Договор аренды зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений способствует более эффективному использова­нию недвижимого имущества. В силу особенностей предмета договора данный вид аренды имеет высокую значимость для гражданского оборота.

Правовое регулирование отношений, связанных с арендой зданий и сооруже­ний, осуществляется посредством § 4 главы 34 ГК (ст. 650—655). Если возни­кающие отношения не подпадают под действие указанной главы — в отношении них применяются нормы об аренде недвижимого имущества § 1 главы 34 ГК.

Договор аренды здания или сооружения — это гражданско-правовое соглашение, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений является возмездным, консенсуальным двустороннеобязывающим. Права и обязанности сторон корреспондируют друг другу: обязанности арендодателя предоставить в пользование арендатору здание или сооружение противостоит обязанность арендатора внести арендную плату.

Форма договора — простая письменная. Обязательно составление одного до­кумента, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК). Иными словами, стороны в договоре не могут предусмотреть иную возможность его заключения.

Сторонами договора могут выступать любые субъекты гражданских правоот­ношений, исключения составляют ограничения, изложенные в § 1 гл. 34 ГК.

Существенными условиями рассматриваемого договора являются условия о предмете договора и арендной плате. Если они не согласованы, то договор счита­ется незаключенным.

Предметом договора являются объекты недвижимого имущества — здание и (или) сооружение в целом. В том случае если в аренду сдается часть строения (т.е. нежилые помещения), эти отношения должны регулироваться общими нор­мами о договоре аренды.

Законодатель не дает определения понятий здание и сооружение, поскольку их правовой статус одинаков. Однако под зданием обычно понимается строение, предназначенное для нахождения в нем людей, под сооружением — строение, выполняющее технические функции, в котором не предусмотрено постоянное

нахождение людей (к подобным строениям относятся подстанции, тепловые уз­лы, котельные, различные инженерные сооружения).

Особый юридический статус предмета договора связан с тем, что право на пользование зданием и сооружением неизменно связано с правом пользования зани­маемым им земельным участком: данным договором предусматривается передача как самого здания (сооружения), так и той части земли, на которой оно находит­ся (п. 1 ст. 652 ГК).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны указываться данные, по­зволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендато­ру. Предмет договора аренды зданий (сооружений) идентифицируется по плану земельного участка и плану объекта недвижимости с указанием адреса и кадаст­рового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель. Кадастровый номер представляет собой не повторяющийся на территории Рос­сийской Федерации номер, полученный при внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе с характеристиками, позво­ляющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально­определенной вещи (п. 3 ст. 1, п. 5 ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (ред. от 27 декабря 2009 г.) «О государственном кадастре недвижимо­сти»)^[34]. Указанные документы должны быть приложены к договору. При их отсут­ствии условие о предмете аренды считается несогласованным.

Способы определения арендной платы могут быть различны. Не существует императивных правил определения платы за пользование зданием, сооружением, исключая случаи, предусмотренные законом. Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера пере­данного арендатору здания или сооружения (п.

Правила определения платы, установленные п. 3 ст. 424 ГК, применительно к аренде зданий и сооружений не действуют. Цена включает в себя размер платы за пользование земельным участком, на котором находится строение и который не­обходим для его использования по назначению. Это правило может быть измене­но законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК).

Срок не является существенным условием рассматриваемого договора, по­этому закон не содержит императивных установлений на этот счет. Срок дого­вора аренды зданий и сооружений устанавливается сторонами. Договор может быть как краткосрочным (заключенным на срок до одного года), так и долго­срочным — свыше одного года. Долгосрочный договор должен пройти обяза­тельную государственную регистрацию. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Краткосрочный договор не нуждается в государст­венной регистрации.

Договор может быть заключен на неопределенный срок, в этом случае за сто­ронами остается право в любое время его расторгнуть, предупредив об этом дру­гую сторону не менее чем за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК).

Объем прав и обязанностей сторон по договору аренды зданий и сооружений определен нормами § 1 гл. 34 ГК. Специфичным правомочием арендатора явля­

ется пользование земельным участком, на котором находится здание (сооруже­ние) и который необходим для его использования. Право арендатора на указан­ный земельный участок связано с характером права на этот участок арендодателя. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором нахо­дится сдаваемое в аренду недвижимое имущество, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Право пользования земельным участком на срок аренды переходит к арендатору, даже если это не определено договором (п. 2 ст. 652 ГК). Если арендодатель не являет­ся собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание (сооружение), то передача соответствующего недвижимого имущества в аренду допускается без согласия собственника земельного участка, занимаемого зданием или сооружением (п.

Право арендатора пользоваться земельным участком, занятым арендуемым объ­ектом недвижимости, сохраняется и в случае продажи этого земельного участка. При этом условия пользования в связи с продажей не должны изменяться (ст. 653 ГК).

Для исполнения договора аренды строения необходимо соблюдение процедур пе­редачи здания (сооружения) арендодателем и принятия его арендатором, а также возвращения здания (сооружения) арендатором арендодателю после прекращения договора. Эти процедуры носят обязательный характер и заключаются в фактиче­ской передаче здания (сооружения) и подписании сторонами передаточного акта или иного документа о передаче (ст. 655 ГК). Обязательство арендатора по переда­че здания считается исполненным после предоставления его арендатору и подпи­сания сторонами указанного документа. В случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство будет считаться исполненным только при наличии определенных фактов. Так, договором может быть установлено условие, согласно которому обязательство по возврату здания (сооружения) будет исполнено, если: арендатор за свой счет осуществил контроль качеств объекта аренды при возвра­щении, подписан передаточный акт, здание (сооружение) фактически передано. Если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, то обязатель­ство по передаче (возврату) здания (сооружения) считается неисполненным.

В отдельных случаях, если объектом аренды является сложное в инженерно­техническом отношении строение, стороны могут договориться о том, что арен­додатель за свой счет организует контрольные и проверочные мероприятия по установлению качественного состояния здания (сооружения), информационных сетей и инженерно-технических коммуникаций. Эта мера направлена на допол­нительное обеспечение законных интересов арендатора.

Прекращение договора аренды зданий и сооружений регулируется общими нормами о договоре аренды.

35.2.