Из года в год расширяются масштабы купли-продажи недвижимости.
Из года в год расширяются масштабы купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другую недвижимость.
Закон предъявляет повышенные требования к оформлению данного договора.
Во-первых, он, под страхом недействительности, заключается в письменной форме только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Во-вторых, переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.131, 551 ГК и Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и113
сделок с ним" .
СЗ РФ. 1995. №16. Ст.1316; РГ.- 1995.- 20 апреля. РГ.- 1995.- 18 октября. СЗ РФ. 1995. №2. Ст.152. РГ.- 1997.- 13 февраля.
РГ.- 1997.- 30 июля; СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594.
С введением в действие данного закона с 30 января 1998 г. отпала необходимость нотариального удостоверения всех сделок купли-продажи таких объектов недвижимости, как жилые дома и квартиры. Однако в некоторых случаях подключение нотариуса к оформлению сделок с недвижимостью является обязательным. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению их общей недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ).
Ряд особенностей договора связан с землепользованием. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на эту недвижимость передаются права собственности, аренды и т. п. на занятую ею часть земельного участка и на часть участка, необходимую для использования недвижимости. В случае продажи земельного участка, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, и последняя не переходит к покупателю, за продавцом также сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
С важными особенностями сопряжена и процедура заключения договора.
В ней более строго соблюдается обычная формула п.1 ст.432 ГК, в силу которой договор считается заключенным, лишь если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе по предмету договора и его цене.Договор продажи недвижимости считается незаключенным при отсутствии в нем исчерпывающих данных о недвижимом имуществе или согласованного сторонами в письменной форме условия о цене этого имущества. В частности, в договоре должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другой недвижимости. Правила п.3 ст.424 ГК о возможности оплаты имущества по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, к продаже недвижимости не применяются.
Недвижимость передается продавцом и принимается покупателем по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. По общему правилу обязательство продавца считается исполненным после вручения недвижимости покупателю и подписания сторонами передаточного акта.
Свои особенности имеет договор продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие по закону право пользования этим жилым помещением. Существенным условием договора продажи такой недвижимости является перечень указанных лиц и их прав на пользование продаваемымжилым помещением.