Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Статья 5 ЗК называет следующих участников земельных отношений, не являющихся собственниками земельных участков:

- землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

- землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

- арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

- обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

2. Граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК.

Специальный закон

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

1. После введения в действие ЗК предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается; указанное право, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК, сохраняется (ст. 21 ЗК).

2. Следует помнить, что п. 2 ст. 266, а также п. 2 ст. 269 устанавливают не особое ограниченное вещное право - право застройки, а лишь одно из правомочий, входящих в содержание других ограниченных вещных прав (пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования) и влекущих возникновение права собственности на строение не у собственника земельного участка, а у владельцев и пользователей чужой земли.

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

1. Со дня введения в действие ЗК земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Судебная практика

Ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК, и гражданам, изданные после введения в действие ЗК (30.10.2001 г.), должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК как противоречащие закону (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

2. Прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 г.

3. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

4. Право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК, сохраняется.

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования

Судебная практика

Пунктом 4 ст. 20 ЗК установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу п. 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

В связи с этим после введения в действие ЗК лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

Статья 270. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользовании - исключена.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

1. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

2. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК).

3. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Судебная практика

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст.

4. Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие ЗК в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность указанных организаций бесплатно.

Специальный закон

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Судебная практика

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК) (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Под сервитутом (от лат. servitus - служение вещи) следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитут может быть срочным или постоянным. Различаются сервитуты частные и публичные.

2. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством в пользу конкретного субъекта на основе договора либо судебного решения. Лицо, в пользу которого устанавливается частный сервитут (сервитуарий), может быть как собственником господствующего земельного участка, так и обладателем иного вещного права на данный участок: пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

3. Публичный сервитут, согласно ст. 23 ЗК, устанавливается законом или иными нормативными правовыми актами РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения с учетом результатов общественных слушаний, без изъятия земельных участков. Круг правообладателей публичного сервитута, в отличие от сервитута частного, не является определенным, поскольку публичные сервитуты устанавливаются не в пользу конкретного субъекта, а в пользу всех лиц вообще, т.е. для обеспечения не частных, а общественных (публичных) нужд.

4. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Сервитуарий также имеет возможность защиты уже возникшего сервитутного права от нарушений со стороны собственника служащей земли или третьих лиц путем предъявления негаторного иска (если признать возможным владение объектом сервитутного права), обязательственно-правового иска к собственнику служащего земельного участка (при наличии договора) либо внедоговорного иска о возмещении причиненного вреда.

5. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004, определяют величину соразмерной платы за сервитут, исходя из размера убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

Сервитуту как одному из вещных прав присущ такой признак, как право следования (см. п. 3 ст. 216 ГК). Часть 2 комментируемой статьи показывает, что сервитут носит акцессорный, т.е. придаточный характер по отношению к тому праву, в интересах которого он установлен.