План

6.1.Понятие и правовое регулирование договора найма жилого помещения. 6.2. Договор социального найма жилого помещения.

6.3. Договор коммерческого найма жилого помещения.

6.4.

6.5. Временные жильцы.

6.6. Расторжение договора найма жилого помещения.

6.1. Понятие и правовое регулирование договора найма жилого помещения (ст. 671-688 ГК)

Основными федеральными законами, регулирующими жилищные отношения, являются:

* Гражданский кодекс РФ;

* Жилищный кодекс РСФСР 1983 г.;

* закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции Федерального закона от 21 апреля 1997 г. № 68-ФЗ),

Поскольку жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, постольку в отдельных республиках, краях, областях, городах федерального значения имеются свои нормативные правовые акты, отражающие местную специфику в Жилищных правоотношениях.

Договор найма жилого помещения — это договор, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК).

Договор является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Стороны договора — наймодатель и наниматель, в качестве наймодателя может выступать как юридическое, так и физическое лицо.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.

Предметом договора является жилое помещение, т.

Цена договора устанавливается нормативными актами и по соглашению сторон. Срок договора определяется сторонами. Если договором сроки не предусмотрены, то плата должна вноситься нанимателем ежемесячно. Форма договора письменная.

Виды договора найма жилого помещения:

* договор социального найма жилья (действует в основном в сфере государственного и муниципального жилищного фонда);

* договор коммерческого найма жилья.

6.2. Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения — это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

Наймодателем по договору являются местная администрация, государственные и муниципальные предприятия, учреждения, общественные объединения. Наниматели — граждане, вновь получившие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающей в жилом помещении (ст. 672 ГК).

Предмет договора — изолированное жилое помещение:

* пригодное для постоянного проживания;

* предоставленное в пределах нормы жилой площади;

* благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта.

Срок договора — бессрочный.

Возникновение права на жилое помещение социального пользования:

* постановка, на учет нуждающихся в получении жилья из жилищного фонда социального использования и имеющих право получить жилье;

* решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указанному в решении лицу;

* ордер на помещение, выданный данному лицу;

* договор социального найма жилого помещения, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст.679ГК).

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что несут совместно с ним солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (ст. 677 ГК).

Права нанимателя (сонанимателя):

* вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение;

* поселять временных жильцов и поднанимателей;

* изменять договор найма;

* сохранять договор найма жилья при перемене собственника дома;

* обменивать занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение;

* сохранять при временном отсутствии жилое помещение;

* прекратить действие договора найма жилого помещения;

* получить другое жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда по основаниям, указанным в законе;

* давать согласие на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением;

* приватизировать жилье.

Обязанности нанимателя (сонанимателя):

* согласовывать с наймодателем вопросы вселения других граждан;

* осуществлять текущий ремонт жилого помещения;

* своевременно уплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги;

* соблюдать правила пользования жилым помещением;

* сдавать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Права наймодателя:

* требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора,

* давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан;

* давать согласие на переустройство и реконструкцию жилого помещения;

* решать вопросы обмена жилой площади и приватизации;

* расторгнуть по основаниям и в порядке, установленном законом, договор социального найма;

* принудительно выселять в административном порядке и только с санкции прокурора:

а) граждан, самовольно занявших жилое помещение;

б) граждан, проживающих в домах, грозящих обвалом;

* принудительно выселять в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения постоянных пользователей:

а) виновных, в разрушении и порче жилого помещения, использовании его не по назначению, нарушении прав и интересов соседей, нанимателей членами его семьи и другими, совместно с ним проживающими лицами;

б) лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детыми, в отношении, которых они лишены родительских прав, признано невозможным

в) чей ордер был получен в результате неправомерных действий и вследствие этого признан недействительным;

* принудительно выселять в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения постоянных пользователей, если они не допустили при получении ордера неправомерных действий, но ордер был признан недействительным, потому что были нарушены права других лиц.

Обязанности наймодателя:

* заключать договор социального найма с ордеродержателем и членами его семьи, названными в ордере;

* передавать нанимателю и сонанимателям свободное жилое помещение, указанное в ордере;

* давать согласие при соблюдении предусмотренных законом условий на изменение договора, обмен жилых помещений, занимаемых нанимателем;

* разрешать нанимателю приватизацию занимаемого жилого помещения; * осуществлять санитарное и техническое обслуживание жилого дома, его текущий и капитальный ремонт таким образом, чтобы обеспечивать нормальное функционирование всех инженерных систем, бесперебойное оказание коммунальных услуг, надлежащую эксплуатацию жилого помещения.

6.3.

Наймодателем по договору является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, которое обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем по договору может быть только гражданин.

Предмет договора — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, расположенное в домах государственного, муниципального или частного жилищного фонда.

Сроки договора:

* краткосрочный (до одного года);

* длительный (до пяти лет);

* если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на пять лет.

Цена договора устанавливается по соглашению сторон, за исключением случаев, когда законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение.

Форма договора — письменная;

Наниматель вправе:

* вселять новых членов семьи, временных жильцов и поднанимателей;

* с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца;

* по истечении срока договора на приоритетных началах заключить его на новый срок;

* заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с ним, с согласия наймодателя и других постоянно проживающих в помещении лиц.

Обязанности нанимателя аналогичны обязанностям нанимателя по договору социального найма жилья.

Наймодатель вправе:

* требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;

* давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан;

* отчуждать сданное в наем жилое помещение;

* требовать расторжения договора найма жилого помещения в случаях, предусмотренных законом;

* запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека;

* принудительно выселить нанимателя в судебном порядке в случаях, предусмотренных законом.

Наймодатель обязан:

* передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

* осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома в котором находится сданное внаем жилое помещение;

* предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

* обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

* осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором;

* не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

6.4. Договор поднайма жилого помещения

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение поднанимателю.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору поднайма жилого помещения остается наниматель.

Договор заключается только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Досрочное прекращение договора найма жилого помещения одновременно влечет прекращение договора поднайма.

На договор не распространяются правила о преимущественном праве его заключения на новый срок. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

6.5. Временные жильцы

Условия вселения и проживания временных жильцов:

* обязательное предварительное уведомление наймодателя нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, о вселении временных жильцов;

* общее согласие нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение и проживание временных жильцов,

Основные признаки временного проживания:

безвозмездное пользование жилым помещением;

срок проживания не превышает 6 месяцев.

Правовое положение временных жильцов

Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующих требований нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением.

6.6. Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

* невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечений установленного договором срока платежа;

* разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон:

* если помещение перестает быть, пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

* в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушения. А если это не подействует, то он вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, установленные для рассмотрения нарушений, связанных с невнесением платы за проживание и порчей жилого помещения.