Заключение, изменение и прекращение договора аренды

Стороны договора. Как уже сказано выше, сторонами договора аренды явля­ются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Россий­ская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией одного из основных правомочий собственника. Поэтому в качестве арендодателя могут выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или соб­ственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). При рассмотрении споров, вытекающих из исполнения договоров аренды, суды исходят из презумпции того, что договор заключен законным арендодателем (собственником или надлежаще уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор подписан ненад­лежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействи­тельным (ничтожным).

Необходимость обеспечения, с одной стороны, публичных интересов при ис­пользовании государственной и муниципальной собственности, а с другой — эф­фективного участия ее в гражданском обороте обусловила специальные правила сдачи в аренду государственного и муниципального имущества. Право на передачу государственной собственности во временное пользование отнесено к компетенции органов исполнительной власти. На основании ст. 114 Конституции РФ Прави­тельство РФ определяет порядок сдачи в аренду объектов федеральной собственно­сти. Особенности передачи в аренду имущества субъектов РФ и муниципальных образований могут предусматриваться региональным законодательством.

Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.

Расторжение договора. Статьи 619 и 620 ГК предусматривают расторжение договора аренды в судебном порядке при наличии указанных в них оснований. Данные основания были рассмотрены при анализе обязанностей сторон. Дого­вором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного растор­жения договора, причем как связанные с нарушением договора одной из сто­рон, так и не связанные с такими нарушениями, например в случае воз­никновения необходимости в использовании имущества для самого арендода­теля (п. 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, прила­гаемого к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66)¹.

До обращения в суд с иском о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если арендатор устранит допущенные нару­шения, то арендодатель не сможет потребовать досрочного расторжения догово­ра. При неисполнении арендатором своих обязательств в срок, указанный в пре­дупреждении, арендодатель до обращения в суд обязан в соответствии со ст. 452 ГК направить арендатору предложение о расторжении договора.

Арендатор также может обратиться в суд с требованием о расторжении дого­вора при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, преду­смотренного ст. 452 ГК. В отличие от арендодателя, он не обязан предупреждать о необходимости устранения допущенных нарушений.

Установление специальных правил о расторжении договора аренды (ст. ст. 619, 620 ГК) не исключает применения общих норм главы 29 ГК. Суд может расторг­нуть договор при наличии иных нарушений условий договора одной из сторон, если признает такие нарушения существенными (например, внесение арендной платы не в полном объеме).

Преимущественное право на заключение договора на новый срок. Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о пре­имущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора.

Преимущественное право реализуется при наличии следующих условий:

• если возможность его использования не исключена законом или первона­чальным договором аренды;

• если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности;

• если арендатор согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам.

• для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, ука­занный в договоре аренды, а если такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмеще­ния убытков. Указанные способы защиты могут быть использованы арендатором в том случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которы­ми согласился новый арендатор.

В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендода­теля, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

В качестве отдельных видов договора аренды выделены прокат, аренда транс­портных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда. Причем законодатель терминологически различает отдельные виды договора аренды (прокат, финансовая аренда) и договоры аренды отдельных видов имущества (аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий). Согласно ст. 625 ГК общие положения об аренде применяются к данным видам до­говора аренды, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

33.4.