§ 2. Общая характеристика проекта Вотчинного устава

Проект Вотчинного устава (далее — Проект ВУ или Проект) — акт, призванный ввести в России надлежащим образом организованную систему регистрации прав на недвижимые вещи. Поэтому основное содержание Проекта ВУ составляли правила делопроизводства в вотчинном установлении.

Если сравнивать содержание Проекта ВУ с современным законодательством, то, пожалуй, ближе к нему стоит Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако последний принимался в условиях вступившего в силу ГК РФ, в то время как Вотчинный устав должен был стать законом в период действия Свода законов гражданских — акта значительно менее совершенного во всех отношениях. Собственно, благодаря недостаткам Свода законов в Проект попали статьи, посвященные вещным правам, и сам Проект представляет для целей настоящей работы определенный интерес.

Составители Проекта В У замечают следующее: «Название проекта вотчинным уставом, а не положением о вотчинных книгах объясняется тем, что в проекте, наряду с делопроизводственными правилами, помещены и постановления, относящиеся к материальному гражданскому праву, почему именовать проект положением о вотчинных книгах было бы неправильно и не соответствовало бы назначению проекта служить полным, по возможности, вотчинным законом впредь до издания нового гражданского уложения»3.

Проект В У 1893 г. состоит из общих положений и пяти разделов: 1) «О вотчинных правах», 2) «О вотчинных книгах», 3) «О вотчинном делопроизводстве», 4) «О первоначальной записке имений в вотчинные книги», 5) «О вотчинных книгах, на принадлежащие казне или городу участки, состоящие в вечном отдельном владении посторонних лиц».

В текущем и последующих параграфах мы будем анализировать общие положения и нормы, содержащиеся в первом разделе.

Общие положения посвящены основным принципам, которым подчинена система регистрации вещных правах. В качестве таких принципов или общих начал составителями выставляются следующие.

1. Начало специальности, которое заключается в том, что имущество, право на которое внесено в вотчинную книгу, должно быть точно в ней означено. Так, согласно ст. 2 Проекта ВУ для каждого недвижимого имения ведется вотчинная книга, в которую вносятся: а) сведения о составе и пространстве имения, б) собственник имения, в) ограничения права собственности (права в чужом имении) и г) лежащие на имении долги (залоговые требования).

Заметим, что часть сведений, содержащихся в вотчинной книге, могла быть недостоверной, в частности сведения о составе и пространстве имения. В комиссии обсуждался вопрос, не следовало ли ввиду существования генерального и специального межевания приурочить описание имений по вотчинным книгам к официальным межевым данным. Однако в силу того, что процесс межевания земель встречал многочисленные препятствия и не был доведен до логического завершения, Редакционная комиссия отказалась от этой идеи: «Требовать, в виде общего правила, обязательного представления официального плана каждым владельцем имения решительно невозможно. При том положении, в каком находится у нас ныне межевание, условие это оказалось бы в большинстве случаев практически невыполнимым»4.

2. Начало полноты, которое следует из той же ст. 2 Проекта ВУ и заключается в том, что все права и все сведения, имеющие юридическое значение, подлежат внесению в вотчинную книгу.
3. Начала гласности и публичной достоверности. Они прямо выражены в ст. 6 Проекта ВУ: «Вотчинные книги почитаются гласными и содержание их признается достоверным для лиц, приобретающих по оным права». Таким образом, все те права, которые не отражены в вотчинной книге, по общему правилу не существуют для всех третьих лиц.
   Основное практическое последствие выделения данных принципов — защита добросовестного приобретателя, устанавливаемая в ст. 15—18 Проекта.

Остановимся подробнее на содержании этих статей.

Согласно ст. 15 Проекта ВУ право собственности или иное вещное право, приобретенное от записанного в книгу собственника, при отсутствии в ней отметки об обеспечении права собственности другого лица остается в силе, «хотя бы по судебному решению было впоследствии признано, что имение не принадлежит лицу, его отчудившему или обременившему правом». Незаписанному бывшему собственнику принадлежит лишь право требовать возмещения убытков отчуждателем.

Редакция данной статьи не совсем удачна, хотя ее общий смысл вполне ясен. Так, например, право распоряжения в виде обременения правами принадлежит не только собственнику, но и, к примеру, арендатору в случаях, предусмотренных законом или договором. Между тем, следуя буквальному толкованию процитированной статьи, ее

Общая характеристика проекта Вотчинного устава

§2

действие не распространяется на защиту субарендатора, хотя обе стороны договора субаренды могут быть указаны в вотчинной книге.

Кроме того, вследствие излишней казуистичности нормы не совсем понятно, как разрешить следующий вопрос. Предположим, покупатель (А) приобретает недвижимость от записанного в книге собственника (Б) и соответствующая запись вносится в вотчинную книгу. Между тем решением суда, вступившим в законную силу до совершения записи, собственником продаваемого имущества признано третье лицо (В). Защищен ли А от иска В и кто из них должен быть признан «настоящим» собственником? Очевидно, коль скоро Проект ВУ выставляет в качестве общего правила бесповоротность приобретенных по книге прав, собственником должен быть признан А, а В остается искать убытки, хотя из текста нормы этого прямо не следует.

В соответствии со ст. 16 Проекта ВУ «права в чужом имении и право залога, внесенные в вотчинную книгу и затем переданные другому лицу при отсутствии в вотчинной книге статьи о погашении переданного права, почитаются действительными, хотя бы право передавшего было признано по судебному решению подлежавшим уничтожению.

Получается, что недействительное право обретает новую жизнь благодаря внесению его в вотчинную книгу. Очевидно, здесь законодатель отступает еще дальше от положений римского права в угоду принципу публичной достоверности. В этой статье наиболее ярко проявляется торжество формального момента над материальным.

Наконец, ст. 17 и 18 Проекта ВУ предлагают следующие исключения от действия бесповоротности. В соответствии с первой из них не пользуются бесповоротностью права, приобретенные недобросовестным лицом или безвозмездно. Статья же 18 Проекта предписывает отсутствие бесповоротности в случае, когда право одного из предшественников приобретателя было внесено путем подлога или иного преступления, даже несмотря на возмездность приобретения и добросовестность приобретателя. В то же время эта норма предоставляет и определенные гарантии приобретателю: преступление должно быть установлено вступившим в законную силу решением суда, а соответствующая запись или хотя бы отметка об обеспечении соответствующего иска должна быть внесена не позднее трех месяцев с момента внесения спорной записи.

Статья 18 Проекта ВУ справедливо названа одной из самых неудачных во всем документе[174]. Вотчинная книга должна содержать в себе достоверные сведения. Лицо, желающее приобрести право собственности или иное вещное право на недвижимость, должно быть уверено в том, что это право никто не оспорит. Исключение для лиц недобросовестных вполне логично, закон их не должен защищать, и публичная достоверность книги на них не распространяется. Необходимо ли вводить возмездность в качестве обязательных атрибутов бесповоротности — вопрос, конечно, дискуссионный, но по крайней мере лицо, приобретающее вещь возмездным образом, всегда уверено в прочности своего права. Одаряемый не защищен от притязаний третьих лиц, но он хотя бы знает об этом.

При существовании же ст.

Заметим, что Редакционная комиссия, имея в виду опыт европейских законодателей, указывает: «При обсуждении вопроса о том, не следует ли и в настоящем проекте установить отсрочку бесповоротности вносимых в вотчинную книгу прав, редакционная комиссия имела прежде всего в виду, что установление такой отсрочки отразилось бы весьма невыгодно на интересах третьих добросовестных приобретателей, подвергая их, в течение более или менее продолжительного срока, страху лишиться вполне добросовестно приобретенных ими прав»[175]. С этим утверждением мы вполне согласны. Однако исключение из начала бесповоротности в случае совершения преступления кем-либо из предшественников приобретателя полностью перечеркивает принцип достоверности вотчинных книг.

Под влиянием критики рассматриваемое положение исчезло из Проекта ВУ 1896 г., однако неожиданно оно было восстановлено в Проекте ВУ 1906 г., причем отсрочка бесповоротности там устанавливалась уже не в три месяца, а в два года, что, разумеется, вызвало неодобрение со стороны некоторых цивилистов[176].

Следует также упомянуть о ст. 14 Проекта ВУ, которая также способна привести к полному отрицанию действия бесповоротности. В соответствии с этой статьей «вотчинное право, внесенное в вотчинную книгу, может быть оспорено и уничтожено по судебному решению». Эта статья прямо и недвусмысленно отрицает бесспорность вносимых в книгу прав. Сама Редакционная комиссия, комментируя рассматриваемую статью, предлагает понимать ее в том смысле, что бесповоротность не распространяется на стороны договора, если одна из них оспаривает сделку8. Против этого возразить нечего, однако ст. 14 Проекта ВУ, в той редакции, в какой она представлена в Проекте, вступает в непримиримое противоречие со ст. 15 и 16 Проекта ВУ.

4. Начало старшинства. Данный принцип имеет наибольшее значение для залоговых прав и применительно к ним означает преимущественное удовлетворение тех прав, которые внесены раньше.
   Тем не менее возможно и более широкое применение принципа старшинства: любые вещные права, внесенные в книгу позднее, не имеют никакого влияния на права, внесенные ранее. Именно таким образом данный принцип сформулирован в ст. 10 Проекта В У.

Добавим здесь, что в вотчинную книгу могут вноситься не только права, но и отметки о них. Отметка — это запись о праве, которое может появиться позднее. Таким образом, функция отметки заключается в том, чтобы зафиксировать место в вотчинной книге для права, которое по каким-то причинам еще не приобретено лицом. Как только право возникает, оно занимает место отметки.

5. Начало обязательности внесения. Данное начало представляет собой оборотную сторону нескольких принципов вотчинной системы: полноты и достоверности. Действительно, если права, внесенные в книгу, должны почитаться известными и обязательными для всех третьих лиц, то невнесенные, наоборот, не должны оказывать никакого влияния на гражданский оборот. Тем не менее данное начало проведено в Проекте ВУ не столь абсолютно. Так, согласно ст. 4 Проекта ВУ договоры о приобретении вещных прав на недвижимости должны быть под страхом недействительности совершены в вотчинном установлении (с последующей записью возникающего права в вотчинную книгу). Статья 19 Проекта ВУ указывает на момент приобретения вещного права при добровольном отчуждении — внесение приобретателя в вотчинную книгу.

Тем не менее ст. 20 Проекта ВУ указывает на случаи, когда право собственности может приобретаться помимо вотчинной книги.

К ним относятся: 1) всемилостивейшее пожалование, 2) принудительное отчуждение (обращение взыскания), 3) публичная продажа,

4. давность владения, 5) судебное решение.

Последствием введения таких исключений является разрыв между содержанием вотчинной книги и действительно существующими юридическими отношениями. По всей видимости, в некоторых случаях (например, наследство и судебное решение) такой разрыв неизбежен, хотя бы на непродолжительное время. В других же случаях, как, например, всемилостивейшее пожалование, подобное несоответствие объясняется скорее не логикой, а историческими причинами9.

В чем различие правового положения собственника записанного и не записанного в вотчинную книгу? Во-первых, не внесенный в книгу собственник не может отчуждать имение, устанавливать в нем ограничения права собственности и обременять его залогом (ст. 8 и 20 Проекта ВУ). Во-вторых, право собственности лица, не внесенного в вотчинную книгу, подлежит действию земской давности (ст. 21 и 22 Проекта), в то время как записанные в вотчинную книгу права изъяты от действия приобретательной давности (ст. 7 Проекта В У). И в-третьих, не внесенный в книгу собственник должен будет в силу начала бесповоротности уступить место всякому, кто добросовестно и возмездно приобретет имение от лица, значащегося по вотчинной книге собственником имения (ст. 15—18 Проекта).