25.Методи доходного підходу до оцінки землі: різновиди та механізм застосування.
В основі дохідного підходу до оцінки землі — принцип очікування, що застосовується тільки до тих земельних ділянок, які приносять дохід. Ринкова вартість земельної ділянки розраховується методом дисконтування очікуваних рентних доходів та інших вигод.
Грошові потоки від володіння земельною ділянкою, а також у процесі її перепродажу дисконтуються у теперішню вартість.За цим підходом використовують методи прямої та непрямої капіталізації.
Метод прямої капіталізації. За цим методом здійснюється капіталізація річного рентного доходу від використання земельної ділянки у її вартість відповідною ставкою капіталізації (математично — ділення річного доходу на коефіцієнт капіталізації).
При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:
де V3m — оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, у гривнях;
До — річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), у гривнях;
Ск — ставка капіталізації, у відсотках.
Залежно від використання земельної ділянки рентним доходом може бути:
• дохід, розрахований від використання земель як сільськогосподарських, садівничих або лісних;
• дохід, визначений як залишок від використання майнового комплексу;
• дохід як орендна плата за використання земельної ділянки.
Метод непрямої капіталізації. За цим методом здійснюється капіталізація нерівномірних річних рентних доходів від використання земельної ділянки у її вартість з використанням відповідного коефіцієнта дисконтування.
При непрямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:
де: Кжн — оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях); До — очікуваний чистий дохід за і-й рік (у гривнях); t — період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу.