Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на
Поскольку закон от 24 декабря 1992г.
№4218-1 "Об основах133
федеральной жилищной политики"133 предусматривает не только государственную и муниципальную, но и частную собственность граждан и юридических лиц на жилищный фонд, единый договор найма жилого помещения трансформировался в две разновидности - договор коммерческого и договор социального найма жилого помещения. Эти разновидности имеют как общие, так и специфические признаки, отраженные в ст.672-688 ГК.
Договор социального найма жилого помещения служит правовой формой предоставления жилья гражданам в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Он заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, в том числе ст.674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1-3 ст.685 ГК и Жилищным кодексом РСФСР, утвержденным постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1983г. и введенным в действие с 1 января 1984г.134 (с последующими изменениями и дополнениями).
В соответствии с ч.1 ст. 12 закона "Об основах федеральной жилищной политики" состав жилищного фонда социального использования представляет собой совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Согласно п.3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов. Круг нуждающихся лиц, порядок учета нуждаемости и предоставления жилья по договору социального найма определяются Жилищным кодексом (далее ЖК) и другими правовыми актами, в частности действующими в субъектах Федерации Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений.
В соответствии с действующими нормативными правовыми актами значительное число лиц имеет право на первоочередное и внеочередное предоставление жилья в пользование (инвалиды, хронические больные, спасатели, пожарные, репрессированные, прокурорские работники, ликвидаторы аварий идр.) .
Коммерческий найм жилого помещения отличается от
социального тем, что его заключению не предшествуют те
многочисленные социально-административные предпосылки
(нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В
данном случае необходимо лишь достижение соглашения по всем
136
существенным условиям договора .
ВВС. 1983. №26. Ст. 884.
Подробнее см.: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М. 1996. С. 33-39. Там же. С. 49.
Нормы статей 671-688 ГК регламентируют прежде всего условия коммерческого найма (аренды) и частично - социального найма, а нормы ЖК - преимущественно социального найма жилых помещений. Вместес тем ряд положений жилищного найма обусловлен нормами и ГК и ЖК.