4. Договор ренты (ст. 583-605 ГК)
Договор ренты - это договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется и обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в иной форме.
Рента может быть постоянной и пожизненной, при этом последняя устанавливается на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Гражданин может быть получателем постоянной и пожизненной ренты. Некоммерческие организаций могут быть получателями постоянной ренты, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Плательщиком ренты может быть любое лицо.
Особенности договора ренты.
Договор ренты относится к договорам длительным и алеаторным (связанным с риском). Это реальный договор.
Существенное условие любого договора ренты — срок рентных платежей. Именно по сроку рентных платежей постоянная рента (т. е. рента бессрочная) отличается от пожизненной ренты (ренты, установленной на срок жизни одного или нескольких получателей ренты). Существенным условием является также способ обеспечения обязательств по уплате ренты.
Предметом договора ренты может быть любое имущество, движимое и недвижимое.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если под выплату ренты предусматривается отчуждение недвижимого имущества, договор ренты подлежит и государственной регистрации.
Имущество, отчуждаемое под выплату ренты может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно (соответственно, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к условиям по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже; если имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения.
Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.
Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возникает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, поэтому в случае отчуждения имущества обязательства по уплате рентных платежей переходят на приобретателя имущества (такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (п. 2 ст. 581 ГК).
Разновидности ренты
Постоянная рента (разновидность договора ренты, отличающаяся сроком рентных платежей: постоянная рента — это бессрочная рента).
Особенности постоянной ренты (ст. 589-594 ГК). Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации.
Если иное не предусмотрено в договоре, получатель постоянной ренты может уступать свое право другому гражданину или некоммерческой организации.
Постоянная рента переходит в порядке универсального правопреемства по наследству или при реорганизации юридического лица.
Существенным условием договора постоянной ренты является размер рентных платежей. Он индексируется пропорционально изменению минимального размера оплаты труда, если в договоре не указаны, другие условия. Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачиваются ежеквартально.
Договор постоянной ренты прекращается путем выкупа ренты ее плательщиком (по общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с предупреждением получателя ренты о ее выкупе за три месяца). Договором ренты может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати, лете момента заключения договора.
Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщика, так и по инициативе получателя.
Условия выкупа ренты плательщиком:а) плательщик должен предупредить получателя в письменной форме не менее чем за 3 месяца до прекращения платежей;
б) плательщик не может прекратить договор, пока не выплатит всю выкупную сумму ренты.
Если иное не предусмотрено договором ренты выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату ренты или сумме годовых рентных платежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты.
Риск случайной гибели имущества несет получатель ренты, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут договориться о другом распределении этого риска. При случайной утрате или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответствующего прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК).
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.
Случаи, при которых получатель ренты вправе требовать ее выкупа:
* задержка выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной срок не установлен в договоре;
* неплатежеспособность плательщика ренты;
* нарушение плательщиком ренты своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты;
* переход недвижимости, переданной по договору ренты, в общую собственность нескольких новых приобретателей или раздел её между несколькими лицами.
Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Пожизненная рента (разновидность договора ренты, отличающаяся сроком рентных платежей) — это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты (ст. 596-600 ГК).
Особенности пожизненной ренты. Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора.
В случае смерти одного из получателей ренты доля переводится на других получателей пропорционально их долям. Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего ее получателя. Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме. Сумма ежемесячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом, минимального размера оплаты труда и подлежит обязательной индексации.Риск случайной утраты или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты. Соответственно, в случае утраты или повреждения имущества он не освобождается от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором (ст. 600 ГК).
Пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 - 605 ГК) — раз-новидность договора пожизненной ренты, поэтому к нему применяются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте.
Особенности договора пожизненного содержания с иждивением. Субъектом (получателем) этой ренты может быть только гражданин. Объектом передачи по договору является только недвижимость.
Предметом договора является содержание иждивенца —удовлетворение его потребностей в жилище, питании, одежде, уход за ним.
Минимальный размер ежемесячного содержания иждивенца не может быть менее двух установленных законом минимальных, размеров оплаты труда.
Возможна замена натурального содержаний периодическими денежными выплатами. Плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, переданным под выплату содержания, только с предварительного, согласия получателя содержания.
Плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техническом и сани-тарном состоянии. Случаи, в которых договор пожизненного содержания с иждивением прекращается:
* смерть получателя ренты;
* существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств (в этом случае получатель ренты вправе требовать возврата переданного под выплату содержания недвижимого имущества либо выплаты ему выкупной цены). При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК).
К существенным нарушениям относятся:
* распоряжение имуществом без согласия получателя;
* плательщик допускает снижение стоимости имущества.