3. «Оволодіння» згідно з підзаконними діями уряду
Взагалі уряд не повинен компенсувати власнику нерухомості будь-які знижки у вартості землі, які виникають при розподілі на зони чи в інших випадках регулювання. Але уряду доводиться виплачувати компенсацію людям майже кожного разу.
Верховний суд вважає, що компенсація за «оволодіння землею» передбачена 5 поправкою. Якщо уряд прямо не виявляє свого права на примусове відчуження приватної власності, таке оволодіння називається «згідно з підзаконними діями уряду». Якщо власник майна пред'являє позов, стверджуючи, що урядове регулювання його власності становить «оволодіння», позов розглядається як дія «зворотної конфіскації», бо власник майна по суті намагається примусити уряд конфіскувати власність.У випадку з оволодінням згідно з підзаконними діями уряду найважливіше встановити, коли обмеження на використання власності переходить в оволодіння. Загальне правило щодо цього розроблене у ряді справ Верховного суду США. Там зазначається, шо регулююче використання землі може легко перерости в оволодіння, якщо чітко не сформульовані законні інтереси штату або ігнорується плідне використання землі власником. Якщо ж відповідним чином обстоювати інтереси штату, то уряд може встановити серйозні обмеження на права власників нерухомості і такі дії не вважатимуться оволодінням. Для прикладу наведу лише дві справи. Перша — вугільна компанія Пенсільванії проти Магон (Pennsylvania Coal Co. v. Mahon) . Вугільна компанія продала землю, однак зберегла права на видобування вугілля пізніше. Але власті штату заборонили видобування вугілля під поверхнею землі цього району. Верховний суд визнав, що було здійснене «оволодіння», яке потребує компенсації, тому що були серйозно обмежені права компанії на розробку вугільного родовища. Друга — Кейстонська асоціація бітумного вугілля проти Де
20 Див. Poletown Neighborhood Council v. City Detroit, 304 N.W. 2d 455 (Mich.
1981).Див. Hawaii Housing Authority v. Midkiff, 487 U.S. 229 (1984). Факти цієї справи незвичайні завдяки унікальній проблемі землеволодіння на Гаваях. 22 Див. 260 U.S. 393 (1922).
416 Розділ Ш
Денедиктис (Keystone Bituminous Coal Association v. DeDenedictis) 23. По цій справі Суд вирішив, що немає підстав визнавати факт компенсуючого «оволодіння» майновими правами вугільної компанії, бо штат намагався захистити власників будинків, розташованих на поверхні землі, над вугільними родовищами.
Останнім часом Суд досить уважно розглядає закони з регулювання чи адміністративні рішення стосовно майнових прав. У справі Нолан проти Каліфорнійської комісії з узбережних прав (Nollan v. California Coastal Comissiori) власник майна на морському узбережжі намагався отримати дозвіл на знищення будинку і будівництво на його місці більшого. Комісія схилялася до надання такого дозволу, але вимагала, щоб власник дозволив людям проходити до громадських пляжів, які знаходилися по обидва боки його земельної ділянки. Ув'язування надання дозволу на знищення будинку із сервітутом було зумовлене тим, що більший будинок, який планувалося збудувати, закриватиме вид на океан. Хоча Суд погодився, що вирішення питання у такий спосіб — це законне право штату, однак він вважає, що не було вагомих підстав ув'язувати вид на океан з громадським сервітутом (надання шляху через територію власника). В результаті були внесені відповідні зміни в діюче розпорядження.
У нещодавній справі Долан проти міста Тігард (Dola v. City ofTigard) власник комерційного будинку, бажаючи його розширити і поруч обладнати бруковану автомобільну стоянку, звернувся за дозволом до адміністрації міста. Але вона висунула вимоги: передати частину нерухомості місту для використання її як «громадської доріжки» уздовж бухти, а також погодитися на прокладення пішохідної та велосипедної доріжок через частину своєї власності. Суд відхилив такі умови. Він зобов'язав, щоб місто показало «чітку пропорційність» між природою та ступенем шкоди, якої завдає нове використання землі власником і висунутими умовами. Місто повинне було зробити досить чітке визначення такого зв'язку. Однак і після цього суд не знайшов жодної причини того, чому місто повинне володіти цією доріжкою. Що ж стосується сервітуту на пішохідну та велосипедну доріжки, то було зазначено: розширення власником магазину створить більш інтенсивний транспортний рух.
Слід пам'ятати, що жоден з випадків регулюючого оволодіння не перешкоджає уряду, який цим займається, робити те, що він хоче, з майном власників. Він може просто конфіскувати власність, володіти нею чи використовувати її за певним призначенням. Але в такому випадку він повинен сплатити компенсацію власнику. У минулому місцеві урядові структури з обмеженими бюджетами часто вдавалися до зазначених вище прийомів або використовували ліцензії, щоб економічно забезпечити проведення корисних суспільству заходів.