Наследование жилых помещений

Одной из особенностей наследования недвижимого имущества является то, что право собственности на принятое наследство (в частности, на жилое поме­щение) у наследника возникает со дня открытия наследства.

времени его фактического принятия, а также от момента государственной реги­страции права наследника на наследственное имущество (п. 4 ст. 1152 ГК).

Действующее законодательство (п. 3 ст. 1168 ГК) предусматривает особен­ности раздела жилого помещения (жилого дома, квартиры), входящего в состав наследства, в том случае, если раздел его в натуре невозможен. Преимущест­венное право перед другими наследниками на получение этого жилого помеще­ния имеют в счет их наследственных долей наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения.

Ряд особенностей наследования жилых помещений связан с возможностью признания общей совместной собственностью добрачного имущества (например, жилого дома, квартиры) умершего супруга и пережившего супруга в случае, если установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имуще­ства каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вло­жения, значительно увеличившие стоимость этого имущества (капитальный ре­монт, переоборудование и др.) (ст. 37 СК РФ).

Однако имущество не будет рассматриваться как совместно нажитое супру­гами в том случае, если, например, жилое помещение приватизировано на од­ного из супругов, а другой супруг отказался от приватизации. Приватизация жилого помещения — это безвозмездная передача жилого помещения в собст­венность (процесс приватизации жилищного фонда заканчивается 1 марта 2013 г.). Учитывая, что общей совместной собственностью супругов является имущество, приобретенное за счет общих доходов супругов (ст. 34 СК РФ), и то, что имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в по­рядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов) является его собственностью (ст.

При оформлении наследственных прав на жилые помещения (в частности, на жилой дом, квартиру) нотариусы исходят из того, что жилые помещения вклю­чаются в наследственную массу на основании имеющихся правоустанавливающих документов, если они до 31 января 1998 г. прошли учет по ранее действовавшему законодательству в БТИ, а государственную регистрацию (после 31 августа 1998 г.) — в соответствии с требованиями действующего законодательства в уч­реждениях юстиции. Если, например, права на жилой дом до 31 января 1998 г. не были зарегистрированы наследодателем в БТИ, а этот жилой дом был приобретен наследодателем по сделке или соответственно права на жилой дом, приобретен­ный по сделке после 31 января 1998 г., не были зарегистрированы наследодате­лем в учреждении юстиции, этот жилой дом включается в наследственную массу лишь по решению суда. При этом наследники также не лишены права обратиться в суд с заявлением об установлении факта владения наследодателем жилым до­мом на праве собственности или о признании за ними как наследниками права собственности на жилой дом¹.

Пример судебной практики.

Наследодатель К. приобрела дом, сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом 7 марта 1994 г. Однако сделка в БТИ до 31 января 1998 г. учет не прошла, а 13 июля 1997 г. К. умерла. Регистрация договора и прав по нему в свя­зи со смертью бывшего правообладателя стала невозможной. В выдаче свидетель­ства о праве на наследство дочери умершей — Ш. нотариусом по этой причине было отказано, в связи с чем Ш. была вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта владения ее матерью имуществом на праве собственности или о признании за ней как наследницей права собственности на дом^[396].

Еще одна особенность наследования жилых помещений касается наследова­ния кооперативных квартир. Ключевым событием в сфере оборота жилых поме­щений в кооперативных домах явилось вступление в силу 1 июля 1990 г.

Здесь следует обратить внимание на два существенных момента. Во-первых, член кооператива в указанном случае признается собственником квартиры в силу закона. Это означает, что право собственности возникает не с момента государ­ственной регистрации права, а с момента завершения вышлаты паевого взноса. Для включения такой квартиры в состав наследственного имущества не имеет значения, получил ли член кооператива документы о праве собственности при жизни или нет. Такие документы могут быть оформлены наследниками члена кооператива после его смерти путем представления доказательств вышлаты паево­го взноса в полном объеме при жизни наследодателя.

Если квартира приватизирована гражданином в индивидуальную собствен­ность и права на нее оформлены в установленном порядке при его жизни, то специфических вопросов при наследовании указанного жилья не возникает. На­следование происходит в общем порядке. Однако на практике возможны ситуа­ции, когда заявление о приватизации квартиры подано при жизни гражданином, но до оформления документов о приватизации и государственной регистрации права собственности на приватизированную квартиру гражданин умер. Могут ли наследники претендовать на получение квартиры по наследству?

Решение рассматриваемой ситуации дал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24 августа 1993 г. № 8 с последующими измене­ниями «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федера­ции "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"»^[398].

указал, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помеще­ния в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетво­рении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, по­скольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Одна из проблем наследования приватизированных жилых помещений воз­никла в связи с оформлением приватизированных жилых помещений в общую совместную собственность. Так, ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в редакции, действовавшей до 31 мая 2002 г., предусматривала для участников приватизации жилого помещения возможность права выбора вида собственности: общая или долевая.

Федеральным законом 2001 г. «О внесении изменений и дополнений в Граж­данский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О при­ватизации жилищного фонда в Российской Федерации"»^[399] исключено из ст. 2 За­кона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указание на предоставление участникам приватизации жилого помещения права выбора вида собственности (общая совместная и долевая). Приватизация жилого поме­щения в совместную собственность возможна, но только в случаях, когда участ­никами приватизации выступают лица, которым законодательными актами пре­доставлена возможность осуществления права общей совместной собственности (супруги или члены крестьянского (фермерского) хозяйства). Вместе с тем данное уточнение вступило в силу лишь с момента опубликования Закона, т.е.

Федеральный закон «О внесении дополнения в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"»^[400] внес определен­ность в регулирование отношений, возникших при приватизации жилых поме­щении, оформленных до 31 мая 2001 г. в общую совместную собственность ее участниками, не являющимися супругами или членами крестьянского (фермер­ского) хозяйства. Данный Федеральный закон дополнил Закон РФ «О приватиза­ции жилищного фонда в Российской Федерации» новой статьей — 3.1, преду­сматривающей, что в случае смерти одного из участников совместной собствен­ности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе и доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.

В случае смерти нанимателя соответствующий договор найма жилого поме­щения продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними (п. 2 ст. 686 ГК). При этом в соответствии с данным пунк­том, если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями. Аналогичное положение содер­жит п. 1 ст. 672 ГК относительно договора социального найма, которое конкре­тизировано в ч. 2 ст. 82 ЖК РФ.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ). Поэтому на­следники такого нанимателя не могут приобрести имущественные права и обя­занности по данному договору.

77.3.