Общая долевая собственность

Право общей долевой собственности предполагает принадлежность вещи на праве собственности одновременно всем его участникам. Вместе с тем каждому из них принадлежит право на определенную долю, поэтому она называется долевой.

В юридической литературе существуют различные подходы к понятию доли собственника в общей собственности. Юридическое значение доли собственника в общей собственности является предметом спора юристов на протяжении мно­гих лет.

Неудачной следует считать и конструкцию идеальной доли, которая сводит право на долю к ее стоимостному выражению. В качестве идеальной доли высту-

пает какая-то часть стоимости вещи без учета ее потребительских свойств. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности. Поня­тие идеальной доли используется в отличие от реальной для того, чтобы подчерк­нуть, что доля собственника не является долей имущества в натуре¹. Конструк­ции реальной и идеальной доли не раскрывают сущности отношений права об­щей долевой собственности и приводят к устранению института права общей до­левой собственности.

Наиболее предпочтительной и обоснованной представляется позиция авто­ров, признающих за каждым участником общей долевой собственности долю в самом праве собственности на общее имущество (М.Г. Масевич, Е.А. Суха­нов, Ю.К. Толстой, В.А. Рясенцев, и др.). Эта концепция получила закрепление в ныне действующем ГК.

Общая долевая собственность может возникать по любым допускаемым зако­ном или договором основаниям. Закон не предусматривает исчерпывающего пе­речня оснований ее возникновения.

Закон не ограничивает также субъектный состав участников общей долевой собственности. Участниками общей долевой собственности в любом сочетании могут быть граждане и юридические лица, граждане и государство, юридические лица и государство, а также иные субъекты гражданского права.

Доля в общей собственности выражается в виде дроби. Так, сособственнику могут принадлежать 1/2, 3/5, 7/9 и т.д. Если доли участников долевой собствен­ности не могут быть определены на основании закона и не установлены согла­шением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Соглаше­нием всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК).

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучше­ния этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК). Если порядок внесения неотдели­мых улучшений не был соблюден, то сособственник не вправе требовать увели­чения своей доли.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено со­глашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. При этом внесение таких улучшений само по себе не предоставляет сособственнику права требовать увеличения его доли в общем имуществе.

Осуществление права общей долевой собственности. Содержание права общей долевой собственности включает в себя принадлежащие собственнику правомо­чия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Следует различать правомочия всех участников относительно вещи, принадлежащей им на праве общей собственности, и правомочия каждого участника по владению, пользованию и распоряжению своей долей в общем имуществе. При этом необ-

ходимо учитывать наличие сложных обязательственных отношений, связываю­щих участников общей долевой собственности друг с другом.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются только при наличии согласованной воли всех ее участников. Ес­ли такое согласие не достигнуто, спор между сособственниками подлежит разре­шению в судебном порядке (ч.

Участник общей долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при не­возможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей ком­пенсации (п. 2 ст. 247 ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников не­зависимо от размера доли, принадлежащей каждому из них.

Возлагая на всех участников общей долевой собственности обязанности вла­деть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом только с согласия всех участников, закон предоставляет каждому из них право на отчуждение своей до­ли другому лицу по своему усмотрению. При этом речь идет не только относи­тельно способа отчуждения своей доли. Каждый сособственник может не только продать, подарить, завещать, обменять, отдать в залог свою долю либо распоря­диться ею иным способом, но и самостоятельно решить вопрос по личности но­вого приобретателя (п. 2 ст. 246 ГК).

Вместе с тем при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на про­чих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Порядок обеспечения преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности достаточно подробно урегулирован в п. 2 ст. 250 ГК. При продаже своей доли продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю посторонне­му лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее желает продать. Если остальные участники общей долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» «в соответст­вии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с на­рушением преимущественного права покупки продаваемой доли других участ­ников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей по­купателя.

Иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть за­явлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему

лицу (п. 3 ст. 250 ГК). Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

Следует иметь в виду, что предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению».

При отчуждении доли иным способом (дарение) преимущественного права приобретения остальные сособственники не имеют.

Преимущественное право покупки отчуждаемой доли закон распространяет также на отношения, возникающие при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250 ГК). Эту норму, на наш взгляд, вряд ли можно назвать работающей. При отчуждении доли по договору мены сособственники далеко не всегда смогут предложить отчуждателю требуемую им взамен вещь. Более того, содержание п. 5 ст. 250 ГК может свести на нет возможность осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей собственности сособственниками.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуще­ству, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК).

Соответственно долям в общей собственности каждый сособственник имеет право на получение плодов и доходов, приносимых вещью. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками до­левой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглаше­нием между ними (ст.

Если желание на приобретение отчуждаемой доли в праве общей собст­венности выразит не один, а несколько участников общей долевой собствен­ности, право выбора, как нам представляется, следует предоставлять продав­цу. Так, к примеру, этот вопрос разрешается в Гражданском кодексе Украи­ны (п. 3 ст. 362).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев тре­бовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). В этом случае истец-сособственник, предъявивший иск, должен ставить вопрос не о признании недействительной сделки по отчуждению доли постороннему лицу, а о переводе на себя прав и обязанностей покупателя с внесением в суд уплаченных последним денег и других понесенных им расхо­дов. Удовлетворяя такой иск, суд выносит решение о замене покупателя истцом и вручении первоначальному покупателю внесенных для него денег.

В статье 251 ГК определен момент перехода доли в праве общей собственно­сти к приобретателю по договору. В отличие от общего правила (ст. 223 ГК) о переходе права собственности по договору с момента передачи вещи согласно ч. 1 ст. 251 ГК доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по до­говору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмот­рено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, наступает с момента государствен­ной регистрации.

Прекращение права общей долевой собственности. Специфическими основа­ниями прекращения права общей долевой собственности являются раздел общей

собственности и выдел из нее. Имущество, находящееся в долевой собственно­сти, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК). При разделе общая собственность прекращается для всех участников.

Раздел и выдел могут иметь место как при наличии взаимного согласия со­собственников, так и на основании судебного решения. Если не достигнуто со­глашение о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одно­го из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Выдел доли в натуре может быть запрещен в силу закона. Например, памят­ники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки, в границах которых расположены указанные памятники и ансамбли, разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется (см. п. 2 ст. 54 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурно­го наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»). Выдел доли может быть невозможен в силу несоразмерности ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. В этом случае выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собст­венности, его доля в праве собственности устраняется возложением на него обя­занности выплатить соответствующую компенсацию остальным сособственникам.

Выплата участнику долевой собственности вместо выдела доли в натуре де­нежной компенсации, по общему правилу, допускается только с его согласия. Только в исключительных случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использо­вании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собствен­ника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему ком­пенсацию (абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК).

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК).

Важные разъяснения по вопросам владения, пользования и распоряжения общей долевой собственности содержатся в постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

17.3.