292. Могут ли нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме и предназначенные для обслуживания коммунальной инфраструктуры дома, принадлежать на праве собственности лицам, не являющимся собственниками квартир в доме?

Этот вопрос весьма часто возникает в практике судов в делах, в которых ставится вопрос либо о признании общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на общее имущество, либо о признании права собственности инвесторов, заключивших с лицом, осуществлявшим строительство жилого дома, договоры об инвестировании строительства объектов, которые могут рассматриваться как общее имущество многоквартирного дома (как правило, подвалы, чердаки, технические подполья и технические этажи и т.п.).

Практика судов по этому вопросу может быть сведена к следующим тезисам.

Суды устанавливают, относится ли спорное имущество к общему имуществу многоквартирного дома. Установление этого факта осуществляется на основе изучения технической документации дома, и в результате суд должен ответить на вопрос: возможна ли эксплуатация жилого дома без указанных помещений. Положительный ответ на этот вопрос означает, что спорное помещение не входит в состав общего имущества многоквартирного дома (см. постановления ФАС МО от 27.10.2005 NКГ-А40/10349-05[133]; ФАС УО от 04.10.2005 NФ09-2716/05-С3[134]); отрицательный ответ означает, что спорное имущество входит в состав общего имущества и не может быть объектом права собственности какого-либо отдельного лица (см. постановления ФАС ПО от 06.07.2006 NА65-33387\05-СГ2-4; ФАС СКО от 24.08.2006 NФ08-4004/06; ФАС ВВО от 18.09.2006 NА29-1153/2005-2э).

Чуть отвлекаясь от вопроса, вынесенного в заголовок, упомянем о весьма интересной проблеме, которая выявилась именно в этой категории споров: могут ли ТСЖ предъявлять иски от имени собственников квартир в многоквартирном жилом доме? По этому вопросу существует прямо противоположная практика разных окружных арбитражных судов. Так, один суд полагает, что товарищество участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в доме, расположенном по упомянутому адресу, так как нормы законодательства не предусматривают реализацию прав на общее имущество, находящееся в собственности участников товарищества, исключительно непосредственно самими членами объединения (см.

Совершенно иной позиции придерживается другой окружной суд. Так, по одному из дел было указано, что ТСЖ не может быть истцом по делу о признании права собственности на общее имущество в многоквартирном доме по следующим причинам. ТСЖ – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Из смысла указанной нормы следует, что собственники помещений в кондоминиуме образуют товарищество – некоммерческую организацию, где каждый остается собственником индивидуально-определенного жилого помещения и одновременно – участником долевой собственности на общее имущество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости. Нормами действующего законодательства не предусмотрено право ТСЖ на обращение от своего имени в суд за защитой интересов домовладельцев (собственников квартир) (см. постановление ФАС МО от 27.10.2005 NКГ-А40/10349-05).

Правильным является, на наш взгляд, второй подход. ТСЖ не обладает какими-либо правами на общее имущество дома и потому не может обладать материальным правом на иск.

293. Является ли создание ТСЖ обязанностью собственников квартир в многоквартирном жилом доме?

Этот вопрос был поставлен перед КС РФ в одном из дел, посвященных проверке норм ныне утратившего силу Федерального закона «О товариществах собственников жилья». В постановлении по указанному делу суд признал ряд положений этого закона не соответствующими Конституции РФ. В частности, суд указал, что членство в товариществе является обязательным условием и единственной возможностью приобретения права собственности на помещение во вновь создаваемом кондоминиуме. Это положение было признано противоречащим норме Конституции РФ (ч.2 ст.30) о невозможности принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем (Постановление КС РФ от 03.04.1998 N10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи32 и пунктов 2 и 3 статьи49 Федерального закона от 15 июня 1996года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом советского районного суда города Омска»). Актуальность этого вопроса в настоящее время, скорее всего, отпадает, как так ЖК предусмотрено три варианта управления имуществом многоквартирного дома: создание ТСЖ, заключение договора с управляющей компанией, осуществление непосредственного управления домом (ст.161 ЖК).