5. Договор аренды (ст. 606-625ГК)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или только во временное пользование.

По договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности.

Аренда — консенсуальный, возмездный, срочный договор.

Особенности договора аренды. Арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Вместе с тем ГК выделяет такие виды договора аренды, в которых либо одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только субъекты предпринимательской деятельности, действующие в предпринимательских целях.

Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т. е. том имуществе, которое подлежит передаче арендатору. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Объект аренды должен быть четко определен в договоре (наимено-вание имущества; характеристика ею качества; для недвижимости — местонахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние). Если имущество нельзя оп-ределенно установить, условие о предмете считается несогласованным, а договор аренды — незаключенным.

Если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, договор аренды заключается в письменной форме. Письменная форма необходима, если аренда заключается на срок более одного года, независимо от того, кто является сторонами договора.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него (арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество). Переход права собственности (права хозяйственного ведения, право оперативного управления) на арендованное имущество также не влечет за собой прекращения договора аренды.

Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении, в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

Договором или законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, т. е. переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о купле – продаже.

Условие о сроке аренды не является существенным. Если он в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону (по движимому имуществу за один месяц, а по недвижимости — за три месяца). Иной срок для предупреждения о прекращении может быть установлен законом или договором. Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества максимальные сроки могут устанавливаться законом.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.

Если договор истек, а арендодатель не возражает против продолжения пользования имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок.

Условие об арендной плате не является существенным (кроме арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений). Если плата не определена, то применяются условия обычно используемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы может, изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество.

Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответствующих платежей,но не более чем за два срока подряд.

Условия, при которых арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок:

*надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использованиеимущества по назначению, обеспечение его сохранности, своевременное внесение арендной платы и т.д.;

*готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другимси потенциальными арендаторами;

*письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Обязанности арендодателя;

* производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное не предусмотрено в договоре);

* предупредить арендатора о правах третьих лиц.

Права арендодателя:

* требовать уплаты аренды;

* требовать от арендодатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

* требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Обязанности арендатора:

* использовать имущество в соответствии с договором и назначением;

* своевременно вносить арендную плату;

* производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества;

* возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

Права арендатора:

* истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;

* требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

* при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

а) требовать их устранения либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя.

* требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;

* если арендодатель не произвел капитальный ремонт:

а) произвести его, за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Основаниями досрочного прекращения договора по требованию арендодателя являются:

а) использование арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;

б) значительное ухудшение арендатором арендованного имущества;

в) невнесение арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

г) невыполнение арендатором взятых на себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;

д) в иных случаях, предусмотренных договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор может быть расторгнут, при следующих обстоятельствах:

а) непредоставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;

б) выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению, за которое отвечает арендодатель;

в) нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по проведению капитального ремонта;

г) непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.