7.2. Договор строительного подряда (ст. 740-757 ГК)
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в уста-новленный договором срок построить по заданию заказчика определённый объект, либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда, заключается как в обычном порядке, так и посредством проведения специальных подрядных торгов.
Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на основе конкурса.
Особенности договора
Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.
К договору строительного подряда применяются общие положения о подряде, если это не противоречит специальным нормам о строительном подряде.
Отдельные виды строительной деятельности в Российской Федерации подлежат лицензированию.
Существенными условиями договора являются предмет, цена и срок.Предметом договора строительного подряда могут быть: строительство зданий и сооружений; выполнение иных строительных работ (реконструкция объекта; сооружение фундамента; кровельные работы; прокладка коммуникаций); монтажные, пуско-наладочные работы.
Предмет договора определяется технической документацией и сметой. Техническая документация определяет также объем, содержание работ и другие предъявляемые к работам требования.
Условие о составе и содержании технической документации, а также о порядке и сроках ее предоставления, является существенным условием договора (п. 2 ст. 743 ГК).
Принятая сторонами к исполнению техническая документация может потребовать внесения изменений и дополнений. Право, заказчика вносить их ограничено 10% от первоначальной стоимости работ, предусмотренной сметой строительства, и если, эти изменения и дополнения не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.
Все другие изменения и дополнения предмета договора по сравнению с его первоначальным определением возможны то по соглашению сторон.Договором строительного подряда охватываются и отношения по поводу капитального ремонта зданий и сооружений, если договором не предусмотрено иное.
Если строительные работы направлены на удовлетворение бытовых или иных личных потребностей гражданина, то к подобным отношениям применяются нормы о бытовом подряде. Если стороны не достигли соглашения о полном снабжении стройки заказчиком, действует общее правило ст. 745 ГК, по которому обязанности обеспечить стройку всем необходимым несет подрядчик.
Цена договора:
а) определяется сметой, которая составляется на основе технической документации. Смета может быть твердой и приблизительной;
б) уплата цены может быть предусмотрена как за весь завершенный объект в целом, так и за его отдельные этапы или периодически — за фактически выполненный объем работ;
в) подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила согласованную сторонами смету не менее чем на 10% (п. 3 ст. 744 ГК). К обязанностям заказчика относится предоставление земельного участка для строительства. Площадь и состояние земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре условиям.
В договоре могут устанавливаться также случаи и порядок передачи заказчиком подрядчику в пользование складских помещений, гаражей и т. д., обеспечение временной подводкой электроснабжения, водо- паропровода, обеспечение транспортировки грузов. Оплата таких услуг должна быть предусмотрена в договоре. Если это не сделано, то предполагается, что услуги являются обязанностью заказчика, что учтено при составлении сметы, т.е. дополнительная оплата услуг подрядчика не требуется.
В случае утраты или повреждения объекта строительства до его передачи заказчику вследствие недоброкачественности переданных заказчиком материалов или ошибочности указаний по способу выполнения работ подрядчик, при условии что он исполнил свои обязанности по предупреждению заказчика, вправе требовать оплату работы в полном объеме, предусмотренном сметой.
Переход права собственности на объект от подрядчика к заказчику происходит только после его государственной регистрации.
Требования по ненадлежащему качеству работ могут предъявляться в течение пяти лет или в течение гарантийного срока, если он больше пяти лет.
Срок исковой давности по зданиям и сооружениям составляет три года, отсчет начинается с момента заявления о недостатках, сделанного в пределах гарантийного срока, а если он менее пяти лет, то в пределах пятилетнего срока. Время, в течение которого заказчик не мог эксплуатировать объект, в гарантийный срок не засчитывается.Сторонами договора являются подрядчик и заказчик. Подрядчик — специализированные строительные организации, имеющие соответствующие лицензии и являющиеся профессионалами в строительстве.
Заказчик — любое физическое или юридическое лицо.
Права и обязанности подрядчика представлены в таблице 1.1
Таблица 1.1
Права Обязанности 1. Определять способы ведения работы (если иное не определено договором)
2. Досрочно завершить работы
3. Требовать оплаты произведенных в соответствии
с договором работ
4. Требовать оплаты непредусмотренных работ, которые подрядчик выполнил, не дожидаясь согласия заказчика, если докажет, что действовал
в интересах заказчика (в случае если промедление могло вести к гибели объекта и проч.)
5. Отказаться от выполнения необходимых дополнительных работ, если только они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо он по иным, не зависящим от него причинам, не может выполнить указанные работы
6. В случае уклонения заказчика от осуществления надзора и контроля за ходом работ подрядчик вправе ссылаться на то, что допущенные недостатки были бы им устранены, если бы заказчик исполнил свои обязанности по осуществлению надзора и контроля за ходом работ
1. Осуществлять строительство (реконструкцию, расширение производства
и т. д.), предусмотренное договором
2. Выполнять указания заказчика, если они не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика
3. Обеспечить стройку материалами, деталями, конструкциями, а также оборудованием, если это предусмотрено договором
4. Опробовать и испытать смонтированное оборудование
5.
Следовать требованиям стандартов, определенных в федеральных СНиП (строительные нормы и правила), территориальных строительных нормах, отраслевых строительных нормах, нормах предприятий6. Производить работы с соблюдением требований охраны окружающей среды и обеспечения безопасности строительных работ
7. Сообщить заказчику о выполнении работ, предусмотренных договором, и сдать результат работы
8. Гарантировать достижение объектом показателей, указанных в технической документации, и возможность эксплуатации объекта в течение гарантийного срока
9. Отвечать за дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, если они не явились следствием нормального износа объекта, неправильной его эксплуатации или неправильных инструкций, разработанных заказчиком или привлеченными им третьими лицами
10. Устранять за отдельную плату недостатки, за которые подрядчик ответственности не несет. Права и обязанности заказчика представлены в таблице 1.2
Таблица 1.2
Права Обязанности 1. Осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством материалов
2. Поручить осуществление функций по надзору и контролю за ходом работ третьему лицу
3. В одностороннем порядке изменить техническую документацию, если эти изменения не превышают 10% стоимости работ
4. Давать указания подрядчику об устранении недостатков
5. Требовать проведения предварительных испытаний результата работ
6. Взыскивать убытки в случае нарушения подрядчиком требований, содержащихся в технической документации, за недостижение производственным объектом проектной мощности (ст. 754 ГК) (неустойки и штрафы взыскиваются лишь в случае упоминания о них
в договоре)
7. Отказаться от приемки работ, если обнаруженные недостатки исключают возможность использования результата работ для целей, указанных в договоре
1. Своевременно предоставить подрядчику земельный участок под строительство
1. Обеспечить фронт работ на объектах, подлежащих реконструкции или техническому перевооружению
2.
Передать подрядчику все документы, необходимые для производства работ в местах прохождения подземных коммуникаций, в зоне воздушных линий электропередачи и линий связи4. Оказать подрядчику услуги, связан-ные с энерго- и водоснабжением и др.
5. Заявить подрядчику о всех выявленных недостатках в ходе строительства. (Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки)
6. Приступить за свой счет к приемке работ, выполненных подрядчиком
7. Оплатить подрядчику работы, если по не зависящим от сторон причинам строительство приостановлено и объект законсервирован
8. Возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства,
с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ
Сдача-приемка объекта строительства оформляется актом, подпи-санным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка, и акт подписывается другой стороной. Од-носторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть при-знан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта будут считаться обоснованными.
Ответственность по договору строительного подряда наступает в соответствии с общими положениями о гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств. Должник обязан возместить кредитору:
* убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств;
* неустойку (штраф, пени), если это предусмотрено законом иди договором строительного подряда.