27.Особливості використання доходного підходу при оцінці будівель і споруд.
Використання доходного підходу передбачає застосування таких основних методів:
· капіталізації доходів;
· дисконтованих грошових потоків.
Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу такі
1.
Розрахунок сумарної величини ринкової орендної плати та інших доходів від володіння об'єктом оцінки за останній до дати оцінки (або будь-якого інший типовий) рік.2. Розрахунок можливих втрат від неповного завантаження будівель і споруд і втрат при збиранні платежів (наприклад, при несвоєчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).
3. Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих втрат (В): ДВД = ПВД - В.
4. Розрахунок втрат, пов'язаних із нормальним функціонуванням об'єкта оцінки.
5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою:
ЧОД = ДВД - ОВ (за винятком амортизаційних відрахувань).
6. Розрахунок коефіцієнта капіталізації одним із доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій та ін.).
7. Оцінка вартості об'єкта нерухомості
Вартість= ЧОД/коеф.капітал.
Метод дисконтованих грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їх продажу.
1. складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об'єктом оцінки;
2. розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо в дійсності продаж не планується;
3. розраховується ставка дисконту для оцінюваного об'єкта нерухомості на існуючому ринку;
4. здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за кожен з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей у часі та підсумовування всіх поточних вартостей.