Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия (в целом как имущественного комплекса, исполь­зуемого для осуществления предпринимательской деятельности) — это гражданско- правовое соглашение, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоста­вить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки,

здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основ­ные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых догово­ром, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользо­вания землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предпри­ятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п.

Правовое регулирование аренды предприятия осуществляется в соответст­вии с § 5 главы 34 ГК (ст. 656—664). Нормы об аренде зданий и сооружений применяются в соответствии с п. 2 ст. 650 ГК, если иное не предусмотрено правилами об аренде предприятия. В субсидиарном порядке к договору аренды предприятий применяются общие нормы об аренде, договоре, об обязательствах и сделках.

Сложный характер данного договора, включает в себя:

а) элементы классического договора аренды;

б) элементы договора займа (это касается передачи в составе предприятия сырья, материалов, денежных средств);

в) элементы договора цессии и перевода долга;

г) элементы договора коммерческой цессии — франчайзинга (предоставление арендатору правами пользования исключительными правами и другими объекта­ми интеллектуальной собственности)^[35].

Арендодателями могут быть как физические, так и юридические лица — соб­ственники предприятия или лица, управомоченные законом или собственником сдавать это имущество в аренду (ст.

Форма договора. Форма договора письменная. Необходимо составление одно­го договора, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 658 ГК). Договор аренды предприятия в отличие от договора аренды зданий и сооружений, счита­ется заключенным с момента его государственной регистрации, независимо от срока его действия (п. 2 ст. 658 ГК). Регистрация договора аренды предприятия совершается в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 22 июля 2008 г.) «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним»^[36] и Правилами внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государ­ственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. приказом

Минюста России от 4 марта 2005 г. № 16 в ред. приказа Минюста РФ от 20 декабря 2007 г. № 245)^[37].

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). Передача имущества, включенного в состав предприятия, требует соблюдения ряда процедур:

• оформляется передача в аренду каждого конкретного объекта недвижимо­сти, в результате в Единый государственный реестр недвижимости вно­сятся записи о праве аренды на каждый объект недвижимости;

• передача исключительных прав (интеллектуальной собственности) будет считаться осуществленной после оформления соответствующих лицензи­онных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией.

Плата за аренду предприятия. Существенными условиями договора являют­ся условия о предмете и цене. В отношении платы за аренду предприятия дей­ствуют императивные правила п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК. Цена аренды пред­приятия устанавливается по соглашению сторон, в договоре определяется не только размер платы, но и периодичность ее внесения. При отсутствии в догово­ре условия о размере арендной платы, договор аренды предприятия считается незаключенным. Правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК, к аренде предприятий не применяются.

Предмет договора. Предмет договора аренды предприятия имеет свою спе­цифику: представляет собой не вещь и не совокупность вещей, а имуществен­ный комплекс, включающий как материальные (основные средства производст­ва), так и нематериальные блага (деловая репутация, определенный круг клиен­тов и т.д.). Кроме того, в процессе производственной деятельности состав предприятия меняется: происходит сбыт продукции и пополнение сырья. Ос­новными средствами производства является совокупность материально- вещественных ценностей, действующих в натуральной форме в течение дли­тельного времени (здания, сооружения, оборудование, вычислительная техника, измерительные и регулирующие приборы и устройства, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий и продук­тивный скот, многолетние насаждения, внутрихозяйственные дороги, земель­ные участки), а также вложения на улучшение земель (мелиоративные, иррига­ционные и другие сооружения) и в арендованное помещение, причисляемые к основным средствам. Оборотными средствами предприятия являются, прежде всего, денежные средства и другие вещи, срок службы которых, как правило, не превышает одного года.

Основные средства входят в состав предприятия, оборотные средства — толь­ко в порядке, на условиях и в пределах, определенных договором.

Комплекс имущества предприятия состоит из активов и пассивов. Активы — это имущество, в состав которого входят основные средства, другие долгосрочные вложения (включая нематериальные активы), оборотные средства, финансовые активы.

ций, собственных средств и других источников), состоящие из заемных и при­влеченных средств, включая дебиторскую задолженность.

Обязанности арендодателя. Особенностями предмета договора обусловлен со­став правомочий и обязательств сторон. Специфичными по отношению к клас­сическому договору аренды являются следующие обязанности арендодателя:

• подготовить предприятие к передаче: провести инвентаризацию всех ма­териально-вещественных ценностей с отражением их балансовой стоимо­сти, процента износа и остаточной стоимости; составить бухгалтерский баланс всех активов и пассивов предприятия; оформить и представить на подписание передаточный акт (ст. 659 ГК);

• письменно уведомить кредиторов о передаче предприятия в аренду. Если кредитор не представил письменного согласия на перевод долга, то он имеет право требовать в течение трех месяцев со дня получения уведом­ления о договоре аренды предприятия прекращения или досрочного ис­полнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков или требовать исполнения обязательств как от арендодателя, так и от аренда­тора. В этом случае арендатор и арендодатель будут нести солидарную от­ветственность по включенным в состав предприятия долгам. Если креди­тор не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, то он имеет пра­во предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обяза­тельств и возмещении причиненных в связи с этим убытков в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (ст. 657 ГК);

• арендодатель обязан передать предприятие арендатору в точном соответ­ствии с передаточным актом;

• арендодатель обязан возместить стоимость неотделимых улучшений арен­дованного имущества в имущественном комплексе независимо от того, давал ли он разрешение на такие улучшения. Арендодатель может быть освобожден судом от уплаты стоимости неотделимых улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стои­мость арендованного предприятия несоизмеримо улучшению его качества или были произведены вопреки принципам добросовестности и разумно­сти (ст.

Права и обязанности арендатора. Наряду с обязанностями, определенными § 1 главы 34, арендатор предприятия также несет специфические обязанности.

Во-первых, арендатор обязан принять предприятие в соответствии с установ­ленной процедурой: не только фактически, но и подписав передаточный акт.

Во-вторых, содержать имущественный комплекс и оплачивать расходы на его эксплуатацию, осуществлять текущий и капитальный ремонт (ст. 661 ГК РФ). Хотя договором может быть установлено иное: арендодатель может взять на себя эти расходы. Обязанность по содержанию арендованного имущества уравновеши­вается широкими правомочиями пользования предприятием: арендатор вправе без согласия арендодателя осуществлять сделки с арендованным имуществом, при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает иных положений договора. Исключением в отношении таких распорядительных действий арендатора являются земля и другие природные ресурсы (ст. 660 ГК).

Кроме того, арендатор имеет право вносить изменения в состав арендованного предприятия: проводить реконструкцию, расширение, техническое переоснаще­ние, увеличивающее его стоимость.

В-третьих, по истечении срока договора подготовить предприятие к передаче арендодателю за счет собственных средств: осуществить инвентаризацию, подго­товить бухгалтерский баланс и передаточный акт.

При переходе предприятия к арендатору права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия в соответствии с Трудовым кодексом РФ переходят к арендатору.

К договору аренды предприятия применяются нормы о досрочном расторже­нии договора, изложенные в ст. 618—620 ГК.

Литература

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о пере­даче имущества. 5-е изд., стереотип. М., 2003.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. 3-е изд., испр. М., 2001.

Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000. № 8. 4.

Камышанский В.П. Приватизация предприятий. Право собственности. М., 2009. С. 170—183.

Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск, 2002.

Кузьмина И.Д. Понятие правового режима зданий и сооружений как объектов недви­жимости // Цивилистические исследования. Вып. 1. М., 2004.

Мещерякова М.Е. Некоторые вопросы государственной регистрации соглашений об изменении и дополнении договора аренды зданий и сооружений // Право и прак­тика. Краснодар, 2005. № 1.