Д. Спільне володіння власністю і кооперативи 1. Спільне володіння власністю
Про базову концепцію спільного володіння ми говорили на початку цього розділу. Звичайним спільним володінням є будинок, який поділяється на індивідуальні «блоки». Простором між внутрішніми стінами кожного такого блоку володіють окремо.
Сам будинок, включаючи землю, зовнішні стіни, механічні системи, коридори та інші об'єкти, що називаються «загальними елементами», належить вже асоціації власників блоків. Власник кожного блоку є членом асоціації . Кожний власник має право голосувати з питань, що входять до компетенції асоціації. Асоціація відповідає за стан, ремонт та експлуатацію загальних елементів будинку, холів, коридорів, ліфтш та даху. Кожний співвласник помісячно сплачує певну суму за ці послуги. Крім помісячних виплат асоціації кожний власник несе відповідальність за майновий податок на його власний блок.Спільне володіння регулюється законом штату. Закон вимагає, щоб були підготовлені та зареєстровані документи на спільне володіння, включаючи «юридичний документ власника», статутні норми асоціації спільного володіння та план розподілу спільного володіння у реєстрі юридичних докуметів. Документи повинні містити опис кожного блоку, загальних елементів, правила, за якими діє асоціація, та обмеження на використання блоків. Кожен співвласник повинен дотримуватися цих обмежень та правил, а вони можуть бути досить специфічними.
До спільного володіння можуть належати старі будинки, які раніше були квартирами, або нові будинки, спроектовані для спільного проживання, офіси, незайнята земля, «будівельна ділянка», зона відпочинку, включаючи власність з «розподілом часу».
2. Кооперативи
Кооперативи — це форма володіння нерухомим майном, де окремий власник не володіє певним простором, який він займає. Тут власники володіють правом на весь будинок чи комплекс. Відсутність права володіння на певний простір, який вони займають, це головна відмінність між кооперативом та спільним володінням.
Особа реалізує своє право в організації, звичайно через акції корпорації.30 Див. розділ VII.
Членів асоціації часто називають «співвласниками».
27*9-340
420 Розділ XII
Індивідуальний блок, згідно з угодою, береться в оренду окремим «власником» на тривалий час. Така оренда надає досить великі майнові права, настількі великі, що вони майже тотожні спільному володіню. Однак продаж акцій, цінних паперів або права власника передавати в суборенду свій блок істотно обмежуються організацією. Орендна плата звичайно залежить від витрат корпорації. її фінансування здійснюється шляхом купівлі акцій акціонерного капіталу корпорації.
Практично спільне володіння та кооперативи вважаються досить однотипними формами власності. Однак між ними існують певні відмінності. За умов спільного володіння індивідуальні блоки купуються кожним власником. Останній отримує фінансування під заставу для купівлі блоку, як це передбачено продажем будь-якого нерухомого майна. За виплату іпотечного кредиту, податків та платежів за свій блок також відповідає власник. І якщо такі виплати не було зроблено, тільки його поз-бавляють права користування блоком. Кооперативи фінансуються через кредит під заставу всього об'єкта. Таким чином, кожний власник несе відповідальність за виплату іпотечного кредиту на всю власність. Якщо власник кооперативного блоку не може внести платні, інші власники несуть відповідальність за частку платежів власника-боржника. Якщо ж невиплачена повна сума іпотечного кредиту на будинок, тоді мешканців усього будинку позбавляють права на користування.