Право застройки земельного участка (суперфиций). Право постоянного владения земельным участком (эмфитевзис)

Суперфиций (лат. superficies) по римскому праву означает право иметь строение на чужом земельном участке

В силу этого возникало и право бессрочного пользования земельным участ­ком, на котором была осуществлена застройка.

мельного участка застройщиком порождало обязанность собственника терпеть его и в дальнейшем. По своему смыслу сервитут представлял городской вариант эмфитевзиса, поскольку обязанность использования земельного участка под аг­рарную обработку предполагалось только для сельской местности.

Существующий в российском гражданском законодательстве набор ограни­ченных вещных прав на земельные участки явно несовременен, не отвечает по­требностям российского гражданского оборота. Он не рассчитан на значитель­ное число отношений в связи с использованием земельных участков из состава государственных или муниципальных земель (под застройку большинством субъектов и др.) и не рассчитан на отношения с участием частного собственни­ка земельного участка. Исключение составляют сервитуты, которые не предос­тавляют владения земельным участком, а предполагают лишь ограниченное пользование им.

Действующая с 2007 г. редакция ст. 271 ГК, регулирующая право собственни­ка недвижимости, расположенного на чужой земле, в отношении соответствую­щего земельного участка, дает некоторые основания говорить о том, что ГК в определенных случаях признает право на землю по модели суперфиция, хотя та­кое название закон и не использует.

При оценке возможности введения в ГК тех или иных вещных прав, возник­ших еще в римском праве и в различных модификациях используемых в совре­менных зарубежных правопорядках, следует исходить из того, что речь может идти не о заимствовании готовых конструкций и моделей, а об использовании их как базовых прототипов, показавших свою жизнеспособность применительно к регулированию земельных отношений в рыночной экономике.

Совершенствование системы вещных прав на земельные участки и другие природные объекты целесообразно осуществлять посредством создания не­скольких базовых моделей, которые предоставляли бы возможности достаточ­но гибко «подстраивать» их под потребности использования земельного участ­ка или иного природного объекта. При этом такие права должны быть общи­ми и распространяться на всех субъектов, а на земельные участки — вне зави­симости от их нахождения в частной, государственной или муниципальной собственности.

Таких общих моделей в российском законодательстве может быть две:

1) право суперфициарного типа, предполагающее для его обладателя возмож­ности по изменению свойств и качеств земельного участка, в первую очередь по возведению на нем (в нем) различного рода зданий, сооружений;

2) право по типу эмфитевзиса, предоставляющее его обладателю широкие возможности использования свойств и качеств земельного участка с сохранением его субстанции.

Обе разновидности данных прав в отличие от сервитута предоставляют их обладателю права владения и пользования в отношении земельных участков.

Право застройки (суперфиций) может быть предоставлено в том случае, ко­гда лицу необходимо использовать земельный участок не для производства сель­скохозяйственной продукции или использования иных природных свойств и ка­честв земли, а для строительства на нем различного рода объектов и их после­дующей эксплуатации.

Основные характеристики этого права следующие:

• является срочным — до 199 лет, но не менее 50 лет, установленный сто­ронами срок, по общему правилу, не подлежит продлению;

• может переходить в порядке сингулярного и универсального правопреем­ства, а также может обременяться (при этом вещное право на землю и право на строения, являясь единым правом, на весь срок существования суперфиция не могут быть разделены);

• является платным — плата устанавливается соглашением сторон, мини­мальный размер платы может устанавливаться законом;

• основания возникновения и прекращения должны быть определены в ГК (в частности, гибель построенного на земельном участке имущества не является основанием для прекращения такого права, а истечение срока является основанием для прекращения права);

• возникает на основании договора, считается возникшим с момента госу­дарственной регистрации;

• в случае предоставления права для осуществления коммерческой застрой­ки земли, находящейся в государственной или муниципальной собствен­ности, возможно его предоставление по итогам проведения конкурса (аукциона).

Содержание права заключается во владении и пользовании земельным участ­ком, в первую очередь для возведения и эксплуатации зданий и сооружений, в соответствии с целевым назначением земельного участка и с соблюдением градо­строительных норм и правил, а также владение и пользование находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. Обладатель такого вещного права может возводить строения, изменять их, сносить и возво­дить новые, пределы осуществления этих действий зависят от условий договора с собственником земельного участка. На суперфициаре лежит обязанность осуще­ствить постройки в срок, указанный в договоре, а также обязанность использо­вать незастроенную поверхность земельного участка по целевому назначению (для нужд постройки).

По общему правилу, возведенные на земельном участке здания и сооружения поступают в собственность собственника земельного участка с момента их созда­ния (осуществления государственной регистрации права собственности на зда­ния, сооружения). Нахождение зданий, сооружений в собственности собственни­ка земельного участка не влияет на содержание указанных выше прав суперфи- циара в отношении здания, сооружения, у которого эти объекты находятся на ограниченном вещном праве. В этом случае по окончании права застройки все строения, сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару. Вопрос о возло­жении на суперфициара риска случайной гибели (порчи) строения, сооружения на период существования суперфиция может быт решен в договоре, равно как и вопрос о балансовом учете соответствующего имущества.

С учетом использования предлагаемой конструкции для земель, находящих­ся как в государственной или муниципальной, так и в частной собственности, возможны переходные положения, по-иному определяющие, кто является соб­ственником строений и какова будет юридическая судьба строений и земель­

ного участка по прекращении суперфиция, вплоть до предоставления суперфи- циару права приобретения земельного участка в собственность за определенную компенсацию.

Суперфиций может принадлежать в долях нескольким лицам, каждому из ко­торых в соответствии с его долей может быть выделено во владение и пользова­ние определенное имущество (например, жилое или нежилое помещение). Это положение будет иметь принципиальное значение для определения прав на жи­лые и нежилые помещения в здании, возведенном на предоставленном под за­стройку земельном участке.

При закреплении в российском законодательстве права застройки (суперфи­ция) необходимо рассмотреть вопрос о том, что при возведении зданий и соору­жений на земельном участке, используемом на праве аренды, право собственно­сти на строения и сооружения должно возникать у арендодателя, а не арендатора земельного участка. Это является логичным продолжением построения конструк­ции «единого объекта» применительно к земельному участку и всему тому, что на нем расположено (создано). В противном случае создастся парадоксальная ситуа­ция, когда обладатель обязательственного права на землю приобретает в отноше­нии возведенных на земельном участке строений право «более сильное», чем об­ладатель вещного права на землю.

Право застройки (суперфиций) может быть использовано как на будущее, так и для тех ситуаций, которые имеются в современной практике, когда собствен­ник уже существующего здания на чужом земельном участке (находящемся в част­ной собственности другого лица) вообще не имеет никакого права на соответст­вующий земельный участок. В этом случае вводным законом сторонам может быть дана возможность установить такое право на уже застроенный участок даже на случай, если дальнейшее строительство не предполагается. Во вводном законе могут быть конкретизированы основные параметры такого права. Это позволило бы отказаться от введения ранее предлагавшегося ограниченного права владения земельным участком, так как охватило бы подавляющее большинство случаев, для которых такое право предполагалось создать.

Право постоянного владения и пользования (эмфитевзис) может найти приме­нение в первую очередь для использования земельного участка тем или иным субъектом для обработки земель, ведения сельскохозяйственного производства (как в коммерческих, так и в некоммерческих целях).

Эмфитевзиз (от лат. emphyteusis — право насаждения) — в римском праве означало на­следственное право пользования чужой землей для ее сельскохозяйственной обработки.

Первоначально в римском праве он устанавливался специальным договором об аренде, но без права собственника в дальнейшем отказаться от ее продолже­

ния. Таким образом эмфитевзис сформулировался в особое вещное право на чу­жую земельную собственность, хозяин которой оставался уже только условным и номинальным владельцем. Арендатор получал все права в отношении пользова­ния и распоряжения участком, вплоть до прав закладывать его под обязательство, передавать его другим лицам с уведомление собственника и уплатой ему опреде­ленного процента от цены эмфитевзиса.

Основные характеристики эмфитевзиса:

• бессрочное (презумпция), однако по соглашению сторон может быть ус­тановлено на срок, который должен быть длительным (не менее 50 лет);

• переходит в порядке сингулярного и универсального правопреемства;

• является платным, размер платы может существенным образом разли­чаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления и может как быть равным земельному налогу для «некоммерческого» эмфитевзиса, так и превышать его;

• основания возникновения и прекращения данного права должны быть определены в ГК (так, нарушение условий, в частности существенное ухудшение природных свойств и качеств земельного участка, может яв­ляться основанием для прекращения этого права);

• возникает на основании договора, считается возникшим с момента госу­дарственной регистрации.

Содержание эмфитевзиса заключается во владении и пользовании земельным участком с извлечением из него плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права. Оно допускает изменение характеристики земельного участка, но только в сторону улучшения его природных свойств и качеств. По­стройки, необходимые для осуществления соответствующей деятельности, могут быть возведены обладателем вещного права, только если они носят характер вре­менных построек. Обязанностями правообладателя являются обработка земли и недопущение ухудшения земельного участка.

При предоставлении названных выше вещных прав на земельные участки следует по возможности избегать искусственного разделения одного земельного участка на несколько. Таким образом, земельный участок, предоставленный на праве застройки для осуществления дачного строительства, может быть использо­ван в определенной части не только для обслуживания возведенного строения, но и для обслуживания связанных с этим потребностей суперфициара, в частно­сти для растениеводства. В то же время право постоянного владения и пользова­ния (эмфитевзис) не предполагает возведения на земельном участке строений капитального типа, при необходимости такого использования потребуется раздел соответствующего участка и создание различных вещных прав на его «части», которые станут самостоятельными земельными участками.

Суперфиций и эмфитевзис могут быть распространены на иные природные объекты. Применительно к водным объектам суперфиций может найти примене­ние при предоставлении водных объектов для строительства гидротехнических и иных сооружений. В эмфитевзис водные объекты (так называемые рыбопромы­словые участки) могут передаваться, например, для целей организации промыш­ленного рыболовства.

В законодательстве о недрах модель ограниченных вещных прав может быть распространена лишь на участки недр, предоставленные для целей, не связанных

с добычей полезных ископаемых. Суперфиций уместен при предоставлении участ­ка недр для строительства долговременных подземных сооружений (например, тоннелей метро). В эмфитевзис участок недр может предоставляться, к примеру, для образования особо охраняемых геологических объектов (геологические запо­ведники, памятники природы и т.п.).

Государственные и муниципальные учреждения, а также органы власти, т.е. те субъекты, которые по действующему законодательству могут иметь земельные уча­стки на праве постоянного (бессрочного) пользования, а иное имущество — на праве оперативного управления, в будущем смогут получать необходимые для них земельные участки на праве застройки или на праве постоянного владения и поль­зования, в зависимости от предполагаемого характера использования земельного участка. В таком случае плата за суперфиций или за эмфитевзис не взимается.

Вопрос о судьбе права застройки (суперфиция) по окончании срока требует дальнейшего научного обоснования. Вероятно, следует в изъятие из общего пра­вила допустить возобновляемость такого права на прежних условиях на такой же срок, если сохраняется потребность в предоставлении земельного участка на­званным субъектам. В рассматриваемом случае эмфитевзис должен быть бессроч­ным, соглашение сторон об установлении этого права даже на весьма длительный срок не должно допускаться. Названные особенности этих прав следует преду­смотреть непосредственно в законе.

18.5.