Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
1. В ст. 15 ЖК жилые помещения названы объектами жилищных прав, что представляется более точным. Соответственно жилое помещение является не объектом, а предметом договора.
2.
Изолированность жилого помещения выражается в том, что оно должно иметь автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку) или на улицу.Пригодность для постоянного проживания граждан означает, что помещение отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Правительством РФ должны быть установлены: порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также основания и порядок, в котором жилое помещение признается непригодным для проживания (ст. 15 ЖК).
Специальная норма
Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ (ст. 63 ЖК).
2. Несоблюдение формы договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не влечет его недействительности, а неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако стороны могут приводить письменные и другие доказательства (т.е. применяются общие положения о несоблюдении простой письменной формы сделки - см. п. 1 ст. 162 ГК).
3. Права на жилые помещения, возникающие из договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, как и сами договоры, государственной регистрации не подлежат.
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
1. Пределы использования жилого помещения по договору социального найма расширены нормой ст. 17 ЖК, которая допускает использование жилого помещения не только для проживания, но и для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает ничьих прав и требований к жилым помещениям. Размещение в жилых помещениях промышленных производств запрещено.
2. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, т.е. не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче, а также поддерживать надлежащее состояние жилого помещения: соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования; принимать меры к устранению неисправностей жилого помещения и находящегося в нем оборудования (п. 9 Правил пользования жилыми помещениями 2006 г.).
3. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК). Под реконструкцией понимается объединение помещений.
4. Безусловной обязанностью нанимателя по договору социального найма (ст. 67 ЖК) является также проведение текущего ремонта жилого помещения. Кроме того, в его обязанности входит информирование наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Статья 679.
Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем
Статья 680. Временные жильцы
1. Для приобретения лицом прав временного жильца необходимо наличие совокупности юридических фактов: 1) общее согласие нанимателя и сопользователей на вселение; 2) предварительное уведомление наймодателя; 3) соблюдение требований законодательства о норме общей площади.
2. Положения комментируемой статьи распространяются и на случаи, когда временные жильцы вселяются в помещение, предоставленное по договору социального найма, одной из особенностей которого является указание в ст. 80 ЖК на то, что срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Кроме того, ч. 12 ст. 155 ЖК устанавливает необходимость внесения платы за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам. Такая плата вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
Положения комментируемой статьи относятся как к коммерческому, так и к социальному найму.
Если в коммерческом найме осуществление текущего ремонта может быть возложено на наймодателя, по договору социального найма текущий ремонт является безоговорочной обязанностью нанимателя (ст. 67 ЖК) и включает в себя побелку, окраску и оклейку стен, потолков, дверей, полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замену оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки.
Статья 682. Плата за жилое помещение
Если сроки внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги договором найма не установлены, в соответствии с ст. 155 ЖК такая плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Положение указанной статьи в данном случае относится как к социальному, так и к коммерческому найму.
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
Правила, устанавливающие максимальный срок договора, относятся только к договору коммерческого найма жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК).Соответственно и нормы о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (см. ст. 684 ГК) относятся также только к договору коммерческого найма жилого помещения.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
Статья 685. Поднаем жилого помещения
К поднайму жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, применяются только пункты 1-3 комментируемой статьи. Статья 77 ЖК устанавливает для такого договора следующие правила: договор поднайма заключается в письменной форме, один экземпляр передается наймодателю; в договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем; если срок в договоре не указан, договор считается заключенным на один год.
Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
В пунктах 2 и 4 комментируемой статьи предусмотрены случаи судебного выселения без предоставления другого жилого помещения. Эти последствия неисполнения нанимателем своих обязанностей относятся к мерам гражданско-правовой ответственности.
Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
Право пользования жилым помещением возникает из договора найма жилого помещения и следует его судьбе, поэтому при расторжении договора подлежат выселению и наниматель, и сопользователи.