6 Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Одним из способов удовлетворения потребностей граждан  в жилье являются жилищные и жилищно-строительные кооперативы. 

Граждане вправе вступить в жилищный и жилищно-строительный кооператив и получить в нем квартиру (ст.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) образуются для приобретения жилого дома, в котором квартиры либо иное жилое помещение предоставляется членам кооператива, а также для строительства жилого дома и последующего  использования жилых помещений для проживания членов кооператива. После завершения строительства жилого дома  жилищно-строительные кооперативы приобретает статус жилищного кооператива.

В отличие от ЖСК жилищные кооперативы (ЖК) создаются для приобретения у предприятий, объединений, организаций и органов местной администрации новых или капитально отремонтированных (или реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.

Право на получение жилого помещения в домах ЖСК - это особое жилищное правомочие граждан.

Членство в ЖСК, выступает по отношению к праву на получение жилого помещения в домах ЖСК в разных аспектах. С одной стороны, изъявление гражданином желания получить жилое помещение в домах ЖСК предшествует его вступлению в члены ЖСК: подача заявления о вступлении в кооператив выступает, таким образом, одним из юридических фактов (оснований), влекущих за собой возникновение членского (уставного) правоотношения в соответствии с уставом кооператива.

С другой стороны, членство в ЖСК выступает, в свою очередь, в качестве условия получения жилого помещения в доме ЖСК: эти помещения представляются в пользование гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, при обязательном вступлении их в кооператив в установленном порядке. Квартиры в домах ЖСК, как построенные впервые, так и освободившиеся, заселяются только членами кооператива на основании ордеров, выдаваемых органами местной администрации.

Жилищно-строительные и жилищные кооперативы образуются при органах местного самоуправления, при предприятиях, учреждениях, организациях, объединениях. Рабочие и служащие нескольких небольших предприятий, организаций, а также пенсионеры могут объединяться в один кооператив.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы действуют на основании устава, принятого на общем учредительном собрании членов кооператива. На собрании должно присутствовать не менее двух третей лиц, вступающих в члены кооператива, или их доверенных лиц.

Устав может быть принят большинством в две трети голосов участников общего учредительного собрания. Уставом кооператива должны предусматриваться: размер вступительных и иных взносов; порядок сдачи жилого помещения внаем или использования его по нежилому назначению; условия вселения в жилое помещение временных жильцов; порядок пользования жилыми помещениями при разделе паенакопления; порядок и условия передачи прав и обязанностей члена кооператива другим лицам.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Со времени регистрации, кооператив приобретает права юридического лица. Принадлежащее кооперативу на праве собственности недвижимое имущество, в том числе жилой дом, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации недвижимости. При этом регистрируется каждая квартира (жилое помещение) и нежилое помещение в жилом доме, предоставляемые в пользование каждому члену кооператива.

Строительство кооперативного жилого дома (домов) осуществляется на собственные средства кооператива с помощью государственного кредита.

Одной из особенностей ЖСК (ЖК) является то, что они осуществляют свою деятельность по эксплуатации при надлежащих им жилых домов на началах самоокупаемости, Т.е.

Численность членов жилищного или жилищно-строительного кооператива не может быть менее трех граждан, достигших совершеннолетия. Наличие собственного жилища не служит препятствием вступлению в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Количество помещений (квартир), которыми вправе пользоваться член кооператива, а также их размеры не ограничиваются.

Условием получения жилого помещения в домах ЖК или ЖСК является внесение гражданином паевого взноса. Паевой взнос в ЖСК и ЖК является имущественным (денежным) взносом, равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива.

Распределение между членами жилищного и жилищно-строительного кооператива жилых помещений производится решением общего учредительного собрания членов кооператива в соответствии с суммой внесенных или вносимых паевых взносов.

Размер паевых взносов устанавливается в соответствии с долей члена кооператива, определяемой отношением полезной площади предоставляемого ему помещения (квартиры) к общей площади дома.

Решением общего учредительного собрания кооператива определяются сроки внесения паевых взносов. Первоначальный взнос должен составлять не менее одной трети паевого взноса.

Члены ЖК и ЖСК, а также члены их семей имеют права и обязанности, предусмотренные законодательством Республики Казахстан и уставом кооператива. Член ЖК или ЖСК имеет право на пай, который дает ему право владения, пользования и распоряжения (в пределах, установленных законодательством) жилым помещением и право на суммы, выплаченные им в счет паевого взноса. Право на пай может принадлежать нескольким лицам, состав которых определяется членом кооператива с согласия этих лиц. Лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилым помещением или частью жилого помещения.

До полной уплаты паевого взноса член кооператива не является собственником предоставленного ему в пользование жилого помещения. Собственником построенного или приобретенного жилого дома и переданных ему членами кооператива денежных средств является кооператив как юридическое лицо.

Члену кооператива до полной уплаты пая принадлежит лишь право владения и пользования занимаемым жилым помещением, а также в определенных пределах право распоряжения этим помещением.

Жилые помещения предоставляются в пользование члену кооператива для личного проживания и проживания членов его семьи.

В случае утраты пайщиком права членства в ЖК и ЖСК он и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением, в случае же смерти пайщика члены семьи умершего сохраняют право пользования жилым помещением при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного из них.

Улучшение жилищных условий члена ЖК (ЖСК) возможно как путем предоставления ему вместе с членами семьи квартиры большего размера, так и путем предоставления свободной квартиры в доме кооператива одному члену его семьи (либо нескольким).

Член ЖСК и ЖК имеет право с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и местных исполнительных органов произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение.

Со дня внесения всей суммы паевого взноса член жилищно-строительного или жилищного кооператива приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение.

Кооперативная квартира переходит в частную собственность гражданина не в порядке приватизации, а по иным основаниям.

Члену ЖСК и ЖК, полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК (ЖК) о том, что он полностью оплатил свой пай. На основании такой справки выдается свидетельство о собственности на квартиру.

Член жилищного (жилищно-строительного) кооператива может быть исключен из кооператива в судебном порядке в случаях:

- систематического разрушения или порчи помещения, а также иного имущества кооператива;

- систематического нарушения правил общежития, если это делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире (жилом доме) или использование нежилого помещения в доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными;

- в других случаях, предусмотренных уставом кооператива.

За исключением из кооператива по указанным основаниям следует также выселение без предоставления другого помещения членов семьи бывшего члена кооператива и других лиц, пользовавшихся помещением, также виновных в нарушении правил общежития, разрушении (порче) жилища (помещения) либо иного имущества кооператива.

Остальные члены семьи исключенного из кооператива сохраняют право проживания (пользования) в помещении при условии, что один из них становится членом кооператива. При этом преимущественным правом вступления в кооператив пользуются члены семьи, имеющие право на часть паенакопления. Если в разрушении (порче) имущества или нарушении правил общежития виновны лишь члены семьи члена кооператива, выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат только виновные лица.