Понятие и правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Договором участия в долевом строительстве признается соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а последний обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
Юридическая характеристика договора.
Приведенное понятие позволяет квалифицировать рассматриваемый договор как консенсуальный, возмездный, двусторонний (взаимный).Форма договора — простая письменная. Данный договор подлежит государственной регистрации в органах Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии1) и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу этого требования возможен лишь один способ совершения сделки — путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Объектом договора (объектом долевого строительства) является имущество, по поводу которого заключается договор конкретным участником долевого строительства и которое подлежит передаче ему застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таковыми могут быть строящееся (создаваемое) с привлечением денежных средств участника долевого строительства жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также входящие в их состав объекты недвижимости.
Стороны договора — застройщик и участник долевого строительства.
На стороне застройщика по такому договору может выступить только юридическое лицо, организационно-правовая форма которого законом не ограничивается.
Застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором будет осуществляться на основании полученного разрешения строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не относящихся к объектам производственного назначения.Застройщик приобретает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство (на основании ст. 51 ГрсК РФ); опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации (включающей информацию о застройщике и проекте строительства) и государственной регистрации застройщиком права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды такого земельного участка.
На стороне участника долевого строительства может выступать как гражданин, так и юридическое лицо. При этом ряд специальных правил направлен на регулирование отношений с участием граждан.
В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с ГК.
Источники правового регулирования и сфера использования договора. Договор участия в долевом строительстве является гражданско-правовым договором, поэтому к нему применимы нормы Гражданского кодекса, закрепляющие правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК (п. 2 ст. 420). К обязательствам, возникшим из данного договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307—419 ГК) (п. 3 ст. 420).
Основным специальным источником правового регулирования отношений участия в долевом строительстве является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.
(в ред. ФЗ от 17 июля 2009 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[72] (далее — Закон о долевом строительстве), вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Его нормы не имеют обратной силы и распространяются лишь на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г.К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, субсидиарно (в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве) применяется законодательство о защите прав потребителей.
Законодатель допустил подзаконное регулирование рассматриваемых отношений: Правительству РФ предоставлены полномочия издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении (п. 2 ст. 4 Закона о долевом строительстве).
Нормы Закона о долевом строительстве разработаны в целях предоставления дополнительных гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства — граждан и юридических лиц. Потому в случае привлечения застройщиком средств таких лиц с передачей им в будущем объектов недвижимости в сданном в эксплуатацию объекте недвижимости может быть использован лишь договор участия в долевом строительстве. Заключение иных договоров в подобных случаях не допускается. Но может использоваться ряд внедоговорны.х форм.
В частности, если для строительства объектов недвижимости юридическим лицом привлекаются денежные средства граждан, а после исполнения сторонами обязательств у граждан возникает право собственности на жилые помещения, то допустимо использование следующих правовых средств:
1) если юридическое лицо имеет в собственности или на праве аренды земельный участок и получило в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, то оно вправе выступить эмитентом, привлекая денежные средства граждан путем выпуска жилищных сертификатов (являющихся облигациями особого вида), закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
2) потребительские кооперативы в виде жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов вправе привлекать денежные средства граждан для целей, аналогичных участию в долевом строительстве, в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (см.
ст. 116 ГК, разд. V ЖК РФ и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ (в ред. ФЗ от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ) «О жилищных накопительных кооперативах»[73]).Не распространяется Закон о долевом строительстве на договорные отношения, в которых на обеих сторонах участвуют только юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, если они связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основаны на договоре участия в долевом строительстве. Такие отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством об инвестиционной деятельности (см.: Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»[74]). Во избежание временной замены субъектов для прикрытия отношений по участию в долевом строительстве не допускается заключение указанными субъектами инвестиционных договоров с последующей передачей гражданам прав по ним путем уступки требования, если после исполнения их у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
41.2.