Изменение и прекращение договоров найма жилого помещения

Основания изменения договора. Законодатель стремится обеспечить устойчивое и стабильное пользование жилыми помещениями. В связи с этим для изменения договора как коммерческого, так и социального найма жилого помещения тре­буются определенные основания.

Изменения договора коммерческого найма могут быть связаны с изменениями сторон. Их могут повлечь следующие обстоятельства:

• заключение гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, дого­вора об их солидарной с нанимателем ответственности перед наймодате­лем, в этом случае они становятся сонанимателями (ст. 677 ГК);

• согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан на вселе­ние других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679 ГК), при этом определяющим становится условие о норме общей площади жилого помещения на одного человека (ФЗ РФ от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»¹);

• замена нанимателя в договоре найма жилого помещения возможна с со­гласия наймодателя по требованию граждан, постоянно проживающих с нанимателем, новый наниматель должен быть одним из совершеннолет­них граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 686 ГК).

Изменения могут быть связаны и с изменением платы за жилое помещение: одностороннее изменение платы за жилое помещение может быть предусмотрено договором или законом (ст. 682 ГК).

Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения связано с истечением его срока. Договор может быть расторгнут досрочно при условии со­гласия всех постоянно проживающих с нанимателем граждан. В этом случае на­ниматель обязан предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор не менее чем за три месяца.

Закон обеспечивает право наймодателя расторгнуть договор в судебном по­рядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, если договором не ус­тановлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае

невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

• использования нанимателем и (или) другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, жилого помещения не по назначению, систематиче­ское (неоднократное) нарушение ими прав и интересов соседей при усло­вии, если наймодатель сделал им предупреждение.

Любая из сторон имеет право требовать расторжения договора коммерческо­го найма в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания или в случае его аварийного состояния (ст. 687 ГК). Правовым по­следствием расторжения договора является выселение нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан из жилого помещения на основании решения су­да (ст. 688 ГК). В этом случае нанимателю не предоставляется другое жилое помещение.

Изменения договора найма жилого помещения социального фонда связаны в пер­вую очередь со сменой нанимателя. Статья 82 ЖК РФ позволяет гражданам, проживающим в одной квартире и пользующимся жилыми помещениями в ней на основании отдельных договоров социального найма, если они объединились в одну семью, требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма всех занимаемых ими жилых помещений. Любой дееспособный член семьи нанимате­ля вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному дого­вору социального найма жилого помещения, если прежний наниматель и осталь­ные члены семьи не возражают. Возможно расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателя:

а) с согласия наймодателя;

б) при наличии письменного согласия проживающих с ним членов семьи.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства до­говор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК РФ).

Расторжение договора по требованию наймодателя допускается в судебном порядке при невнесении нанимателем платы за жилое помещение и (или) ком­мунальные услуги в течение более шести месяцев, если наниматель или гражда­не, за действия которых он отвечает, разрушают или наносят вред жилому поме­щению, неоднократно нарушают права и интересы соседей, используют жилое помещение не по назначению (ст. 83 ЖК РФ).

В целом условия расторжения договора социального и коммерческого найма одинаковы.

Различны последствия этого расторжения: нанимателю жилого помещения из коммерческого фонда не предоставляется другое жилое помещение, но по решению суда ему может быть предоставлен срок не более года для устранения допущенных нарушений. Наниматель жилого помещения фонда социального использования может быть выселен в другое жилое помещение с предоставле­

нием других благоустроенных помещений по договору социального найма, дру­гих помещений по договору социального найма, без предоставления жилых по­мещений (ст. 84 ЖК РФ). Благоустроенное, равноценное по площади жилое помещение при выселении предоставляется при полном исполнении нанимате­лем своих обязательств, иными словами, при выселении нанимателя, не свя­занным с его виной. (Например, при сносе многоквартирного дома, переводе жилого помещения в нежилое, признании жилого помещения непригодным для проживания и т.д.)

В остальных случаях выселение происходит в судебном порядке и носит ха­рактер санкций. Так, если наниматель без уважительных причин в течение более шести месяцев не вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги, при выселении ему и членам его семьи предоставляется жилое помещение, размер которого соответствует вселению граждан в общежитие и может быть значитель­но меньше занимаемого ими ранее жилого помещения.

Если наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по на­значению, систематически нарушают права и интересы соседей, бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, не устраняют эти нарушения после предупреждения наймодателя, то по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц виновные граждане выселяются без предостав­ления жилого помещения. Также без предоставления жилого помещения высе­ляются лица, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано судом невозможным (п. 2 ст. 91 ЖК РФ).

Все виды договоров найма жилого помещения могут быть расторгнуты по ос­нованиям, не зависящим от воли сторон: снос жилого помещения, перевод жило­го помещения в нежилое, непригодность для постоянного проживания, капи­тальный ремонт или реконструкция, в результате чего жилое помещение не со­хранится или существенно изменится его размер.

Прекращение договора найма специализированных жилых помещений связано:

• с истечением его срока;

• гибелью предмета договора (п. 1 ст. 102 ЖК РФ);

• изменением наймодателя в отношениях найма служебного и жилого по­мещения в общежитии, если наниматель не связан с новым наймодателем трудовыми отношениями (п. 2 ст. 102 ЖК РФ);

• смертью нанимателя в отношениях найма служебного и жилого помеще­ния в общежитии, если члены его семьи не связаны трудовыми отноше­ниями с наймодателем. Исключение составляют отношения найма поме­щений маневренного фонда, в фондах для временного поселения вынуж­денных переселенцев и беженцев, которые могут быть продлены заклю­чением договора с одним из дееспособных членов семьи умершего нани­мателя.

Договор найма специализированных жилых помещений может быть расторг­нут в любое время по соглашению сторон или по волеизъявлению нанимателя. В судебном порядке договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае неисполнения нанимателем и членами его семьи вытекающих из дого­вора обязанностей (п. 3 ст. 101, п. 4 ст. 83 ЖК РФ).

Литература

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о пере­даче имущества. 5-е изд., стереотип. М., 2003.

Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Феде­рации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право Российской Федерации. М., 2007.

Крашенинников П.В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. М., 2005.

Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 5-е изд., перераб. и доп. М., 2005.

Седугин П.И. Жилищное право. М., 2004.

Сергеев А.П. Жилищное право. М., 2008.

Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996.