Содержание и исполнение договора аренды

Права и обязанности арендодателя. Одной из основных обязанностей арендо­дателя по договору аренды является передача сданного в аренду имущества арен­датору. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.

1. Потребовать от арендодателя по своему выбору:

• безвозмездного устранения недостатков имущества;

• соразмерного уменьшения арендной платы;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

• досрочного расторжения договора.

2. Самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предвари­тельно уведомив об этом арендодателя.

Прежде чем совершать какие-либо действия по устранению недостатков арендованного имущества, арендатор должен сообщить о них арендодателю, ко­торый должен немедленно произвести замену предоставленного арендатору иму­щества аналогичным либо безвозмездно устранить недостатки.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК случаях (п. 2 ст. 612 ГК), а именно если:

• недостатки им были оговорены при заключении договора аренды;

• недостатки были заранее известны арендатору;

• недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмот­ра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В перечисленных выше случаях риск обнаружения недостатков арендуемого имущества в процессе его эксплуатации ложится на арендатора.

Приведем пример: в акте приемки-передачи арендуемого здания четко ука­зано, что его фасад требует проведения капитального ремонта.

ссылка арендатора на ненадлежащее состояние фасада здания в претензии об уменьшении размера арендной платы не может быть принята арендодателем, поскольку вышеуказанные недостатки были оговорены сторонами при заклю­чении договора.

Передача арендуемого имущества осуществляется в срок, указанный в дого­воре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок.

Несоблюдение данного правила дает арендатору право (ст. 611 ГК) по своему выбору:

• истребовать от арендодателя имущество и потребовать возмещения убыт­ков, причиненных задержкой исполнения.

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Одновременно с передачей имущества арендодатель должен представить арен­датору полный объем документов, относящихся к арендуемому объекту.

В данном случае имеются в виду документы, без которых невозможно полно­ценное пользование арендуемым объектом, например, при аренде автомобиля — свидетельство о регистрации транспортного средства, паспорт транспортного средства, при аренде оборудования — инструкция по эксплуатации (пользова­нию) оборудования.

Кроме того, арендатору должны быть переданы принадлежности к арендуе­мому имуществу.

Если арендодатель не передал все необходимые принадлежности и документы арендатору и данное обстоятельство значительно затрудняет либо вообще исклю­чает возможность использования арендуемого имущества, арендатор может по выбору потребовать (п. 2 ст. 611 ГК):

• предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов;

• расторжения договора и возмещения убытков.

При передаче имущества арендодатель обязан предупредить арендатора о пра­вах третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК). Необходимо помнить, что права третьих лиц при сдаче имущества в аренду не прекращаются.

Приведем пример: собственник здания заключил договор залога данного объ­екта. Впоследствии он сдал указанное здание в аренду. При заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора о правах залогодержателя на арендуемый объект.

Неуведомление арендодателем арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество дает право арендатору (ст. 613 ГК) требовать по выбору: 1) уменьше­ния арендной платы; 2) расторжения договора и возмещения убытков.

Пользование арендованным имуществом осуществляется в соответствии с ус­ловиями договора аренды (ст. 615 ГК).

Возможности использования арендуемого имущества арендатором очень ши­роки. Это прежде всего непосредственное пользование арендатором объектом аренды, а также передача своих прав и обязанностей по договору третьим лицам. Целевое назначение использования арендуемого имущества следует указать непо­средственно в договоре аренды. Если назначение имущества договором не опре­

делено, то необходимо исходить из общих условий возможной эксплуатации арендуемого объекта.

В ряде случаев непосредственно законодательством определяется целевое на­значение использования объекта аренды. Так, по договору проката имущество пе­редается арендатору для использования в потребительских целях (п. 1 ст. 626 ГК), например для удовлетворения бытовых нужд арендатора (прокат холодильника, телевизора и т.п.). Иное назначение имущества может быть предусмотрено дого­вором или вытекать из существа самого обязательства.

Использование арендованного имущества не по назначению дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

Приведем пример: по договору аренды арендатору передано в пользование нежилое помещение. В соответствии с условиями договора помещение должно использоваться для организации торговли непродовольственными товарами. Поэтому использование арендатором помещения в качестве производственного цеха дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст. 606 ГК плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Данное правило имеет общеобязательный характер и не может быть изменено договором.

Права и обязанности арендатора. Гражданский кодекс наделяет нанимателя правом осуществлять некоторые распорядительные действия в отношении арен­дованного имущества, но, как правило, лишь с согласия арендодателя. Перечень их содержится в п. 2 ст. 615 ГК. С согласия наймодателя арендатор вправе:

• сдавать арендованное имущество в субаренду;

• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

• предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

• отдавать арендные права в залог;

• вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйст­венных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Согласие арендатора может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Особенности осуществления данных операций могут быть установлены в ГК, других законах и иных правовых актах. Например, в рамках отношений по дого­вору проката не допускается сдача в субаренду имущества, предоставленного

арендатору. Вместе с тем в случае заключения договора аренды транспортного средства (с экипажем и без экипажа) ГК предусматривает право арендатора без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Запрет либо обязательное согласование подобных действий арендатора могут быть специально установлены договором аренды (ст. ст. 638, 647 ГК). Арендатор в процессе экс­плуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендода­теля от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средст­ва, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены — назначе­нию транспортного средства (п.

Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграж­дения, предоставляемого арендодателю, — оно может быть выражено как в день­гах, так и в иной материальной форме. В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по ка­ждой из его составных частей в виде:

а) денежных платежей, установленных в твердой сумме и вносимых периоди­чески или единовременно;

б) определенной доли продукции, плодов или доходов, полученных в резуль­тате использования арендованного имущества;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю в собственность или в аренду кон­кретной вещи, обусловленной договором;

д) возложения на арендатора согласованных сторонами затрат на улучшение арендованного имущества.

Данный перечень форм расчетов арендатора с арендодателем не является ис­черпывающим.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и в сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, то в случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель помимо взыскания убытков и уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендо­дателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения аренд­ной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК). При сдаче в аренду объектов публичной собственно­сти, включая природные объекты, законом могут быть предусмотрены иные ми­нимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов арен­ды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых ви­дов имущества.

Законом допускается возможность для арендатора потребовать соответствен­ного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состоя­ние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

33.3.