§ 295. с. Особые основания прекращения
Roder, Abhandlungen. Nr. 1. 1833. — Vangerow, § 643. 644. — Windscheid,
§ 402. — Brinz, § 331.
Договору имущественного найма свойственны особые основания прекращения:
- Истечение времени. Если наем заключен без ограничения определенным сроком (напр., между проезжим и хозяином гостиницы), то он продолжается до тех пор, пока одна из сторон не откажется. Если же срок найма определен, то наем кончается истечением условленного срока; но так как наем есть контракт консенсуальный, то он считается молчаливо продолженным (tacita relocatio), если наниматель продолжает пользоваться вещью без возражений со стороны хозяина . Вопрос, на сколько времени продолжен наем, решается в том смысле, что аренда сельскохозяйственного участка имеет силу лишь на текущий год, так как воля сторон, вероятно, направлена на это время[851]; относительно городских участков источники определя-
л ^ і
ют ' “ut prout quisque habitaverit, ita et obligetur, nisi in scriptis certum tempus conductioni comprehensum est”; по господствующему мнению, это означает, что в случае молчаливого продолжения найма каждая сторона во всякое время может отказаться от договора, разве если в персональном договоре письменно было условлено определенное время найма, ибо тогда этот срок действует и для продолженного договора; но многие юристы толкуют приведенные слова иначе и при том их объяснения весьма разнообразны.
Этот спорный вопрос не имеет теперь для Германии важного значения, так как продолжительность молчаливо продолженного договора определяется повсюду местными обычными ворами или договорами.
- Отступление нанимателя от договора допускается в следующих случаях: а) если хозяин не передает ему вещи в условлен-
ное время или в виде, достаточно годном для пользования[852]; Ь) если с пользованием вещью соединяется какая-либо опасность для нанимателя (напр., приближается войско неприятелей, соседний дом грозит падением).
- Отступление хозяина от договора допускается в следующих случаях: а) если наниматель не вносит платы в течение двух лет[853]; Ь) если наниматель злоупотребляет вещью ; с) если необходима починка вещи, не допускающая пользования ею ; d) если хозяин здания по непредвиденным обстоятельствам сам нуждается в нем[854].
- По Императорскому конкурсному уставу, §§ 17, 18, открытие конкурса над имуществом нанимателя или хозяина дает право распорядителю конкурсной массы или другому контрагенту или обоим вместе после надлежащего предварения отступиться от договора.
Смерть одного из контрагентов не имеет никакого влияния на договор найма[855].
Равным образом и отчуждение вещи хозяином; по- видимому, противное утверждает юридическая поговорка: “Kauf bricht Miethe” (vendage passe louage, наем уступает купле); но действительное значение ее заключается лишь в том, что покупщик, достигнув по traditio права собственности на вещь, может лишить нанимателя пользования вещью[856], так как он не связан договором найма[857]; но если это действительно случится, то наниматель может требовать от того, с кем он заключил договор найма, платежа интереса[858]; если же этого не случится (напр., потому что покупщик обязался пред хозяином (продавцом) исполнить договор найма), то наниматель должен исполнить свои обязанности[859].Во многих партикулярных правах, впрочем, действует противоположное правило: “Heuer geht vor Kauf’ (купля уступает найму),
т. е. покупщик связан договором найма и не может лишить нанимателя пользования вещью.