3. Обов'язки власників нерухомого майна
Джерело шкоди. Власник майна зобов'язаний утримуватися від створення або надання дозволу на існування «джерела шкоди» у своїй власності. Джерело шкоди — це використання власності, яка завдає шкоди сусіднім власникам чи суспільству, наприклад фабрика, яка викидає токсичні гази в атмосферу.
Найчастіше щодо джерела шкоди приймається судова заборона.
Вона наказує власнику майна, що є джерелом шкоди, припинити діяльність, спрямовану на порушення прав інших. В окремих випадках суди визначають грошову компенсацію збитків і дозволяють джерелу шкоди існувати. Це відбувається тоді, коли рішення про припинення існування такого джерела (роботи фабрики) може завдати великої шкоди суспільству через втрату робочих місць та прибутку 1.Розглядаючи справу стосовно джерела шкоди, суди зважують на важливість шкідливої діяльності та масштаби збитків, яких вона завдає. Те, що становить дже-рело шкоди в одних випадках, може не бути таким в інших. Суди беруть до уваги конкретні обставини кожного випадку. Наприклад, шум та забруднення повітря у великому місті не розглядаються як джерело шкоди. Однак особа, мешкаючи у сільській місцевості, має всі підстави розраховувати на чисте повітря. Тому, якщо димна та шумоутворююча фабрика раптово з'являється біля помешкання власника у сільському районі, він має право добиватися припинення роботи такого підприємства через пред'явлення позову щодо джерела шкоди.
Обов'язки власників стосовно осіб, що заходять на територію нерухомості. Власник має обов'язки стосовно осіб, які перебувають у межах його нерухомості. Вони залежать від зв'язків між особою, що заходить, перебуває на території нерухомості та її власником. По-перше, йдеться про осіб, яких власник прямо чи опосередковано запрошує до приміщення, де вони здійснюють покупки чи працюють. Це — клієнти або службовці. Оскільки запрошені знаходяться там з метою приносити користь та прибуток власнику, останній має найвищі обов'язки щодо них.
Власник повинен захистити їх від усіх видів невиправданого ризику. Навіть звичайний випадок: «посковзнувся і впав» може стати приводом для пред'явлення позову. Тому власник магазину повинен швидко прибрати будь-яку пролиту рідину чи щось подібне в коридорах магазину. По-друге, це люди, які входять до об'єкта власності з дозволу власника, але вони не знаходяться там з метою приносити користь власнику. Взяти, наприклад, гостей, запрошених на вечірку. Особи, що11 Див. Boomer v. Atlantic Cement Co., 257 N.E.2d 870 (1970).
Майнове право 413
прийшли в гості, взагалі не очікують, що власність, в якій вони перебувають, приховує якийсь невиправданий ризик. Однак вони, принаймні, повинні бути попередженими щодо будь-якого ризику ушкодження на об'єкті власності п.
Власник має обов'язки навіть стосовно правопорушників. Він зобов'язаний утримувати власність, щоб не наразити правопорушника на небезпеку, яку він може не очікувати. Хоча власник не зобов'язаний попереджати його щодо прихованої не-безпеки. Зрештою, власник нерухомості не має права використовувати смертоносну силу для затримки правопорушника .
Відповідальність власників та кредиторів за очищення навколишнього середовища. Декілька державних та федеральних законів зобов'язують очищати від шкідливих відходів або фінансувати витрати на таке очищення тих землевласників чи інших осіб, які мають відношення до забруднення власності. Взяти хоча б Акт про відповідальність та компенсацію, пов'язану із забрудненням навколишнього середовища (Comprehensive Environmental Response Compensation and Liability Act) (CERCLA). Згідно з цим документом будь-який теперішній або минулий власник забрудненої власності покриває витрати на її очищення від шкідливих відходів. Однак закон захищає наступних покупців забрудненої власності, які не знали про забруднення, купуючи її. Цей захист стосується тільки тих покупців, які провели відповідне вивчення власності та використання землі .
4. Податки на нерухомість
Більшість штатів та муніципалітетів встановлюють податки на нерухоме майно.
Це місцеві податки, і вони використовуються для підтримки громадських служб. У більшості випадків ці податки йдуть на фінансування освіти, утримання поліції, пожежників тощо. Податки на нерухоме майно є періодичними, вони сплачуються, принаймні, раз на рік. Розмір таких податків звичайно залежить від вартості власності, яку встановлює муніципальний експерт. Тому вони ще називаються податками «відповідно до вартості». «Оцінена вартість» власності помножується на «коефіцієнт», що дає суму податку на нерухоме майно. Коефіцієнт зазвичай встановлюється голосуванням громадськості на загальних зборах. Ставка майнового податку у різних штатах різна, в залежності від того, які функції місцевого уряду фінансуються з майнових податків. Звичайно найбільша частина майнових податків йде на фінансування місцевих середніх шкіл. Майнові податки відповідно до вартості нерухомості досить різні навіть у межах одного штату. Якщо говорити про домовласників, то це від кількох сотень до кількох тисяч доларів на рік, в залежності від регіону країни.Оскільки податок залежить від вартості нерухомого майна у даній місцевості, то багатші громади мають вищі майнові податки, а тому більше грошей витрачають на свої середні школи і водночас мають відносно низький рівень оподаткування. Ось чому в багатих громадах значно краща шкільна система, ніж в бідних. Верховний суд відхилив конституційні питання, що грунтуються на неадекватних освітніх можливостях15. Однак суди деяких штатів вважають такі системи фінансування середніх шкіл неконституційними, дискримінаційними .
Див. Thacker v. J. C.Penny Co., 254 F. 2d 672 (5 th Cir. 1958) (власник магазину несе відповідальність за дитину, яка вийшла на балкон і впала).
13 Див. Katko v. Вгіпеу, 83 N.W. 2d 657 (Iowa 1971) (правопорушник, отримавши поранення через
пастку, встановлену власником у пустому будинку, може вимагати компенсації).
14 Див. Kathryn R. Heidi. Environmental Obligations in Bankruptcy. (Warren Gorham Lamont 1992).
Див. San Antonio Independent School District v. Rodriguez, 411 U.S. 1(1973).
16 Див. Serrano v. Priest, 557 P.2U. 929 (Cal. 1977).
414 Розділ ЛІ