278. Вправе ли собственник земельного участка, переданного в постоянное (бессрочное) пользование, им распоряжаться?
Практика окружных арбитражных судов, как правило, признает недействительными распорядительные акты публично-правовых образований, принятые в отношении участков, ранее переданных в постоянное (бессрочное) пользование (см.
постановления ФАС ЦО от 14.10.2002 NА14-2952-02/5/30; ФАС УО от 13.08.2003 NФ09-2143/03ГК; ФАС МО от 10.09.2003 NКА-А41/6716-03). В частности, ФАС ЦО цитирует ст.270 ГК и приходит к тому выводу, что по смыслу указанной нормы собственник земельного участка, переданного в постоянное пользование, не вправе распоряжаться этим участком.В законе не содержится прямого запрета распоряжаться участком, предоставленным в пользование лицу. Однако, очевидно, такое действие нарушает права и законные интересы землепользователя. Одновременное сосуществование прав двух землепользователей на один участок невозможно, и последний по времени распорядительный акт справедливо рассматривается как незаконный. Для того чтобы земельный участок мог вновь стать предметом имущественного оборота, его необходимо изъять из бессрочного пользования по основаниям, предусмотренным законом (ст.45 ЗК).
Особую сложность представляют собой споры, в которых сталкиваются интересы лица, обладающего участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, и собственника недвижимости, расположенной на земельном участке. В соответствии со п.1 ст.271 ГК и п.1 ст.35 ЗК собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество. Пунктом 3 ст.35 ЗК предусмотрено преимущественное право на заключение договора аренды или покупки такого земельного участка.
В одних случаях суды встают на защиту интересов лица, обладающего правом постоянного (бессрочного) пользования, отказывая собственнику недвижимости в возможности реализовать права, предусмотренные ст.35 ЗК (см.
постановление ФАС УО от 21.06.2006 NФ09-5110/06-С6), в других – соглашаются с позицией собственника недвижимости (см. постановление ФАС ЦО от 24.10.2005 NА14-674-2004/107/13).Весьма показательны два относительно недавних постановления ФАС ВСО (см. постановления от 14.09.2006 NА74-1122/2006-Ф02-4711/06-С2, от 14.09.2006 NА74-995/2006-Ф02-4700/06-С2), поскольку в них перечислены все доводы в пользу как одной, так и другой точки зрения. Лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, оспаривало договор купли-продажи, заключенный между публично-правовым образованием и собственником недвижимости. Судебными актами первой и апелляционной инстанции в удовлетворении иска было отказано, поскольку было признано, что у государственного органа не имелось предусмотренных законом оснований для отказа в выкупе земельного участка, а право постоянного (бессрочного) пользования частью участка фактически утрачено землепользователем с момента появления на земельном участке реконструированного здания.
ФАС ВСО счел необходимым направить дело на новое рассмотрение, так как, по мнению кассационного суда, по существу спора судами первой и апелляционной инстанций не исследовано значимое обстоятельство – наличие возможности отчуждения земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании истца, третьему лицу собственником такого участка в лице компетентного органа. При этом суд отметил, что ссылки судов на правила ст.36 ЗК в обоснование правильности принятых по делу судебных актов не являются правомерными в отсутствие выводов судов по вопросу применения указанной нормы материального права в совокупности с правилами ст.269 ГК, ст.40, 41 ЗК.
Остается только пожалеть о том, что кассационная инстанция не ответила на поставленные вопросы, предпочтя задать их судам нижестоящих инстанций, тем более что эти вопросы касаются исключительно применения норм права и не требуют исследования фактических обстоятельств дела.
В законе невозможно отыскать однозначного ответа на вопросы, столь правильно сформулированные ФАС ВСО.
С одной стороны, в результате застройки земельного участка (или приобретения недвижимого имущества) у собственника недвижимости возникают права, предусмотренные ст.35 ЗК. С другой стороны, возникновение вещного права на недвижимое имущество не является тем юридическим фактом, с которым закон связывает прекращение права постоянного (бессрочного) пользования другого лица.При условии, что недвижимое имущество приобреталось на законных основаниях (не являлось самовольной постройкой, подлежащей сносу), думается, приоритет должен быть отдан интересам собственника недвижимого имущества. Согласно подп. 5 п.1 ст.1 ЗК земельное законодательство основывается на принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Таким образом, если лицу принадлежит недвижимое имущество, то оно вправе претендовать на участок, занятый недвижимостью. Также заметим, что в данной категории споров материально-правовой интерес субъекта права постоянного (бессрочного) пользования неочевиден. Даже в том случае, если договор купли-продажи (аренды) земельного участка, заключенный с собственником недвижимости, будет признан недействительным, обладатель права постоянного бессрочного пользования все равно не сможет осуществлять свое право, поскольку на нем расположена чужая недвижимость.