Право застройки в дореволюционном законодательстве j
Последним по времени возникновения вещным правом в дореволюционный период стало право застройки. Оно было введено в отечественное законодательство Законом 12 июля 1912 г.
«О праве застройки». Исторические предпосылки к появлению этого института были следующие.4 декабря 1907 г. в Государственную Думу в порядке законодательной инициативы поступило заявление 35 ее членов с приложением законопроекта «Об упразднении в Белоруссии последних остатков чиншевого владения и чиншевого права и выродившегося из него городского и местечкового домового арендного владения». Причиной к появлению такой инициативы послужило массовое обеднение чиншевиков. Дело в том, что после выхода в свет Положения 1886 г. собственники поспешили заключить с чиншевиками краткосрочные договоры аренды с крайне высокой арендной платой. Те чиншевики, которые могли доказать свое право владения, избежали изменения размера платы. Другие, коих было большинство, под угрозой выселения с занимаемой земли вынуждены были согласиться на предложенные условия, что послужило поводом к огромному количеству жалоб и протестов. Естественно, лица, селившиеся на чужой земле, устраивали там жилища и обзаводились хозяйством, и потерять свое имущество по прихоти собственника земли было бы в высшей степени несправедливо[150].
Упразднить чиншевое владение и домовое арендное владение было возможно, но следовало бы создать институт, способный их заменить. Мы уже отмечали, что действующие нормы отечественного законодательства мало подходили к регламентации подобных отношений. Напомним, согласно ст. 1692 ч. 1 т. X наем не мог продолжаться свыше 12 лет, хотя в качестве исключения ст. 1693 ч. 1 т. X устанавливался иной максимальный срок для найма из выстройки — 30 лет, по истечении которого все возведенные здания подлежали передаче в собственность хозяину земли (т. X, ч. 1, ст.
1697).Между тем, если и не принимать во внимание проблемы чиншевиков, отечественное законодательство нуждалось в детальном регулировании долгосрочных отношений по поводу чужих земельных участков. При этом управомоченное лицо должно было обладать максимально прочным правом, в противном случае оно не было бы заинтересовано в правильном и рачительном пользовании землей.
Вначале Законом от 15 марта 1911 г. «Об увеличении предельного срока найма недвижимых имуществ» максимальный срок найма был увеличен до 36 лет. Однако этим не устранялась потребность в создании полноценного института, регулирующего долгосрочные отношения по поводу недвижимости. Таким институтом стало право застройки.
Согласно ст. 1 Закона от 12 июля 1912 г. «собственник земельного участка может предоставить таковой под застройку другому лицу по договору на срок и за вознаграждение, обусловленные договором».
Таким образом, уже из первой статьи следовали важнейшие характерные черты этого института. Во-первых, застройщик имеет право на земельный участок, которое заключает в себе владение и пользование для определенной цели — застройки, во-вторых, это право срочное (по ст. 3 Закона оно может продолжаться от 36 до 99 лет), в-третьих, собственник обязан выплачивать вознаграждение застройщику, и, в-четвертых, это право устанавливается (по крайней мере по общему правилу) договором[151].
Какими правомочиями обладал застройщик? Очевидно, ему принадлежало право владения и пользования землей, переданной под застройку. Договором ему могли быть предоставлены некоторые элементы распоряжения землей: право устанавливать сервитуты (ст. 26 Закона). В свою очередь, собственник вправе был отчуждать землю и отдавать ее в залог, однако если залог состоялся ранее заключения договора застройки, то последний был необязателен для залогодержателя.
Наиболее дискуссионным вопросом в институте застройки был вопрос о вещных правах на возведенные строения. В римском праве, как мы знаем, действовал принцип superficies solo cedit, т.е.
строения являются принадлежностью земли и поэтому никогда не переходят в собственность суперфициария.Такое решение проблемы логически вполне верно. Земля без дома существовать может, а дом без земли — нет. Поэтому главной вещью является земля, а принадлежностью — строение[152]. Поскольку принадлежность следует судьбе главной вещи, то и строение должно считаться собственностью хозяина земли. Заметим, однако, что данное логическое построение не имеет абсолютного значения. Ведь принадлежность в большинстве случаев вполне может существовать в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота, независимо от главной вещи.
Русское законодательство в этом вопросе в принципе держалось римских начал. Так, ст. 386 ч. 1 т. X относит различные строения к принадлежностям земли. Впрочем, некоторые ученые усматривают здесь лишь презумпцию соотношения земли и строения как главной вещи и принадлежности[153].
Для такой точки зрения есть определенное экономическое основание. Иногда строение во много раз превышает стоимость земли. Поэтому понимание земли как главной вещи (логически безупречное) не всегда оправданно.
Какую именно позицию занимает Закон «О праве застройки», установить довольно трудно. Заметим, что законодатель ни словом не обмолвился о том, что строения могут быть отчуждаемы застройщиком: ему принадлежит право застройки, и он им волен распоряжаться по своему произволу. Но право застройки и право собственности на здание — не одно и то же. Последнее оказывается как бы поглощенным правом застройки[154].
В то же время Закон говорит о том, что постройки, не снесенные застройщиком, «остаются в пользу собственника земли» (п. 2 ст. 19 Закона). Подобное словосочетание может означать как то, что строения и раньше принадлежали собственнику, так и то, что они поступают в его собственность. Заметим, что как застройщик, так и собственник земли в случаях, указанных в законе, имеют право снести строения, а это, безусловно, проявление права собственности.
Примечательно, что члены законодательной комиссии, включившие в ст. 19 Закона в первую очередь право застройщика снести построенное здание и уже в случае, если он не воспользуется этим правом, аналогичную возможность для собственника земли, рассматривали застройщика в качестве собственника строений[155].
По нашему мнению, признание застройщика собственником строений ведет к весьма странной ситуации. Как собственник строений, застройщик вправе их продать третьему лицу Таким образом, налицо три субъекта: А — собственник земельного участка, Б — обладатель права застройки и В — собственник строения, приобретший его от Б. В этом триумвирате совершенно неясно экономическое и юридическое содержание права застройки: земельным участком, на котором расположено строение, Б физически владеть и пользоваться не сможет, поскольку на нем расположено строение. В то же время никаких действий со строением он также не может совершать, поскольку оно принадлежит другому субъекту — лицу В.
По всей видимости, следует признать, что с момента отдачи земли под застройку и до прекращения договора застройки строение не является самостоятельным объектом гражданского права. Вместо него в обороте появляется новый объект — срочное право застройки.
Данным параграфом мы завершаем рассмотрение отдельных вещных прав в дореволюционном законодательстве. Кроме вышеперечисленных существовал еще целый ряд вещных прав, действовавших в определенных частях империи и принадлежавших строго определенным субъектам. Можно назвать следующие известные дореволюционному законодательству виды вечного отдельного владения: владение казенными землями, отведенными частным лицам под хозяйственные заведения; участками казенной земли на мурманском берегу, отведенными частным лицам для устройства заводов обработки продуктов китобойного промысла (т. XII Уст. сельск. хоз., ст. 226— 231); землей, отведенной горным посессионным заводам (т. VII Уст. горн., ст. 479); казенными оброчными статьями, отданными частным лицам в бессрочное или до наступления известного события содержание (т. VIII Уст. о каз. обр. статьях ст. 48—51), и многие другие[156].
Одно их перечисление могло бы составить небольшое произведение. Однако для настоящего исследования они значения не имеют.