Продажа недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недви­жимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный уча­сток, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупа­тель — принять это недвижимое имущество и уплатить за него определенную дого­вором денежную сумму (п.

Юридическая характеристика договора. Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двустороннеобязывающим.

Выделение договора продажи недвижимости в качестве самостоятельного до­говора купли-продажи обусловлено спецификой его предмета.

Предметом договора продажи недвижимости является любое недвижимое имущество, предусмотренное в ст. 130, 132 ГК.

Недвижимое имущество как предмет договора купли-продажи можно разде­лить на две группы. В первую группу входят земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несо­размерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вторую группу составляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые не свя­заны прочно с землей, но в силу закона отнесены к объектам недвижимости.

Судьба объектов недвижимости, созданных человеком, неразрывно связана с землей. Ликвидация монополии государства на землю, вовлечение в гражданский оборот земельных участков и приватизация государственных и муниципальных предприятий привели к возникновению правоотношений, возникающих при от­чуждении и переходе прав на недвижимость. Отчуждение зданий, сооружений, жилых домов стало невозможным без учета правового режима находящегося под ними земельного участка. Права на объекты недвижимости, а также сделки, свя­занные с отчуждением некоторых объектов недвижимого имущества, подлежат обязательной государственной регистрации.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем со­ставления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недви­жимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК).

В связи с этим основанием возникновения права собственности на объекты не­движимости является сложный юридический состав, включающий: 1) собствен­но договор продажи недвижимости; 2) акт государственной регистрации пере­хода права собственности на покупателя. Право собственности у покупателя на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК). Подробно порядок регистрации прав на недвижимое имущество описан в разделе 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для измене­ния их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Это означает, что, по­скольку сам договор продажи недвижимости не нуждается в государственной ре­гистрации, он вступает в силу для его сторон непосредственно с момента его подписания. В силу того что договор продажи недвижимости является консенсу­альным, передача продавцом недвижимости покупателю представляет собой ис­полнение им своих обязательств по договору. Вместе с тем до момента государст­венной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец, из чего и должны исходить осталь­ные участники имущественного оборота. Например, кредиторы продавца, кото­рые могут вплоть до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю обратить взыскание по обязательствам продавца на недвижимость, являющуюся объектом договора продажи.

При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражные суды исходят из того, что до госу­дарственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться дан­ным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В случаях когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию дру­гой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной реги­страции перехода права собственности, должна возместить другой стороне убыт­ки, вызванные задержкой регистрации.

Сторонами договора продажи объектов недвижимости выступают граждане, иностранные граждане, юридические лица, муниципальные образования, субъ­екты Федерации, Российская Федерация, иностранные государства и юридиче­ские лица.

В качестве продавца в договоре продажи недвижимости выступает собствен­ник имущества либо уполномоченное им лицо с согласия собственника. Напри­мер, в отношении имущества, закрепленного за государственными и муници­пальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, продажа допускается только с согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК). При совершении сделок купли-продажи между го­сударственными и муниципальными унитарными предприятиями собственник недвижимости не меняется. Она остается в собственности Российской Федера­ции, субъектов Федерации или муниципальных образований.

Содержание договора продажи недвижимости.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяю­щие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по­купателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недви­жимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недви­жимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижи­мом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества цена является су­щественным условием в договоре продажи недвижимости (ст. 555 ГК). При отсут­ствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене объекта недвижимости договор о его продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в этом договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, вклю­чает и цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей час­ти земельного участка или права на нее. Поскольку это правило носит диспози­тивный характер, стороны в договоре продажи недвижимости могут устанавли­вать отдельно цены на здание, сооружение, иной объект недвижимости и нахо­дящийся под ним земельный участок. В тех случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

После вовлечения земли в гражданский оборот при отчуждении рукотворных объектов недвижимости существенное значение для сторон договора купли- продажи недвижимости стала играть и последующая судьба отведенного под от­чуждаемый объект недвижимости земельного участка.

В случае когда продавец является собственником земельного участка, на ко­тором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право соб­ственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК). Об­ращает на себя внимание то обстоятельство, что новая редакция указанной нор­мы ГК предусматривает передачу покупателю вместе с отчуждаемой недвижимо­стью земельного участка только в собственность. Существовавшая ранее возмож­ность предоставления права аренды или иного права на соответствующую часть земельного участка, необходимую для ее использования, полностью исключается.

Таким образом, гражданское законодательство последовательно проводит линию на укрепление концепции единой судьбы земельного участка и возве­денной на нем недвижимости. Это обстоятельство подтверждается еще и тем, что в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» утратила силу ст. 553 ГК «Права на недвижимость при продаже земельного уча­стка». Это означает, что с 4 июля 2007 г. уже стала невозможной продажа зе­мельного участка без передачи права собственности находящихся на этом участке зданий, сооружений и иной недвижимости, принадлежащей продавцу.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежа­щем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Отношения, возникающие при переходе права собственности на здание, строение и сооружение, регулируются Земельным кодексом Российской Федера­ции (ЗК РФ). При переходе права собственности на здание, строение, сооруже­ние, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зда­нием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к не­скольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сло­жившегося порядка пользования земельным участком.

Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости. Надлежащее ис­полнение договора продажи недвижимого имущества предполагает прежде всего передачу объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем. Переда­ча недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по под­писываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК).

По общему правилу, обязательство продавца передать недвижимость покупа­телю считается исполненным при наступлении следующих юридических фактов:

• подписания сторонами передаточного акта или иного документа о пере­даче (например, акта приема-передачи);

• вручения имущества покупателю.

Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, обяза­тельство по передаче недвижимости может быть признано исполненным при наступлении иных юридических фактов. При этом вещь считается врученной покупателю с того момента, когда она фактически поступила во владение поку­пателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224 ГК). На практике стороны могут предусмотреть совмещение подписания договора и передаточного акта, а пере­дачу объекта недвижимости покупателю осуществить после государственной регистрации договора. Такая практика не противоречит действующему законо­дательству. Вместе с тем если стороны предусмотрели в договоре в качестве обязательного условия подписание передаточного акта и передачу недвижимо­сти, то договор будет считаться исполненным только в момент передачи объек­та недвижимости покупателю.

Следует различать момент исполнения договора от момента перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Переход (государственная ре­гистрация) права собственности на недвижимость наступает с момента его госу­дарственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 223 ГК и п. 1 ст. 551 ГК). Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором) (ст. 211 ГК). Поскольку в ст. 556 ГК переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества не связывается с фактом передачи его покупателю, риск, по общему правилу, переходит к покупателю в момент регистрации права собственности. При этом стороны вправе внести в договор условие о том, что риск случайной гибели переходит в момент передачи имущества — до или после государственной регистрации.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимо­сти на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обя­занности принять имущество. Такой отказ влечет следующие правовые последст­вия. В соответствии с п. 2 ст. 463 ГК и ст. 398 ГК покупатель вправе требовать отобрания у продавца и передачи ему недвижимости (индивидуально- определенной вещи) на предусмотренных договором условиях.

В том случае, когда в нарушение договора от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец вправе потребовать от него принять имущество или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК). Письменное оформление передачи недвижимого имущества призвано подтвер­дить ее факт. Однако оно не освобождает продавца от ответственности за переда­чу имущества, не отвечающего условиям договора. Покупатель вправе потребо­вать от продавца возмещения причиненных ему убытков (ст. 393 ГК).

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям дого­вора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие зафиксировано в передаточном акте, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора относи­тельно качества предмета договора. Покупатель (ст. 393 ГК) вправе потребовать от продавца возмещения ему убытков в полном объеме. Однако применение правил ст. 475 ГК, регламентирующих правовые последствия продажи товара

ненадлежащего качества, предусматривает одно исключение для покупателя не­движимости. Он лишен права требовать замены товара на товар надлежащего качества, соответствующий условиям договора. Это положение обусловлено особенностями специфики объектов недвижимости как предмета договора куп­ли-продажи.

Особенности продажи жилых помещений. Особенности договора купли- продажи жилых помещений обусловлены характером целевого назначения пред­мета договора. Жилые дома, квартиры, части жилого дома или квартиры могут использоваться только для проживания граждан (физических лиц). На момент продажи жилое помещение должно отвечать следующим требованиям: 1) быть изолированным; 2) пригодным для постоянного проживания в нем граждан (от­вечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым и требо­вания, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ); 3) соответствовать требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК).

В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301, технический учет жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляют специализированные государственные и му­ниципальные организации технической инвентаризации (БТИ) по единой для Российской Федерации системе учета. В связи с этим одним из документов, ко­торый требуется представлять для проведения государственной регистрации дого­вора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение, явля­ется удостоверенный в БТИ подлинник плана жилого помещения (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость). Этот документ позволяет продавцу и покупателю максимально индивидуализировать жилое помещение как предмет продажи (ст. 554 ГК), а регистрационной палате — внести соответст­вующие сведения о нем в Единый государственный реестр прав.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответ­ствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобре­тения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользо­вание продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).

К таким лицам относятся:

• наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в жилом помещении (ст. 64 ЖК РФ);

• члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помеще­нии (ст. 292 ГК, ст. 31 ЖК РФ);

• наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним гражда­не (ст. 677 ГК);

• гражданин-поднаниматель в пределах срока действия договора найма жи­лого помещения как социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК, ст. 77, 79 ЖК РФ);

• временные жильцы, которым предоставлено право безвозмездного про­живания сроком до шести месяцев (ст. 680 ГК);

• лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещени­ем в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК РФ);

• получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре предусмотрено его проживание в данном жилом помеще­нии (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК и ст. 34 ЖК РФ).

Этот перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением по­сле его приобретения покупателем, не является исчерпывающим. В тех случаях, когда продавец скрыл от покупателя информацию о лицах, имеющих право поль­зования жилым помещением, такой договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК).

Договор продажи жилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон ему может быть придана нотариальная форма (ст. 163 ГК). В отличие от общего правила, определяющего форму договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК), договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры под­лежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Помимо государственной регистрации договора, подлежит госу­дарственной регистрации и право собственности на жилое помещение. Такой усиленный правовой режим государственного контроля за сделкой обусловлен высокой социальной значимостью жилья как объектов гражданского оборота и необходимостью обеспечения надежной защиты жилищных прав граждан от по­сягательств.

При продаже квартиры в многоквартирном жилом доме к покупателю пере­ходит и доля в праве общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры, чердаки, подвалы, иные помещения и оборудование, перечисленные в п. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располо­жен данный жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные рас­положенные на земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации жилого дома.

Порядок оформления и передачи в общую долевую собственность жильцов земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, уста­новлен в ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». При этом следует иметь в виду, что собственник квартиры не может продать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также долю в праве собственности на земельный участок отдельно от права собственности на кварти­ру (ст. 290 ГК, ст. 37 ЖК РФ). Кроме того, он не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в много­квартирном доме (подп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Продажа комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности. При продаже комнаты в коммунальной квартире вместе с правом собственности на основное помещение — комнату — покупателю переходит не только право на

долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 37 ЖК РФ), но и право на долю в общем имуществе в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК РФ). Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире определяется по правилам, закрепленным в ст. 42 ЖК РФ.

Кроме того, в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ собственники комнат в ком­мунальной квартире имеют право преимущественной покупки отчуждаемой ком­наты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК. Это означает, что собствен­ник продаваемой комнаты обязан известить собственников остальных комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий ее продажи. Продавец получает право продать свою комнату лю­бому третьему лицу, только если остальные собственники комнат в коммуналь­ной квартире откажутся от покупки или не приобретут ее в течение одного меся­ца со дня получения извещения (п. 2 ст. 250 ГК).

Порядок государственной регистрации и договора и перехода права собст­венности на жилое помещение определяется Законом о регистрации прав на не­движимость и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвер­жденной приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233 (далее — Инст­рукция № 233).

Цена договора является существенным условием договора продажи жилого помещения (ст. 555 ГК). В соответствии с п. 7 Инструкции № 233 допускается указание цены в рублях, в рублевом эквиваленте суммы, определенной в ино­странной валюте или в условных денежных единицах (ст. 317 ГК); указание цены за единицу площади (ст. 555 ГК). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или услов­ных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его опре­деления не установлены законом или соглашением сторон. При продаже поме­щения в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны не только цена, но и порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК).

27.2.