29.Особливості використання порівняльного підходу при оцінці будівель і споруд.
Порівняльний похід до оцінки нерухомості заснований на принципі заміщення - покупець не придбає об'єкт нерухомості, якщо вартість цього об'єкта перевищує всі витрати з придбання на ринку подібного об'єкта, який володіє тією ж корисністю для покупця.
Даний підхід в основному використовується там, де існує достатня база даних про угоди купівлі-продажу або оренди на ринку нерухомого майна.Вартість об'єкта нерухомості при цьому підході дорівнює середньозваженій ціні по реалізованих аналогам з урахуванням поправок, які враховували їх відмінність від оцінюваного об'єкта:Послідовність дій при оцінці об'єкта нерухомості порівняльним підходом:
1) вивчення ринку;
2) збір і перевірка даних, достовірності інформації про пропоновані на продаж або недавно проданих аналогах об'єкта оцінки;
3) порівняння даних про відібраних аналогах і об'єкті нерухомості;
4) коригування цін продажів обраних аналогів відповідно до їх відмінностями від об'єкта;
5) встановлення вартості об'єкта оцінки.
Точна оцінка залежить від якості та кількості використовуваної для аналізу інформації, тому збору та перевірки даних по аналогам об'єкта оцінки потрібно надавати дуже велике значення.
Різні специфічні обставини можуть вплинути на конкретну ціну продажу нерухомості, у зв'язку з цим дані про кожному продажу перевіряються оцінювачем, тобто необхідно отримати підтвердження даних покупцем, продавцем або брокером.
Для того щоб визначити підсумкову вартість оцінюваної нерухомості, необхідна коригування зіставних продажів. Розрахунок коригувань проводиться на базі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника. Важливий момент тут - це визначення поправочних коефіцієнтів.
Розрахунок вартості елемента, для якого необхідна поправка, здійснюється за вирахуванням зносу, в основному функціонального старіння даного елемента.