§ 1. Понятие и условия действительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов

В науке отечественного гражданского права существует ряд устоявшихся определений сделок. Так, по мнению М.М. Агаркова, сделка является юридическим фактом, в результате которого устанавливаются, изменяются либо прекращаются гражданские правоотношения '.

• Как известно, сделками, согласно ст. 153 ГК, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделка является юридическим фактом, порождающим определенные юридические последствия. В земельном законодательстве, и в частности в п. 1 ст. 25 ЗК РФ перечень гражданско-правовых сделок с земельными участками отсутствует. Однако анализ содержания последующих его статей (в части гл. V ЗК РФ), положений части второй Гражданского кодекса РФ, а также нормативных правовых актов.земельного законодательства позволяют сделать вывод о том, что основаниями для возникновения прав на землю может быть ряд гражданско-правовых сделок с земельными участками, к которым относятся купля-продажа, дарение, залог (ипотека), аренда, обмен земельными участками, передача земельного участка или его части в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в паевой фонд производственного кооператива, добровольное объединение принадлежащего собственнику земельного участка с земельными участками других собственников, рента и пожизненное содержание с иждивением.

По мнению профессора И.С. Перетерского, сделка является правомерным действием, дозволенным законом. Он полагал, что действия, хотя бы и вызывающие юридические последствия, но не пользующиеся охраной закона (например, неисполнение обязательства или причинение вреда), не являются сделками. Равным образом, если действие имеет вид сделки, но направлено против закона или в обход закона, то оно не является сделкой. Поэтому сделками являются лишь действия, имеющие целью установить правоотношение, дозволенное законом, т.е. отвечающее интересам господствующего класса и защищаемое государственной властью»

Профессор М.М. Агарков, анализируя гражданское законодательство, считал, что в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года [63] термин «сделка» используется в качестве действия, направленного на установление, изменение или прекращение гражданского правоотношения, независимо от того, производит ли это действие указанный эффект или нет. В ст. 29, 30, 31 и 34 ГК РСФСР 1922 года сделкой называются действия, которые не приводят к тем юридическим последствиям, на которые они направлены. Волеизъявление, совершенное лицом, вполне лишенным дееспособности или же временно находящимся в таком состоянии, когда оно не может понимать значения своих действий (ст. 31 ГК РСФСР 1922 года), а также волеизъявление, которое по соглашению сторон совершено лишь для вида и без намерения породить юридические последствия (ст. 34

ГК РСФСР 1922 года), сами по себе взятые, являются действиями юридически безразличными. Эти действия не относятся ни к правомерным, ни к неправомерным, так как, с одной стороны, они не порождают юридических последствий, на которые они направлены, с другой стороны, не нарушают правовых норм. То же следует сказать и по поводу сделок, недействительных вследствие несоблюдения требуемой законом формы. Совершенное в простой письменной форме завещание, не удостоверенное нотариальным порядком, именуется законом сделкой, но не является ни правонарушением, ни правомерным юридическим действием ’.

Гражданско-правовые сделки с земельными участками характеризуются рядом признаков, которые ограничивают сделку от других юридических фактов, внешне схожих со сделками, но по внутреннему содержанию имеющие другие задачи и подчиненные иным правилам, а не нормам о сделках.              ,

Прежде всего, следует отметить, что сделка представляет собой целенаправленное, т.е. волевое действие граждан и организаций и осуществляется для достижения определенного правового результата, в котором совершающее сделку лицо обязательно заинтересовано. Его воля должна быть выражена вовне, иначе она не будет доступной для восприятия другими лицами. Но, наконец, воля может стать известной другим лицам только при доведении ее до их сведения путем внешнего выражения, волеизъявления. Этот признак сделки позволяет ограничивать ее от юридических поступков, например, обнаружение находки и юридических событий, таких как стихийные бедствия, которые также влекут гражданско- правовые последствия, однако подчинены иному правовому режиму. Так, по условиям оборота земель сельскохозяйственного назначения для заключения договора о продаже земельного участка требуется, с одной стороны, извещение о продаже такого участка, которое вручается под расписку или направляется продавцом в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, с другой стороны, наличие волеизъявления покупателя, который уведомляет продавца о своем намерении приобрести отчуждаемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения.

Совершенно справедливо профессор В.А. Тархов относит к первому признаку сделки волеспособность лица, которая входит в понятие правоспособности '. Профессор В.А. Ойгензихт определял волю как «психическое. регулирование поведения, заключающегося в детерминированном и мотивированном желании достижения поставленной цели, в выборе решения, разработке путей, средств и применения усилий для их осуществления» [64]. Такое внешнее выражение воли при совершении сделки именуется волеизъявлением.

Также профессор В.А. Тархов отмечает, что волевое действие может быть не только преднамеренным, но и импульсным. Первоначально до совершения определенных действий сначала воля на совершение какой-либо сделки вызревает внутри, а затем уже выражается вовне [65].

Воля участников сделок выражается вовне самыми различными способами. Самым простым из способов является словесное волеизъявление. В свою очередь, словесное волеизъявление можно выразить как устно, когда участники сделки произносят условия сделки, договариваются о них, так и письменно, когда участники сделки письменно записывают слова договоренности по условиям сделки. Во втором случае другие люди могут прочесть письменное соглашение, уяснить для себя условия этой сделки.

Кроме словесного волеизъявления в гражданском праве активно применяются конклюдентные действия. Так, в некоторых случаях, стороны могут выражать свою волю, не произнося и не записывая слов, но их поведение позволяет сделать заключение об их воле. Например, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора аренды, а арендодатель никак не реагирует на это, то арендные правоотношения продолжаются без устных и письменных соглашений.

Отметим, что сделка является правомерным, то есть дозволенным юридическим действием, которое совершается для достижения указанных в законе юридических последствий: например, для приобретения, изменения или прекращения земельных прав и обязанностей участников земельных правоотношений. Сделки, направленные на совершение неправомерных действий, т.е. поведения, связанного с ограничением распоряжения земельными участками, в том числе ограничивающим ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок- с землей, земельным законодательством признаются недействительными.

і

Совершенно справедливо полагает профессор Г.Е. Быстров, что сделки с земельными участками по признаку правомерности отличаются от таких неправомерных действий, как неосновательное обогащение, незаконное завладение чужой собственностью, неисполнение договорных обязательств, неисполнение решений суда и арбитражного суда в тех случаях, когда это решение не может быть принудительно исполнено[66].

Профессор Д.И. Мейер классифицировал сделки на законные и незаконные. Он же полагал, что только законные (действительные) сделки можно считать сделками, а незаконные сделки нельзя считать таковыми ввиду того, что они неправомерные, противоречат закону. «Когда сделка удовлетворяет всем законным принадлежностям и всем тем условиям, которые сами участники сделки полагают для ее действительности, тогда она признается действительной и производит те перемены в юридических отношениях, к которым направлена, ожидает права, устанавляет соответствующие им обязанности» [67].

Наконец, сделки должны совершатся субъектами гражданского права и быть направленными на возникновение гражданско-правовых последствий. Так, Д.И Мейер выделял существенные условия сделки, и считал, что юридическое действие должно быть направлено или производить изменение в существующих юридических отношениях, например, изменение может состоять в установлении какого-либо права, прежде не существующего, или в переходе права от одного лица к другому, или в прекращении права; а действие, не направленное к тому, не подходит под понятие сделки. Сюда не подходит нарушение права, хотя оно и составляет юридическое действие и производит изменение в существующих юридических отношениях: цель нарушения права иная, а потому и существо сделки отлично от юридического действия, составляющего нарушение права [68]. Эти признаки отличают сделку от административных актов, которые принимаются органами государственного управления при реализации их компетенции. Примером служат решения государственных органов о реквизиции или конфискации земельных участков или выдаче ордеров на жилое помещение.

Как правильно полагает А.И. Гребенников, юридические факты, не отвечающие перечисленным признакам, правомерно было бы исключить из числа сделок ’. Например, причинение вреда (деликт) также ведет к возникновению правоотношений, но последующие действия по компенсации ущерба не вызваны волей участников. Трудно признать сделкой и события, например, смерть наследодателя. Вряд ли правильно рассматривать в качестве сделки с земельным участком изменение категории земли. В этом случае остаются неизменными и субъект, и объект прав, происходит лишь смена правового режима ". Профессор М.М. Агарков правильно дополнил, что действие, являющееся сделкой, должно быть направлено на определенный экономический результат 3. Но если волеизъявление направлено лишь на одни экономические последствия и в нем не выражена воля установить, изменить или прекратить правоотношение, то нельзя признать в данном случае наличие сделки.

К юридическим последствиям, как и сделка, могут приводить и другие юридические действия, создавая определенный законом объективный результат. Так, создавая музыкальное произведение, рисуя картину, совершая научное открытие, мы создаем объективный результат, возникают юридические последствия, но при этом данное действие не направлено на установление, прекращение или изменение правоотношений.

Юридические последствия могут возникать и независимо от воли лица. Лицо не желает наступления этих последствий, не направляет свои действия на наступление таких последствий. В таких случаях принято говорить о констатации факта. Например, уведомление об уступке требования (ст. 124 ГК 1922 года). Здесь мы имеем дело с фактом, который возник независимо от его признания должником.

Профессор М.М. Агарков предлагал описанную выше группу юридических фактов назвать юридическими поступками. Так как юридические поступки вызывают юридический эффект не потому, что они на него направлены, то к ним не применимы все те правила, основанием которых является эта характерная черта сделки. Поэтому к юридическим поступкам не применимы (ст. ст. 41-43 ГК РСФСР 1922 года)[69].

Указанные выше признаки в совокупности отражены в определении сделки, которое содержится в ст. 153 ГК РФ. В частности, в ней отмечается, что «сделка представляет собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Аналогичное определение сделки содержалось в ГК РСФСР

-у

1964 года" (ст. 41) и Основах гражданского законодательства Союза СССР и республик 1991 года[70] (ст. 26).

Сделками с земельными участками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в сфере использования и охраны земель, которые регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Можно согласиться с мнением ученых А.П. Анисимова, А.Я. Рыженкова, А.Е. Черноморца о том, что гражданское законодательство определяет общие правила совершения сделок, это государственная регистрация, условия действительности, форма договора и т.д., они в полной мере распространяются и на сделки с земельными участками; в отличие от него земельное законодательство определяет оборотоспособность земельных участков, особенности приобретения права собственности и иных прав на них, включая проведение торгов; градостроительное законодательство определяет параметры и виды разрешенного использования земельного участка, предопределяя тем самым интерес покупателя к тому или иному участку; экологическое законодательство устанавливает экологические требования и ограничения для правообладателей участков и т.д. [71]

Исследуя сделки с земельными участками, совершенные по итогам торгов, необходимо определить, какие же можно отнести к действительным, а какие - к недействительным. К основным признакам действительности сделки профессор Д.И. Мейер относил способность сделки удовлетворять всем законным принадлежностям и способность сделки удовлетворять условиям соглашения (договора), только тогда сделка может произвести перемены в юридических отношениях, к которым направлена, ожидает права, устанавливает соответствующие им обязанности. Если сделка не соответствует ее существенным принадлежностям, она не может признаваться действительной, ее принято называть недействительной сделкой [72].

Современное гражданское законодательство предусматривает, что сделка может быть действительной при соблюдении ряда условий. Нарушение любого из этих условий влечет за собой недействительность сделки. Рассмотрим более подробно условия действительности сделок с земельными участками, совершенных на торгах.

Первым и непременным условием сделки должна являться ее законность. Так, К.П. Победоносцев совершенно справедливо полагал, что предмет и цель договора не должны быть запрещенными, так как запрещенные цели не могут пользоваться в осуществлении своем покровительством закона[73].

Поскольку сделкой может считаться только правомерное действие, которое должно соответствовать требованиям гражданского законодательства, то по этому признаку сделка отличается от неправомерных действий, которые обозначаются термином «деликт». Неправомерные действия тоже влекут определенные гражданско-правовые последствия, например, в виде обязанности возместить причиненный вред. Однако они имеют значительные правовые особенности, которые определены в гражданском законодательстве, и подчинены правилам об обязательствах, возникающих вследствие причинения вреда (гл. 40 ГК 1964 г.).

Профессор И.С. Перетерский справедливо полагал, что сделка является правомерным действием, то есть только то, что дозволено законом. По его мнению, «действия, хотя бы и вызывающие юридические последствия, но не пользующиеся охраной закона, например, неисполнение обязательства или причинение вреда, не могут являться сделками. Равным образом, если действие по внешнему содержанию имеет вид сделки, но направлено против закона или в обход закона, то оно не может быть сделкой. Поэтому сделками являются лишь только те действия, которые имеют целью установить правоотношение, дозволенное законом, т.е. отвечающее интересам господствующего класса и защищаемое государственной властью» 1.

Для действительности каждой сделки с земельными участками, совершенной по итогам торгов, требуется, конечно, правоспособность и дееспособность ее участников, а также и право самостоятельного распоряжения имуществом.

Гражданский кодекс РФ определяет дееспособность как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Раскрыть понятие дееспособности можно только рассмотрев такую категорию, как правосубъектность.

В цивилистической литературе понятие «правосубъектность» рассматривается в сочетании с понятиями «правоспособность», «дееспособность», «субъективное право», иногда с включением понятий «деликтоспособность», «правовой статус». Следует при этом отметить, что Гражданский кодекс РФ 1994 г. (часть первая), как и предшествовавшее ему гражданское законодательство, термином «правосубъектность» не пользуется, а использует в отношении граждан понятия «правоспособность» и «дееспособность». Так, согласно п. 1 ст. 17 ГК РФ 1994 г. способность иметь права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Равенство гражданской правоспособности всех граждан, всех людей (физических лиц) вытекает из провозглашенных и гарантированных гл. 2 Конституции РФ прав и свобод человека и гражданина, которая предопределяет содержание гражданской правоспособности.

Неслучайно поэтому выдающийся российский цивилист профессор C.I-L Братусь считал, что поскольку правоспособность есть способность к обладанию гражданскими правами и обязанностями, то это означает возможность быть субъектом права, а потому правоспособность и правосубъектность - понятия тождественные[74] и, по существу, отверг научную ценность и необходимость самостоятельного понятия «правосубъектность». Хотя этот вывод впервые был сделан академиком А.В. Венедиктовым применительно к государственным органам. Он писал, что право «наделяет их правоспособностью, или, что то же, правосубъектность!о, т.е. способностью иметь права и обязанности, способностью быть самостоятельным (особым) носителем, субъектом этих прав и обязанностей» [75].

В юридической литературе высказывались различные точки зрения по

о

существу затрагиваемого вопроса . О.С. Иоффе дал анализ взглядов как сторонников отождествления правоспособности и правосубъектности, так и противников этой концепции. Он полагал, что «необходимой и достаточной предпосылкой признания гражданина субъектом гражданского права служит уже сам по себе факт объявления правоспособным» '. Казалось бы, О.С. Иоффе отождествляет правоспособность и правосубъекность. Однако, по его мнению, «дееспособность также является одним из проявлений правосубъектности, а в конечном итоге это понятие включает в себя правоспособность и дееспособность» [76].

По мнению профессора С.С. Алексеева, правосубъектность представляет собой особое субъективное право, которое входит в состав общих правоотношений и в единстве с другими общими правами и обязанностями охватывается понятием правового статуса и подразделяется на три вида: а) общую; б) отраслевую; в) специальную. Еще одним проявлением правосубъектности, наряду с правоспособностью и дееспособностью, С.С. Алексеев считает деликтоспособность, означающую способность лица нести юридическую ответственность за совершенные правонарушения (деликты)[77].

И, наконец, професссором А.Е. Черноморцем введено в gt; научный оборот новое понятие - «собственническая правосубъектность». По мнению автора, это «понятие, с одной стороны, уже, чем гражданская правосубъектность, предполагающая абстрактную способность (возможность) быть субъектом гражданского права вообще. А с другой стороны, это понятие шире, чем гражданская правосубъектность, ибо быть субъектом права собственности, обладать собственнической правосубъектностью означает абстрактную возможность быть субъектом многих отраслей права, в первую очередь государственного или конституционного, а затем наравне с гражданским также и аграрного,' и земельного, и семейного, и других отраслей права, в той или иной мере регулирующих собственнические отношения, включая сюда и такие, как финансовое, административное и уголовное» [78].

Первое условие дееспособности касается возраста. Лицо, не достигшее известной зрелости возраста - 18 лет, не пользуется свободой вступления в сделки. В Гражданском кодексе РФ определены сделки, которые могут быть заключены несовершеннолетними, поэтому любые сделки, которые не соответствуют ст.ст. 26,              28 ГК РФ, должны признаваться

недействительными. Так, несовершеннолетние граждане могут заключать сделки через своих опекунов и попечителей, но распоряжаться имуществом несовершеннолетнего они вправе только с разрешения органов опеки и попечительства.

Неправоспособность стороны в гражданских правоотношениях предопределяет ничтожность сделки. Так, в Древнем Риме любая сделка с рабом ни при каких обстоятельствах не порождала эффекта.

Другим условием действительности сделок с земельными участками, совершенных на торгах, является то, что волеизъявление участников сделки должно соответствовать их действительной воле.

Совершенно верно утверждал профессор К.П. Победоносцев, что поскольку каждая из сторон в сделке должна быть свободной и способной сама по себе входить в соглашение с другою стороною *, то непременным условием для ее действительности является непринужденное соглашение сторон. При осуществлении сделки стороны в гражданских правоотношениях должны быть способными управлять своими поступками, своими действиями, наконец, своим умом. Так, например, до 1917 года всякое приобретение от умалишенных признавалось недействительным [79]. Ничтожными являлись сделки, заключаемые в состоянии временного помрачения ума, например, в нетрезвом виде. В действующем законодательстве нет прямых указаний на ничтожность сделок, заключаемых в таком состоянии, но Гражданский кодекс РФ признает такие сделки только оспоримыми.

Другим условием действительности для сделок с земельными участками, совершенных на торгах, является наличие взаимного согласия двух договаривающихся сторон, которое выражается в волевом акте. Для сделок с земельными участками, совершенных на торгах, например, недостаточно согласия сторон, как продавца, так и покупателя. Необходимым условием является определенные действия управомоченного государственного органа - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Следует отметить и то, что при осуществлении сделок для ее правомерности небезразлично и содержание воли — сам интерес, который преследуется сторонами. Как справедливо замечает Д.В. Дождев, интерес сторон может считаться признанным только в том случае, если сделка не противоречит закону и нравственности и преследует признанную правопорядком социальную или хозяйственную цель. Если указанные требования не будут исполняться субъектами, то она противоречит гражданскому и земельному законодательству и должна быть признана ничтожной ’.

Важным элементом действительности сделок с земельными участками, совершенных на торгах, является соблюдение требований закона о форме и содержании сделки.

Гражданский кодекс РФ, а вслед за ним и земельное законодательство определяет, что для перехода права собственности на земельный участок покупателю недостаточно заключения договора купли-продажи, право собственности возникает лишь при одном условии, если осуществлена государственная регистрация договора об отчуждении земельного участка в учреждениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (ст. 131 и 164 ГК РФ; п. 7 ст. 16 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17 июня 1997 г. «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

Для действительности сделок с земельными участками, совершенных на торгах, необходимо обличить ее в соответствующую закону форму. В цивилистической литературе форма сделки определяется как способ, при помощи которого закрепляется волеизъявление сторон. Форма может устанавливаться либо законом, либо стороны сами ее определяют в случае, когда закон не устанавливает требований, предъявляемых к форме сделки.

ГК РФ предусматривает письменное совершение сделок с земельными участками. Кроме того, в статье 163 ГК РФ устанавливается нотариальное удостоверение некоторых сделок. Нотариально удостоверенные сделки обязательны в случае передачи земельного участка, например, по завещанию законодательство предусматривает письменную форму сделки (ст.ст. 163, 1118, 1181—1182 ГК РФ).

Чтобы обеспечить соблюдение законодательства в сфере оборота земельных участков, для письменных сделок с земельными участками введена обязательная государственная регистрация в учреждениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи, аренды, субаренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком. Эти договоры регистрируются в Едином государственном реестре прав и удостоверяются путем проставления специального регистрационного штампа на соответствующем договоре (ст.ст. 15—19, 22, 24, 26, 28—38 ЗК РФ).

С земельным участком «прочно связаны» стоящие на нем здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. Обязательной государственной регистрации подлежат сделки с земельным участком, с находящимися объектами недвижимости на нем, договоры: об ипотеке (п.п. 3, 4 ст. 339 ГК РФ); продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ); аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Для упрощения оборота земельных участков гражданским законодательством установлены определенные случаи, при которых обязательна государственная регистрация сделок с земельными участками. Так, в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Гражданское законодательство              не              предусматривает

государственной регистрации и для ряда других сделок, например, таких как договор доверительного управления, оформленный вместо договора аренды земельных долей, которые были заключены до введения в действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 1.

Отметим, что несоблюдение установленной законом нотариальной формы и требования о ее государственной регистрации влечет за собой недействительность сделки (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Так, в ст. 399 ГК РФ о залоге имущества и в ст. 1178 ГК РФ о договоре доверительного управления имуществом прямо указано, что несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность договора.

В то же время, например, в ст. 547 ГК о договоре дарения недвижимого имущества, ст. 550 ГК о купле-продаже недвижимого имущества не содержится указаний о недействительности договоров по причине отсутствия их регистрации или прав по ним. Поэтому судебная практика пошла по пути «дозаключения», «исцеления» таких сделок, не прошедших государственную регистрацию. Так, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.З ст. 165 ГК РФ).

Приходим к выводу, что если сделки с земельными участками, совершенные по итогам торгов, соответствуют закону и совершены в надлежащей форме, исполнены сторонами, но не прошли государственную регистрацию, то по иску заинтересованного лица они могут быть признаны действительными с последующей регистрацией самих сделок или прав на них на основании вступившего в силу решения суда в соответствии со ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1.

Таким образом, анализ норм права, регулирующих сделки с земельными участками, совершенные по итогам торгов, и практики их применения дают нам основания сформулировать следующее определение таких сделок:

«Сделки с земельными участками, совершенные по итогам торгов - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в сфере использования и охраны земель, которые заключаются на торгах и преследуют цель выявления претендента, способного предложить максимально высокую цену или другие наилучшие условия договора».

Для признания сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов, действительными необходимо, чтобы предмет соглашения имел известную определенность.

Сделки с земельными участками, совершенные по итогам торгов, недействительны при наличии нарушения существенных условий сделок. В судебной практике распространены гражданские дела по искам о признании сделок с земельными участками, совершенных на торгах, недействительными в случае нарушения существенных условий договора, когда не определен предмет сделки либо нарушены требования о ее цене (в случае продажи земельного участка по цене ниже кадастровой, если продается земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности), в случае составления лицом, которое ограничено в правах, определенных в доверенности, в этом случае сделки признаются судами также недействительными.

Выставляемый на торги земельный участок должен быть сформирован в качестве объекта прав в соответствии с процедурой, установленной подп.1 п.4 ст.ЗО ЗК РФ.

Напомним, что подп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ предусматривает совершение следующих действий по формированию земельного участка:

• подготовка проекта границ земельного участка и установления его границ на местности;
• определение разрешенного использования земельного участка;
• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (платы за подключение);
• принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
• публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Итак, сделки с земельными участками, совершенные по итогам торгов, являются действительными только при соблюдении следующих условий. Они должны быть законными, их участники должны обладать дееспособностью, их волеизъявление должно соответствовать их действительной воле, сделки должны быть совершены в письменной форме и зарегистрированы в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, предметом сделок должен выступать сформированный земельный участок.