Понятие и существенные условия договора аренды

Как известно, правовой институт аренды существовал еще со времен римско­го права и включал в себя такие субинституты, как аренда вещей, работ и услуг. Главное в аренде вещи было ее целевое использование, которое устанавливалось договором.

Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собст­венника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Причины возник­новения арендных отношений могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены.

Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно вклю­чать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него. Этим договор аренды отличается от группы договоров, направленных на отчуж­дение имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента).

Правовой институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных нача­лах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг). Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер, в других же — основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.

Основой законодательного регулирования арендных правоотношений являет­ся ГК, где им посвящена глава 34 (ст. 606—670). В § 1 этой главы ГК выделены общие положения об аренде, имеющие двоякое значение. Во-первых, несмотря на то что арендные отношения могут характеризоваться существенными особен­ностями, все они имеют единую правовую основу, предопределенную направлен­ностью на возмездную передачу имущества во временное пользование.

ные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование кон­кретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование. Поэто­му общие положения об аренде представляют собой нормы, которые могут при­меняться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК). Во-вторых, общие положения об аренде предна­значены для непосредственного регулирования простейших арендных отноше­ний, не имеющих специфических признаков.

Последующие параграфы (2—6) главы 34 ГК посвящены регламентации от­дельных видов договора аренды.

Большое значение для регулирования арендных правоотношений имеют об­щие положения обязательственного и договорного права, содержащиеся в разделе III части первой ГК. Они применяются к аренде, постольку-поскольку не противо­речат ее специфике и нормам о ней.

Правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами ГК. Специаль­ные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, предусмотрены в ряде других законода­тельных актов^[26].

В статье 606 действующего ГК, дающей определение аренды, встречается также термин «имущественный найм», но последний по сложившемся традици­ям применяется к бытовым договорам, в то время как аренда характерна для бизнеса^[27].

В силу той же ст. 606 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предос­тавить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Соответственно в первом случае вещь окажет­ся в фактическом обладании арендатора, в его хозяйстве, а во втором она оста­нется во владении арендодателя, потому что арендатор приобрел лишь право пользования ею.

Из определения аренды видно, что этот договор консенсуальный, возмездный и двустороннеобязывающий.

Договор аренды — это сделка, позволяющая расширить возможности хозяй­ственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой пере­дачи доход.

ства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих нату­ральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом дого­вора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

По договору аренды нанимателю может быть предоставлено либо только правомочие пользования (например, пользование спортзалом в определенное время), либо правомочия владения и пользования (когда вещь передается арен­датору во владение). В последнем случае арендатор является титульным вла­дельцем и пользуется защитой своего права против всех третьих лиц, включая собственника (ст. 305 ГК).

Договором аренды может быть предусмотрена возможность выкупа арендо­ванного имущества арендатором по истечении срока аренды или до его истече­ния. В законе могут устанавливаться случаи запрещения выкупа арендованного имущества (например, запрещается выкуп участков лесного фонда).

Предмет и условия договора аренды. Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, т.е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания, сооружения; оборудование; транспортные средства и другие (п. 1 ст.

Предмет является единственным существенным условием договора аренды (однако по этому поводу в науке гражданского права ведется дискуссия¹). Со­гласно п. 3 ст. 607 ГК условие о предмете считается согласованным сторонами, если договор содержит данные, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

К договору аренды следует прилагать документы, позволяющие точно иден­тифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и пр. Если в арен­ду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды прилагается када­стровый план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдавае­мой в аренду. Когда в аренду сдается здание, сооружение или помещение, то к договору аренды недвижимого имущества надлежит прилагать поэтажный план здания, сооружения, на котором обозначается сдаваемое в аренду помещение с указанием размера арендуемой площади. Иначе говоря, при аренде земельных участков и других видов недвижимого имущества предмет аренды идентифициру­ется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в документах государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом имуще­ственного найма, так как после передачи этих вещей они обезличиваются, сме­шиваясь с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего поль-

зователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требо­вания возврата имущества того же рода и в том же количестве.

Не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобрете­ния, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) ин­формация, товарные знаки, фирменные наименования и пр.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. В качестве предмета аренды недвижимое имущество имеет некоторую специфику, обусловленную как самой природой этого имущества, так и необхо­димостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Недвижи­мое имущество, предназначенное для проживания людей, не может сдаваться в аренду по правилам главы 34 ГК, поскольку наем жилой недвижимости регулиру­ется специальными нормами главы 35 ГК и Жилищным кодексом РФ. Нормами, составляющими общие положения об аренде, регулируется аренда нежилых по­мещений, не являющихся самостоятельными зданиями и сооружениями.

Отношения по аренде земельных участков и других обособленных природных объектов регламентируются земельным и природоохранным законодательством. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным зако­нодательством и законодательством о недрах в настоящее время не предусмотре­на. Исключение сделано для обособленных водных объектов, которые могут пе­реходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством РФ (ст. 22 Водного кодекса РФ).

Законом могут быть установлены и иные виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (нани­матель). Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, упра­вомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким пра­вом в силу закона обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, при этом должны соблюдаться ограничения, уста­новленные главой 19 ГК. Арендаторами могут быть любые субъекты гражданско­го права в пределах своей праводееспособности.

Срок договора аренды определяется соглашением сторон. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, отношения сторон носят длящийся характер. Права аренда­тора обременяют арендованное имущество. При переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) к другому лицу право аренды следует за вещью: арендное обязательство не прекращается, а новый соб­ственник занимает место арендодателя, он не вправе требовать изменения или

расторжения договора иначе, чем по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Форма договора аренды зависит от того, кто является его сторонами, и срока, на который он заключается. В письменной форме должен заключаться договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года. Если хотя бы одной из сторон дого­вора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен­ной регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государст­венной регистрации, если он заключен на срок менее 1 года).

33.2.