Г. Операції з купівлі нерухомого майна
Стисло накреслимо кроки типової купівлі житлової нерухомості. Вони багато в чому такі ж, як і при купівлі нерухомості взагалі, за винятком того, що фінансування тут буває більш складним.
1.
Контракт купівліПокупець насамперед робить письмову пропозицію у формі проекту угоди. Закон про шахрайство (Statute of Frauds) вимагає, щоб всі угоди, пов'язані з нерухомістю, укладалися письмово. Сучасна угода з купівлі укладається за тими ж
23 Див. 480 U.S. 470 (1987).
24 Див. 483 U.S. 825 (1987).
25 Див. _U.S._, 114S.Q. 2309 (1994).
Майнове право 417
правилами, що і будь-який інший контракт: повинні бути пропозиція, прийняття та розгляд. Коли продавець та покупець досягли згоди і підписали угоду, остання стає обов'язковим юридичним контрактом. Після того як покупець мав можливість вивчити стан власності, статус права на власність та зібрав відповідні фінанси, сторони досягають угоди про «закриття» продажу. Закриття — це останній крок у продажу, коли право на власність (юридичний документ) надається продавцем покупцеві в обмін на суму грошей, яка йому виплачується.
2. Фінансування
Під час купівлі нерухомого майна більшість покупців намагається отримати необхідну суму грошей від третьої сторони, такої, як банк, або, що не так часто буває, укладається угода про придбання нерухомості в розстрочку . Якщо покупець отримує позику під заставу, він виплачує продавцю перший внесок, як правило, від 10 до 20% ціни покупки. Вся сума виплачується поступово, з отриманої покупцем позики від банку. Отримавши всі гроші за покупку, продавець передає юридичний документ, право на власність покупцеві. Останній використовує куплену власність як гарант позики і регулярно виплачує банку взятий кредит. При закритті продажу підписуються три основних документи: (1) юридичний документ, продавець підписує його і таким чином передає право на власність покупцю, (2) розписка, яка є зобов'язанням повернути позику банку, (3) договір про заставу, де власність виступає додатковим гарантом погашення боргу за розпискою.
Покупець отримує юридичний документ, який надає йому право на власність. Проте, якщо існує прострочений баланс за позикою, будь-яке отримане право на власність залежить від дій банку.
Останній може позбавити права на користування за заставою та отримати власність, якщо покупець не здатний погасити борги. У випадку позбавлення права на користування банк може отриману власність продати на «примусовому продажу з торгів» і з вирученої суми погасити позику. Однак покупець має право «викупити» власність до певного часу після примусового продажу з торгів і повернути власність, погасивши всі належні до виплати борги.3. Право, яке можна продати чи передати
Для того, щоб покупець був впевненим, що ніхто інший не матиме претензій до придбаної власності, всі штати прийняли «закони про реєстрацію». За цими законами, покупець, отримавши юридичний документ, повинен зареєструвати його в урядовій установі, що займається реєстрацією юридичних документів. Така реєстрація «інформує» світ про те, що цей покупець зараз є власником майна. У реєстраційних записах відмічається право на утримання майна до погашення боргу, виконання зобов'язань за угодами тощо.
З роками система визначення того, чи має покупець дійсне право на власність, змінювалася. Спочатку покупець наймав адвоката, «щоб зробити правовий пошук» — прослідкувати історію власності у реєстрі юридичних документів, вивчити всі юридичні документи, застави, права на утримання майна та угоди, які впливають на власність. Сьогодні у більшості штатів не існує потреби в адвокаті. Зараз покупець може купити «страхування проти дефектів правового титулу» під час закриття продажу. Це своєрідний титул на майно. Безперечно, що страхова компанія такий титул надає покупцеві тільки після того, як її адвокати належним чином з'ясують всі обставини справи.
26 Детальніше про це див. Grant S. Nelson & Dale A. Whitman. Hornbook on Real Estate Finance Law. (West 1985, 1989).
27 9-340
418 Розділ XII