24.Методи порівняльного підходу до оцінки землі: різновиди та механізм застосування.

Підхід, що базується на вирахуванні витрат на освоєння та забудову. Він витікає з принципу внеску землі в загальну вартість цілісного об'єкта. Використовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні, або освоєння яких передбачається відповідно до найкращого та найбільш ефективного їх використання.

У рамках даного підходу, вартість землі визначається як залишок між ціною продажу, що очікується та капіталізованим чистим доходом від їх використання та всіма витратами на земельні поліпшення. Методи оцінки вартості земельної ділянки: метод нормативної ціни землі; метод порівняльних продажів; метод співвідношення; метод капіталізації земельної ренти; метод інвестиційного залишку.Порівняльний підхід вик-ся за умов розвиненого і активного ринку землі , коли достовірна інформація щодо продажу об'єктів оцінки є достатньою та доступною. Він виходить з принципу заміщення, тобто раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше ніж йому коштуватиме подібна ділянка з подібними властивостями. Вартість об'єкта оцінки визначається на рівні цін продажу об'єктів аналогічних, тому що оцінюється з урахуванням відмінностей у правовому стан , умовах і даті продажу, місцерозташування, фізичних характеристик земельних ділянок, використанні прилеглих ділянок та існуючих вимог до забудови та використання ділянок. Використання коефіцієнтів поправки , коли корисні властивості

ділянки значно перевищують об'єкт оцінки або ці властивості занижені, тоді використовується метод прямого розрахунку. До ознак , що впливають на вартість земельної ділянки (етапи): правове відношення до земельної ділянки; умови продажу( вільний продаж, вимушений продаж, продаж при позбавлені власника майнових прав); дата продажу ( різниця в часі між різноманітними операціями з продажу , що відображає зміну ринкових умов , тобто рівень інфляції, активність ринку, взаємодія між попитом і пропозицією, сезонність); місце розташування, якість грунту; фізична характеристики ( розмір); використанні прилеглої території; існуючі вимоги до забудови і використання земельної ділянки. Для кожної однорідної групи ділянок на підставі низки фактичних продажів виз-ся середня ( типова ) вартість одиниці порівняння.

Алгоритм порівняльного методу оцінки, що базується на зіставлені продажів передбачено: виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринках чи його сегментах; перевірку інформації про характер угоди; вибір одиниці порівняння; внесення поправок з урахуванням відмінностей між ділянкою , що оцінюється т та що з нею порівнюється; визначення ціни продажу кожної земельної ділянки, що порівнюється за умови, якщо вона мала такі самі параметри.