Введение

Актуальность темы диссертационного исследования. s

Современное развитие земельной реформы и массовое вовлечение земельных участков в гражданский оборот обусловили появление новых гражданско-правовых институтов и норм, регламентирующих процедуры перераспределения государственной и муниципальной собственности на началах прозрачности и публичности.

На развитие института торгов по приобретению земельных участков в частную собственность или аренду огромное влияние оказало градостроительное законодательство, установившее новые цивилизованные правила в сфере строительства и реконструкции городской недвижимости. Именно под влиянием реформы градостроительного законодательства, направленной на уменьшение административных барьеров в строительстве, развитие рынка доступного жилья и уменьшение коррупционности строительной отрасли, осенью 2005 г. произошло установление обязательности предоставления земельных участков на торгах для жилищного строительства.

Увеличение количества сделок с земельными участками увеличило и количество споров, рассматриваемых, главным образом, арбитражными судами. Среди них особое место занимают дела, связанные с признанием недействительными сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов. При рассмотрении таких споров судам приходится решать, в каких случаях и по каким основаниям подобная сделка может быть признана недействительной, каковы последствия признания ее таковой, что является достаточно сложной задачей.

При этом в отечественной науке гражданского права до сих пор не проводились монографические исследования, направленные на изучение правовой природы сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов, определение оснований и порядка признания их недействительными, а также оценивающие последствия их недействительности.

Степень разработанности проблемы. Вопросы недействительности сделок рассматривались в трудах М.М. Агаркова, А.П. Анисимова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Ю.С. Гамбарова, Д.М. Генкина, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, И.М. Перетерского, К.П. Победоносцева, М.З. Прилуцкой, Н.В. Рабинович, А.Я. Рыженкова, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, P.O. Халфиной, Ф.С. Хейфеца, А.Е. Черноморца, В.П. Шахматова и т.д.

В трудах названных авторов исследовались как общетеоретические, так и практические проблемы теории недействительности сделок, либо отдельные аспекты данной теории. Однако большинство из опубликованных научных работ устарело, поскольку было основано на анализе законодательства, прекратившего действие. В современных условиях конца первой декады XXI века содержание общественных отношений, регулируемых нормами гражданского права, существенно изменилось. Кроме того, появилась группа принципиально новых отношений, требующих адекватного регулирования, связанных с признанием недействительными сделок с земельными участками, предоставленными для жилищного строительства, и совершенных по итогам торгов. Именно в рамках последней группы отношений правоприменительная практика сталкивается с рядом неразрешенных проблем, нуждающихся в глубоком теоретическом осмыслении.

Необходимо отметить, что в пореформенный период начали появляться новые работы, посвященные рассмотрению теории недействительности сделок. Среди них следует выделить диссертационные исследования Т.Ш. Кулматова «Недействительные сделки по гражданскому праву и правовые средства органов внутренних дел по их предотвращению» (Москва, 1996), Е.С. Кушнерука «Недействительность сделок по ст. 169 ГК РФ: составы недействительных сделок и их правовые последствия» (Волгоград, 2002),

О.Ю.

Из последних научных работ, затрагивающих вопросы осуществления сделок непосредственно с земельными участками, следует отметить диссертационные исследования Ю.В. Скворцовой «Гражданско-правовые отношения в сфере оборота земельных участков в России» (Санкт-Петербург, 2004), Д.Ю. Бугрова «Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества» (Саратов, 2004), Д.В. Жернакова «Правовой режим земельных участков как объектов гражданского оборота» (Екатеринбург, 2005), А.В. Лукьяненко «Гражданско-правовые проблемы землепользования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в Российской Федерации» (Тюмень, 2006), Е.В. Ельниковой «Гражданско-правовой оборот земельных участков под строениями в России» (Волгоград, 2006).

Появились и первые общетеоретические исследования, посвященные непосредственно торгам. Так, следует выделить работы Л.Ф. Гатаулиной .

«Правовое регулирование организации и проведения торгов» (Краснодар, 2007) и Д.Н. Сахабутдиновой «Торги как субинститут договорного права и юридическая процедура» (Казань, 2007). Между тем, правовой режим торгов по продаже земельного участка или права его аренды, а также вопросы признания таких торгов недействительными в российской цивилистической науке продолжают оставаться недостаточно изученным явлением.

Целью диссертационного исследования является проведение комплексного научного анализа субинститута недействительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов, включающего в себя нормы различной отраслевой принадлежности, а также разработка теоретических и практических рекомендаций, направленных на решение выявленных проблем.

В соответствии с поставленной целью определяются следующие задачи диссертационного исследования:

• проанализировать исторический аспект формирования законодательства о недействительности сделок с земельными участками;
• выявить правовую природу и содержание понятий «ничтожная сделка» и «оспоримая сделка» с земельным участком;
• сформулировать определение и рассмотреть формы торгов по продаже земельных участков или права их аренды;

-дать характеристику недействительных сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов;

• отразить условия действительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов;
• исследовать правоприменительную практику в области недействительных сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов;
• установить основания признания сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов, недействительными;
• рассмотреть этапы организации и проведения торгов по продаже земельных участков в собственность или аренду;
• сформировать предложения по совершенствованию гражданского законодательства, определяющего порядок совершения сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов.

Объектом диссертационного исследования выступают общественные отношения, возникающие по поводу недействительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов.

Предметом диссертационного исследования являются гражданско- правовые и земельно-правовые нормы о недействительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов, а также судебноарбитражная практика.

Эмпирическую базу диссертационного исследования составили опубликованные либо размещенные в электронных правовых базах данных материалы судебной практики арбитражных судов Российской Федерации; факты, получившие отражение в научной литературе и периодической печати; статистические данные органов судебной власти.

Методологическую основу диссертационного исследования составляют общенаучные методы, в том числе формальной логики, лингвистический, исторический, методы моделирования и прогнозирования, метод системного анализа.

Научная новизна результатов диссертационного исследования. Диссертация представляет собой одно из первых монографических исследований субинститута недействительности совершенных по итогам торгов сделок с земельными участками. В работе рассматриваются основные гражданско-правовые, процедуры приобретения права собственности или аренды земельных участков по итогам торгов;, анализируются проблемы и основания признания таких сделок недействительными; определены недостатки гражданско-правового регулирования данных отношений и

намечены пути их преодоления.

Основанное на изучении современной научной доктрины и обобщении материалов судебно-арбитражной практики диссертационное исследование может служить базой для дальнейшей разработки проблем в сфере организации и проведения торгов по приобретению гражданами и юридическими лицами земельных участков для жилищного строительства, а также вопросов признания результатов таких торгов недействительными.

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:

1. На примере торгов по продаже земельных участков или права их аренды доказывается ошибочность законодательного закрепления деления недействительных сделок на ничтожные и оспоримые. В связи с этим доказывается, что не недействительные, а действительные сделки необходимо подразделять на безусловно действительные и на условно действительные (или оспоримые).
2. Аргументируется предложение, что понятие «недействительная сделка с земельным участком, совершенная по итогам торгов» достаточно объективно отражает смысл неправомерных действий, и поэтому должно использоваться как в законотворчестве, так и в правоприменительной практике.
3. Обосновывается вывод о том, что факт недействительности сделки с земельным участком, совершенной по итогам торгов, должен устанавливаться исключительно судом, а не самими субъектами гражданского оборота.
   Это позволит предотвратить злоупотребления в данной сфере и не нарушать принцип стабильности договорных отношений:

5. Доказывается, что информационное сообщение о проведении торгов по продаже земельных участков или права их аренды, публикуемое продавцом, не может считаться офертой по отношению к договору, который предполагается заключить путем проведения торгов. Договор на проведение торгов заключается на основании извещения и принятых заявок между организатором и участниками торгов.

6. Обосновывается целесообразность установления трехлетнего срока исковой давности в отношении исков о признании недействительными торгов по продаже земельных участков или права их аренды.
7. Аргументируется положение о том, что в круг лиц, по иску которых торги по продаже земельных участков или права их аренды могут быть признаны недействительными, должны входить не только претенденты и участники этих торгов, но и государственные органы в лице прокурора и уполномоченных на проведение торгов органов публичной власти.
8. Предлагается внести следующие изменения и дополнения в действующее законодательство.

• п. 4 ст. 448 ГК РФ изложить в следующей редакции:

«4. Претенденты на участие в торгах по продаже земельных участков или права их аренды вносят денежный взнос в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов».

• дополнить ст. 449 ГК РФ п. 3, изложив его таким образом:

«3. Торги по продаже земельных участков или права их аренды могут быть признаны судом недействительными в следующих случаях:

при нарушении принципа открытости торгов по продаже земельных участков или права их аренды, когда извещение о проведении торгов, в том числе об изменениях условий участия и победы в данных торгах, не были опубликованы в установленных законодательством средствах массовой информации или опубликованы с нарушением порядка и сроков;

при наличии заинтересованности организатора торгов по продаже земельных участков или права их аренды в победе определенного участника торгов, поскольку организатор не представил все необходимые условия для победы в торгах остальным участникам;

при отсутствии у организатора торгов по продаже земельных участков или права их аренды полномочий проводить такие торги или подводить их итоги;

при отсутствии у членов конкурсной комиссии торгов необходимой квалификации для определения их результатов;

если при проведении аукциона по продаже земельных участков или права их аренды, победу в нем одержало не то лицо, которое предложило максимальную цену за земельный участок;

при ненадлежащем извещении претендентов и участников торгов по продаже земельных участков или права их аренды и об изменении условий участия и победы в данных торгах»;

• добавить новые пункты в Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утв. постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808), изложив их в следующей редакции:

«Торги по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков проводятся исходя из принципов открытости, равноправия (гласности), экономичности, ответственности и состязательности».

«Для проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков в составе конкурсной комиссии необходимо создать рабочую комиссию как постоянно действующий консультативный орган, которая будет подготавливать техническую часть конкурса (аукциона). В состав рабочей комиссии должны входить не менее трех экспертов в сфере организации и проведения торгов земельными участками».

в

• в п.25 названных Правил внести следующие пункты:

«з) наименование органа публичной власти, принявшего решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения; и) наименование организатора торгов;

к) информация о категории выставляемых на аукцион земельных участков, ограничениях и обременениях их использования, целевом назначении и разрешенном использовании».

- изложить абзац 2 п.З статьи 30.1 ЗК РФ в следующей формулировке: «В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, обязан принять решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка либо отказать в предоставлении такого земельного участка, мотивируя причины такого отказа, либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального’сайта муниципального образования) в сети «Интернет»».

Теоретическая и практическая значимость работы. Сформулированные в диссертации выводы могут быть использованы в теории гражданского и земельного права для дальнейших исследований субинститута недействительности совершенных по итогам торгов сделок с земельными участками. Отдельные положения диссертационного исследования могут быть использованы в ходе преподавания учебных дисциплин гражданского права, а также специальных учебных курсов, затрагивающих вопросы недействительности сделок с земельными участками.

Ряд выводов может быть использован в ходе совершенствования законодательства, а также в правоприменительной практике судов общей юрисдикции, арбитражных и третейских судов.

Апробация результатов диссертационного исследования. Результаты работы были использованы при подготовке проектов судебных актов в Арбитражном суде Волгоградской области.

Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, нашли отражение в выступлениях на Международной научной конференции «Теоретические и практические проблемы социально-экономического развития общества в первой половине XXI века» (Волгоград, 2008), Научнопрактической конференции «Научное обеспечение реализации Концепции развития потребительской кооперации России до 2015 года - стратегическая задача кооперативного образования» (Волгоград, 2008), а также в опубликованных работах автора, обсуждались на заседании кафедры гражданско-правовых дисциплин юридического факультета и Научно-исследовательского института современного права Волгоградской академии государственной службы.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих девять параграфов, заключения и списка использованной литературы.