill. Landlord and Tenant Law in a Nutshell (West 1986).33 Див. Brown v. Southhall Realty, 237 A.2d 834 (D.C.App. 1968).
Майнове право 421
Сьогодні, за орендною угодою зобов'язання домовласника пов'язані із зобов'язанням орендаря сплачувати оренду. Так, якщо домовласник не утримує будинки у належному стані, орендареві взагалі дозволяється затримувати орендну платню, поки домовласник не зробить належного ремонту.
Зміни 60-х pp. ще іноді називають «революцією» в законах, що регулюють стосунки домовласника і орендаря. Найголовнішим було те, що всі житлові орендні угоди передбачали «гарантію придатності для проживання». Ця гарантія означає, що домовласник, за законом, повинен утримувати орендоване житло у безпеч-ному, придатному для проживання стані. Якщо приміщення не відповідає цим вимогам, домовласник порушує передбачену гарантію придатності для проживання, і орендар може затримати орендну плату, доки це порушення не буде усунуто . Сучасна орендна угода дає орендареві право володіти і використовувати власність. Домовласник зобов'язаний, за законом делікту, проводити необхідний ремонт приміщень. Якщо це зобов'язання не виконується, домовласник може нести відповідальність за пошкодження, яких зазнав орендар, в результаті невідремонтованих, небезпечних приміщень чи в результаті неякісного ремонту.
2. Комерційні орендні угоди
Вважається, що орендар-комерсант більш обізнаний стосовно укладення угоди. У всякому разі він краще вміє перевірити стан споруди, змусити домовласника усунути виявлені дефекти ще до підписання орендної угоди. Передбачена гарантія придатності будівлі для проживання та інші питання, що порушувалися вище, не мають відношення до комерційної орендної угоди. Однак комерційні орендні угоди часто більш обсягові, ніж угоди щодо оренди житла, і вони дають орендареві більше прав на зміну власності. Умовою довгосторокової комерційної угоди щодо оренди може бути передбачене те, що домовласник перебудовує власність так, щоб вона була придатна для організації там запланованого бізнесу.